12月1日，北京的二手房轉(zhuǎn)讓開始強(qiáng)制征收土地增值稅。這是繼營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅之后，調(diào)控以來(lái)北京二手房購(gòu)買環(huán)節(jié)上落實(shí)的第三個(gè)稅種，意味著非普通住宅的轉(zhuǎn)讓將要增加1%左右的交易成本。
不過(guò)據(jù)鏈家經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)，目前在北京的存量房市場(chǎng)上140平方米以上的住宅不到20%，容積率小于1的更為少見。因此土地增值稅真正可征收的范圍是很小的。事實(shí)證明，強(qiáng)制征收后的一周以來(lái)，市場(chǎng)波瀾不驚，遠(yuǎn)不見前兩次征稅帶來(lái)的震動(dòng)。
然而強(qiáng)征土地增值稅帶來(lái)的心理震懾力是巨大的。稅種的頻繁重現(xiàn)，恰處宏觀調(diào)控一年來(lái)的政策“后適應(yīng)期”，很多人對(duì)政策出臺(tái)目的和實(shí)施效果正心存疑問(wèn)，歡呼雀躍者漸少，理性探討者增多，這也是民眾心智逐漸成熟的體現(xiàn)。
有人指出，開發(fā)商在取得土地時(shí)已經(jīng)繳納了土地出讓金和土地增值稅，并將其作為房?jī)r(jià)成本的一部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。既然已經(jīng)交過(guò)一次土地增值稅，為何又在二手流通環(huán)節(jié)再次征收？而且，為什么買一套140平方米以上的“非普通住宅”就要征收，而買10套“普通住宅”的真正炒房客卻可以規(guī)避？這是政策的遺漏之處嗎？
土地增值稅的由來(lái)和變化
其實(shí)，土地增值稅已經(jīng)有13年的歷史。國(guó)家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司的張勤處長(zhǎng)在7月的一次論壇是這樣解釋：“在92年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰期，海南等地的土地炒買炒賣比較嚴(yán)重，國(guó)家出了一系列宏觀調(diào)控政策，土地增值稅是在那個(gè)時(shí)期出臺(tái)的。93年12月13日由國(guó)務(wù)院發(fā)布，是94年1月1日起實(shí)施。納稅人主要是為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物，并取得收入和收益的單位和個(gè)人。”張勤指出，我國(guó)土地法中規(guī)定，只有國(guó)有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓，集體土地需要先變更為國(guó)有土地才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和開發(fā)。當(dāng)時(shí)土地增值稅的征稅對(duì)象主要是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。稅率從30%到60%不等，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)不進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)而純粹炒買炒賣土地的行為，所以稅率比較高。
不難看出當(dāng)時(shí)土地增值稅的誕生有特殊的歷史背景，是針對(duì)土地的炒作現(xiàn)象而立。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收政策研究室張學(xué)誕副主任也表達(dá)了類似看法：“93年開征的土地增值稅收主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)全國(guó)房屋交易增多，價(jià)格上漲迅猛，出現(xiàn)了一些人假借開發(fā)房地產(chǎn)囤積土地倒賣的情況，就出臺(tái)了土地增值稅�！苯裉斓耐恋卦鲋刀愓叩脑俅纬霈F(xiàn)又處政府利用稅收政策積壓地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的階段，與93年的歷史背景不盡相同�！罢叱雠_(tái)背景和配合國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控是有關(guān)系，同樣也是對(duì)于我國(guó)稅收體制的完善�！�
一稅重征的疑問(wèn)
