建設部副部長劉志峰12月16日透露：今后，將通過鼓勵小戶型設計、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。此前，北京在住房建設規(guī)劃中亦曾提出對大戶型收稅。相關人士表示，上海的戶型結構調控還需時間。當務之急是改善小戶型的質量，逐步提高小戶型的市場供應比例。
房產保有環(huán)節(jié)稅費的缺失導致房產供應結構非理性化
根據來自建設部門的數據，我國人均住宅面積去年底達到26.1平方米。據建設部今年4月的調研，中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。從結構上可以看出，住房供應結構已經出現了嚴重高端化的現象，造成的結果是房地產市場供求的苦樂不均，占房產需求主體的中小戶型需求嚴重不能滿足需求，一個數據就是關于北京的經濟適用房的供求比例為1比13，而大戶型等住宅和商用房產處于空置的狀態(tài)，可謂幾家歡樂幾家愁。
造成大戶型供應失衡的原因在于需求的旺盛。由于住房保有環(huán)節(jié)稅收的缺失，財產持有成本遠小于交易成本，而我國目前財產交易稅費嚴重集中的狀況，房產市場表現出來的景象是房產交易并不活躍，房產的有效供應難以調動起來，大量房產處于囤積居奇的階段，資金等待進一步的增值，房產市場表現出虛假繁榮的景象，房價似乎有著很堅實的支撐，錯誤的信息引導供給向大戶型聚攏，房產供應的進一步增加不僅增加了小戶型的供應矛盾，拉高了房價，也增加了房產市場崩盤的危險。劉志峰公開表示，“目前建設部、財政部、稅務總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費，對戶型面積偏大的房子收取一定費用，以增加大房型住宅的各方面使用成本�！� 使用成本增加將調節(jié)市場的投機性和投資性交易需求，需求趨于理性化，房產供應也會逐漸回歸正常。
房產保有稅意在調節(jié)住房供應結構
保有稅，或者稱為物業(yè)稅，基本設計理念是把我國現在關于房產購買環(huán)節(jié)的土地出讓金，契稅，房產稅等相關稅收合并到房產持有環(huán)節(jié)征收，一定程度上降低了購買的門檻，降低房價。據估算，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。下降程度如何，意見在理論界和實務界觀點不一。暫且不管房價是否會降，物業(yè)稅的推出，將很大程度上解決目前房產保有和交易階段稅負嚴重差異的情況，交易階段稅費的相對減少能夠有效的促進房產二級市場的發(fā)展，而保有環(huán)節(jié)稅費的增加，能夠促進房產有效供應的增加，那么房產投資和投機的成本將加大，相應的需求會回歸理性。
劉志峰明確表示，改善住房供應機構，增加中低價位、中小套型的普通商品住房供給，不僅僅是中低收入家庭的住房需求問題、是國家宏觀調控的重要任務，也是我國人多地少，資源相對短缺的必然選擇�！拔覈壳暗淖≌鲗粜蛻撌�90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成為社會主流產品�！� 筆者認為，房產供應結構的改變還要依靠保有環(huán)節(jié)差別化政策，比如對大戶型的房產征收高額的稅費，而對小戶型應適當的給予補貼，尤其是居民唯一住房。根據保有稅即財產稅的設計理念，首先應該做到普遍征收，就是不管小戶型還是大戶型都要征收物業(yè)稅，做到縱向公平；進一步層次的公平還在于量能課征，對于大戶形要提高稅率檔次，而不能依靠大戶型面積的增加而導致的稅收的增加，這不是所謂的公平，真正的公平在于不僅稅負要隨著面積的增加而增加，更要體現人性化的因素，稅率也要體現不同的檔次，充分發(fā)揮財產稅的調節(jié)功能。這樣才能真正體現公平性。
因此，物業(yè)稅如果能夠針對不同的戶型制定不同的稅率檔次，并對起征點做出規(guī)定，就能很好的發(fā)揮財產稅的調節(jié)功能，引導消費的意圖非常明顯。在相應的交易階段，對于大戶型和多套住房的擁有者征收不同檔次的營業(yè)稅和所得稅，對于引導合理的投機和投資性需求也有相當重要的作用。健全的房地產市場，投資性和投資機性交易是必不可少的，因此稅收政策上體現出引導的方向，也將最終改變房產市場的供應結構。
保有稅推出是否將對房價產生負面影響
劉志峰表示，相關部門將利用稅收、金融和土地政策等多種手段，鼓勵開發(fā)中小戶型住宅，保障中低價位、中小套型住宅的有效供應，并積極引導購買小套型、功能良好的住宅。筆者擔心單對大戶型征收保有稅，目前房產供應結構性矛盾和總體供應矛盾的情況下，房價未必會有明顯的降幅，而大戶型保有成本的增加將刺激交易需求向中小戶型轉化，由此形成的局面將會是中小戶型供求的進一步失衡。因為目前房產供應矛盾還不在結構性矛盾，關鍵是在總量供應存在問題，住宅供應增長小于商用房產增長，中小戶型的增長小于大戶型的增長，總體的形勢是在總量供求存在矛盾的情況下，結構性的供求矛盾更支撐了房價的上漲。因此對于大戶型的征稅，將很明顯的引導需求到中小戶型的需求上去，讓現在已經很嚴峻的供求矛盾更加的激烈化，那么我們今年推出的各項稅費向購買環(huán)節(jié)的轉嫁將形成百分之百的轉嫁，房價進一步提升是肯定的。
就像前面說到的，財產稅應該做到普遍征收，而對某個領域的征稅將違反稅負公平的原則。對大戶型的征稅更像是消費稅，但由于在保有環(huán)節(jié)征收，則具有財產稅的性質，筆者認為還是應該整體推出物業(yè)稅，對于不同戶型的房產設定不同的稅率檔次，對于擁有的住房以外的投資型和投機性房產也應該規(guī)定比較高的稅率，做到橫向公平和縱向公平。這樣的稅制設計才是比較合理的。筆者認為房價的上漲才是比較理性的上漲，就是說房價的上漲更多的體現為房產供求現實決定的上漲，少了很多投資性和投機性的因素，房產市場的風險度會在合理的范圍內。
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知識小貼士
物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。
