連續(xù)加息和提高第二套住房首付比例的政策，對(duì)上海二手房交易已經(jīng)產(chǎn)生了一定的冷凍效果。記者日前走訪了上海閔行區(qū)龍茗路東蘭路附近的數(shù)家房產(chǎn)中介門店，從10月到現(xiàn)在各家門店的成交記錄平均只有兩三套，僅為上月同期的兩三成左右。
更令房產(chǎn)中介們憂心的并非首付比例和銀行貸款利率的雙提高，而是物業(yè)稅開(kāi)征可能性的逐漸增大。事實(shí)上，物業(yè)稅征收漸行漸近。近日國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行開(kāi)征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作，再次引起市場(chǎng)的高度關(guān)注——這一房地產(chǎn)調(diào)控的最后也是最大的一只“靴子”如果“落地”，會(huì)發(fā)出怎樣的砰然巨響？
物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，針對(duì)房地產(chǎn)持有者征收，通俗說(shuō)來(lái)就是養(yǎng)房子要繳稅。從國(guó)際范圍來(lái)看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國(guó)家地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，開(kāi)征物業(yè)稅符合國(guó)際潮流。我國(guó)物業(yè)稅經(jīng)過(guò)幾年的空轉(zhuǎn)（模擬征收），隨著物權(quán)法的出臺(tái)，正式開(kāi)征只是個(gè)時(shí)間早晚問(wèn)題。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較一致的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)不會(huì)從一開(kāi)始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì)因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)物業(yè)稅出臺(tái)便狙殺房地產(chǎn)業(yè)的極端現(xiàn)象。
首先，目前物業(yè)稅全面征收條件不成熟。征收物業(yè)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身，關(guān)系到我國(guó)城市化發(fā)展大局，影響程度遠(yuǎn)不限于一個(gè)行業(yè)，所以征收的具體內(nèi)容和實(shí)施將會(huì)很謹(jǐn)慎，短期內(nèi)全面征收的可能性不大。
有行業(yè)研究人士預(yù)計(jì)，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現(xiàn)實(shí)。明年開(kāi)始試點(diǎn)和對(duì)高檔商品房先征收的概率較大，兩年內(nèi)在全國(guó)推廣到所有物業(yè)的可能性較大。
為鼓勵(lì)自住、抑制投資和投機(jī)需求，預(yù)計(jì)物業(yè)稅稅率將實(shí)行差別化制定。對(duì)普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實(shí)行不同的稅率，通過(guò)稅率高低，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)控，壓縮投資投機(jī)房地產(chǎn)的獲利空間，限制投機(jī)性住房需求。
對(duì)于具體的稅基，有關(guān)投行研究報(bào)告指出，物業(yè)稅比較符合邏輯的稅率應(yīng)在0.5%-1.5%區(qū)間內(nèi)，而高端物業(yè)1%或1.2%的可能性較大，普通住宅稅率要低一些。一旦房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)的物業(yè)稅，能起到內(nèi)在穩(wěn)定器的作用，有效抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
征收物業(yè)稅有利于抑制房?jī)r(jià)，但不等于房?jī)r(jià)將會(huì)因此而下跌。在城鎮(zhèn)化不斷深入、居民收入不斷提高、消費(fèi)升級(jí)等綜合因素作用下，我國(guó)居民在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的自住性需求仍非常旺盛，供需關(guān)系決定了房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期將延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。
長(zhǎng)期看，普通商品住宅呈現(xiàn)一定的剛性需求特征，即使物業(yè)稅開(kāi)征，也不能抑制這部分市場(chǎng)需求，所以普通商品房?jī)r(jià)格仍將有較好支撐。而高檔商品房在目前投資和投機(jī)需求推動(dòng)下泡沫較大，所以征收物業(yè)稅對(duì)這部分的抑制將較為明顯，從而對(duì)高檔商品房房?jī)r(jià)階段性打壓，但價(jià)格是否會(huì)下跌，則取決于物業(yè)稅稅基及政府政策執(zhí)行的力度。
中國(guó)證券報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
