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專家表示:目前在中國推行物業(yè)稅為時尚早

2007-10-18 9:45 正保會計網校 【 】【打印】【我要糾錯

  針對目前中國正在試點的物業(yè)稅,一些專家表示,征收物業(yè)稅并不必然造成房價下降,判斷未來的房地產市場走勢,物業(yè)稅只是其中一個因素,而且從當前的條件來看,在中國推行物業(yè)稅為時尚早。

  “目前唯一能確定的是物業(yè)稅的征收會使得房屋持有環(huán)節(jié)成本增加,也就是說從投資房地產的角度看,對投資和投資性需求的抑制作用較大。”北京大學房地產研究所所長陳國強表示。

  至于房價會不會隨著物業(yè)稅的征收而降低,陳國強認為,雖然由于稅費后移,開發(fā)商的前期成本會有所降低,但由于目前房價主要是由供需決定而非成本決定,所以成本的降低并不必然導致房價的下降。

  北京中原房地產經濟有限公司市場研究部總監(jiān)張坤昱則認為,由于物業(yè)稅的征收,一次性購買轉化為了持有階段的多次支付,那么首次付款的額度將下降,短期來看會造成房地產市場購買門檻的降低。“由于人們購買能力的提升,在供需失衡的條件下房價還有可能上漲!睆埨り欧治稣f。

  據報道,中國國家稅務總局相關負責人日前在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示,正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。

  “物業(yè)稅是個什么東西?莫名其妙!” 中國社會科學院金融研究所研究員易憲容這樣評價正在試點中的物業(yè)稅。因為在他看來,在一系列外部條件不具備的情況下,推行物業(yè)稅的可能性極低,即是強行拿出方案,也無法有效實施。

  “在沒有全國范圍內住房普查的情況下,物業(yè)稅的稅基、稅率如何確定?”易憲容指出,由于缺乏全國范圍內的住房統(tǒng)計,無法確定對哪類住房者實行免稅政策、哪類實行高稅措施,很難實現(xiàn)分類征收。

  考慮到目前中國居民的住房來源比較復雜——拆遷房、單位分配住房、商品房、經濟適用房等等,“如果只能實行比較低的通用稅率,比如說1%,那將是沒有意義的!币讘椚菡f。

  物業(yè)稅作為一種持有稅,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而且應繳納的稅值會隨著房地產市值的升高而提高。因此,對房地產價值進行有效的評估成為了物業(yè)稅征收的重要環(huán)節(jié)。

  中國政法大學財稅金融法研究所副所長施正文認為,由于中國房地產市場發(fā)展迅速且各地區(qū)差異過大,對房地產價格的評估必然是項“巨大的工程”。而目前國內的房地產市場評估涉及建設部門、國土資源部門等不同標準,而且稅務部門也缺乏必要的房產信息共享,征稅能力很難滿足要求。

  另外,按照目前的稅制,房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費都在購買房產時,以房價的形式一次性交納了。“征收物業(yè)稅后,各種稅費將轉移至房產保有期內分批交納,必然牽扯到不同管理部門和不同市場主體之間的利益分配,因此在開發(fā)、持有、流通環(huán)節(jié)的利益障礙很可能成為阻礙物業(yè)稅開征的重要因素!笔┱姆治稣f。

  目前,物業(yè)稅已經在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進行房地產模擬評稅試點。據《中國證券報》報道,物業(yè)稅明年有望在現(xiàn)有10個試點城市中選擇部分城市進行征收試點。

  張坤昱認為,“征收物業(yè)稅無疑是對整個房地產市場的一次重大調整,如果完成可以說是具有里程碑意義”。但是從短期來看,由于物業(yè)稅的征收依據、流程、涉及到的相關主體的利益關系以及后續(xù)稅款使用等一系列問題都有待進一步理順與完善,所以全面推行物業(yè)稅為時尚早,需謹慎而為。

  “物業(yè)稅的推出不一定要一步到位,可以像個人所得稅一樣,開始時在小范圍內征收,比如僅僅針對增量住房開征,然后逐步擴大!笔┱慕ㄗh說。

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  [編者按]:前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題,已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程,可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應量。

  知識點小貼士:

  什么是物業(yè)稅?  物業(yè)稅,又稱“財產稅”或“地產稅”,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產的升值而提高。

  從理論上說,物業(yè)稅是一種財產稅,是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國民的財產,并為之提供保護;然后,作為一種對應,國民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應的支出。

  報載:“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點,上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。

  編輯留言:

  我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾,占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足,房地產商普遍在追求利潤的驅使下,盲目建設高檔商品房和商用房產,豪華住宅,牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲,也為投資投機者提供了空間,更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應,優(yōu)先保證土地的供應,同時加以配套的打擊投資投機行為。

  可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手,目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控,長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向,也存在效率損失,因此從長久之計考慮,健全經濟調控手段是根本的措施,其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。

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