正打算買結(jié)婚用新房的易小剛這兩天開(kāi)始犯愁了：要是買90平方米以下的小戶型，不是朝向不好就是戶型不合理；可要是一步到位買個(gè)100多平方米的大房子，他又擔(dān)心物業(yè)稅一旦開(kāi)征，自己家的大房子成為物業(yè)稅嚴(yán)征的對(duì)象，要多交不少稅款�！爸行粜鸵膊荒芫偷扔诓顟粜桶桑‘吘挂惶追孔右驳萌畞�(lái)萬(wàn)的。”易小剛對(duì)此頗為不解。
有多套房子的想賣房，原本打算買大戶型的更多地將目光轉(zhuǎn)向了中小戶型……包括物業(yè)稅在內(nèi)的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)正改變著人們的購(gòu)房選擇，一向就比較火的中小戶型有了更多的市場(chǎng)需求，甚至出現(xiàn)了“井噴”的現(xiàn)象。但與此形成鮮明對(duì)比的是，開(kāi)發(fā)商卻依然重大輕小，市場(chǎng)上要想買到合適的中小戶型并不容易。
物業(yè)稅“惹火”中小戶型
“中小戶型一直銷售得都比較火爆，但受物業(yè)稅的影響，確實(shí)有不少原本打算買大戶型的市民改變了想法。”樓靜是一個(gè)資深的售樓員，現(xiàn)在正在渾南的一處樓盤擔(dān)任客戶經(jīng)理，她告訴記者，這兩天不少咨詢的客戶都是打聽(tīng)還有沒(méi)有90平方米以下的中小戶型的，如果有就立即簽約。
沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉亞臣昨日接受采訪時(shí)談到，盡管物業(yè)稅尚未確定具體的征繳辦法和稅率，但無(wú)疑第二套房和大戶型都將成為首先考慮的征稅對(duì)象。目前關(guān)于大戶型的確定，專家們有兩種看法：一是按照人均面積40平方米、三口之家120平方米為標(biāo)準(zhǔn)；另一種則在120平方米基礎(chǔ)上上浮20％，為144平方米。也就是說(shuō)，未來(lái)物業(yè)稅實(shí)施后，如果房屋面積在120或144平方米以上，就可能屬于物業(yè)稅的征收范圍。不管最終標(biāo)準(zhǔn)確定在多少，國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)的戶型開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，這種態(tài)度是十分明確的。
“我看還是買個(gè)小戶型穩(wěn)妥，別到時(shí)候不小心超標(biāo)了還得征稅，那多鬧心��！”易小剛說(shuō)和女朋友為這事商量半天，兩人最終決定買個(gè)小戶型。
開(kāi)發(fā)商更愿意建大戶型
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“90平方米以下的中小戶型要占開(kāi)發(fā)面積的70%”這一政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中小戶型確實(shí)有所增加，但仍然供不應(yīng)求。沈陽(yáng)房地產(chǎn)研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前在沈陽(yáng)市60~100平方米的住房需求為61%.中小戶型供不應(yīng)求的主要原因還是大戶型投資建設(shè)相對(duì)過(guò)多。除了追求利潤(rùn)外，部分開(kāi)發(fā)商擔(dān)心過(guò)度開(kāi)發(fā)中小戶型帶來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)也是一方面原因。
一位開(kāi)發(fā)商給記者算了這樣一筆賬，一個(gè)項(xiàng)目的成本主要有三方面：土地成本、建筑成本以及資金、管理、推廣等其他成本。土地和推廣成本這兩部分大戶型和中小戶型差不多，建安成本由于中小戶型墻體、管道、門窗等配套更多，對(duì)承重要求也更高，中小戶型要高于大戶型15%左右。此外，動(dòng)輒一套七八十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的大戶型，定位就是高端客戶，更容易包裝出品質(zhì)，也能帶給開(kāi)發(fā)商更高的利潤(rùn)。據(jù)其透露，在同一地段，因?yàn)槌蚝蛻粜投急容^好，大戶型單價(jià)比中小戶型高三五百乃至上千元是很容易做到的，如果要做精裝大戶型利潤(rùn)就更高了。
“以房養(yǎng)房”觀念失寵
記者在采訪中了解到，面對(duì)總價(jià)雖然低，但戶型和朝向不一定理想的中小戶型，很多人都有升級(jí)置業(yè)的打算。在沈陽(yáng)一家軟件公司工作的王鵬（王鵬博客，王鵬新聞，王鵬說(shuō)吧）就打算把自己現(xiàn)在住的這套房租出去，然后再貸款買套面積更大的房子住。但最近一直沸沸揚(yáng)揚(yáng)的第二套提高首付以及物業(yè)稅的消息讓他開(kāi)始懷疑，對(duì)于他這樣的工薪族來(lái)說(shuō)，眼下升級(jí)置業(yè)還劃算嗎？
對(duì)此，沈陽(yáng)的一位理財(cái)師葉曉給出的是否定的答案。首先升級(jí)置業(yè)的房產(chǎn)一般戶型較大，首付至少要多支出七八萬(wàn)甚至更多。其次如果房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這將大大增加其利息支出。因此從理財(cái)角度來(lái)看，個(gè)人購(gòu)房者不再推崇“以房養(yǎng)房”這種置業(yè)升級(jí)方式。