對(duì)于是否存在一稅重征的疑問(wèn)，張學(xué)誕副主任認(rèn)為：“不能簡(jiǎn)單地從名目的重復(fù)來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題。如果這樣片面的理解，那很多稅種都存在重復(fù)征收的嫌疑。實(shí)踐中到了90年代中后期，由于囤積倒賣土地的問(wèn)題得以緩和，全國(guó)一些地方已經(jīng)不再增收土地增值稅，北京也不是所有的區(qū)縣都征收土地增值稅。這次出臺(tái)政策的稅收對(duì)象和辦法都不同，主要是為了稅收的完善和補(bǔ)充，不存在實(shí)際意義上的一稅重征問(wèn)題�！�
有學(xué)者指出，良好地段的土地隨著時(shí)間的推移價(jià)值總是在不斷地提升，國(guó)家在市政配套上也給予了大量投入，單從字面看就很容易理解土地增值稅的意義。西方國(guó)家就對(duì)物業(yè)有不動(dòng)產(chǎn)稅，按年度征收。而我國(guó)由于沒(méi)有物業(yè)稅，目前征收的是流轉(zhuǎn)稅，所以在流通環(huán)節(jié)中交易的收益方交納一定的稅收是應(yīng)該的，不存在重復(fù)征稅問(wèn)題。然而客觀地說(shuō)，我國(guó)稅收體系復(fù)雜、稅種稅目繁多，這一現(xiàn)狀是被張五常等境外經(jīng)濟(jì)學(xué)家和從業(yè)者所多次指出批評(píng)的。
早在去年3月，某著名地產(chǎn)老總在私人博客上就發(fā)表過(guò)對(duì)稅收政策的不滿。他認(rèn)為開發(fā)商交納了土地出讓金后，還要交納土地增值稅等多種稅目，而最終這些稅通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)給了個(gè)人購(gòu)房者，事實(shí)上推高了房?jī)r(jià)�！俺隣I(yíng)業(yè)稅和契稅之外，土地出讓金同時(shí)在房產(chǎn)稅中起到基數(shù)擴(kuò)大的作用�！绷硗猓安皇且�?yàn)橥恋貎r(jià)值的提高而創(chuàng)造了土地上的產(chǎn)出提高，相反是因?yàn)橥恋厣系漠a(chǎn)出價(jià)值的提高拉動(dòng)了土地價(jià)值的提高。因此產(chǎn)品收益的提高所形成的土地的價(jià)格是因使用土地的人所創(chuàng)造的，而并非土地本身所創(chuàng)造。那么土地增值稅只能是對(duì)最能挖掘產(chǎn)品價(jià)值行為的一種打擊，而不利于對(duì)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值而提升土地利用價(jià)值的激勵(lì)。尤其是招、拍、掛的土地出讓中，市場(chǎng)資源公開和競(jìng)爭(zhēng)配置的過(guò)程中，已回避了因協(xié)議出讓使國(guó)有土地資源被低估的可能，如果過(guò)去的土地增值稅是為彌補(bǔ)政府首次出讓時(shí)的漏洞，那么土地出讓制度改變之后，政府再收取經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造產(chǎn)品而帶來(lái)收益增加的稅收就沒(méi)有任何道理了�！彼嶙h這種征稅模式應(yīng)該改革。
征收公平和重稅不敏？
對(duì)征收對(duì)象的確定和收入重稅帶來(lái)的影響，專家的意見也有明顯不同。
國(guó)土資源部土地整理中心楊遴杰認(rèn)為“對(duì)于所有轉(zhuǎn)讓住房的人而言，大家都從再轉(zhuǎn)讓中因土地升值獲益，就應(yīng)該采取公平的稅制，而不是單獨(dú)向非普通住宅人群征收這些稅收。通過(guò)稅收人為地將市場(chǎng)切割開來(lái)，這樣的方式不僅對(duì)非普通住宅人群是種歧視，任何時(shí)候用政策來(lái)分割市場(chǎng)，都會(huì)對(duì)被針對(duì)者產(chǎn)生不好的影響。他們內(nèi)心厭惡和抵抗的情緒，對(duì)社會(huì)公正帶來(lái)的影響和對(duì)社會(huì)成本的浪費(fèi)是無(wú)法顯像的。對(duì)于通過(guò)稅收調(diào)節(jié)來(lái)進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，解決收入公平的問(wèn)題，其實(shí)更好的辦法是給低收入者補(bǔ)貼。在西方國(guó)家，很多人也反對(duì)個(gè)人所得稅中的累進(jìn)稅制，因?yàn)槿藶閯澐至烁蝗撕透F人的稅收差異，其結(jié)果可能導(dǎo)致高收入者隱瞞和轉(zhuǎn)移自己的所得，從而使得事實(shí)上的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到中等收入者身上�！�
“重稅對(duì)于解決房?jī)r(jià)不斷上漲的問(wèn)題也是沒(méi)有太大益處的。住房市場(chǎng)和普通商品完全不一樣，土地的固定性決定了這個(gè)市場(chǎng)的狹長(zhǎng)。住房市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題很多時(shí)候是沒(méi)有反撲的余力，只能由市場(chǎng)來(lái)自行調(diào)節(jié)。人為劃分市場(chǎng)的每一部分，只會(huì)造成供應(yīng)的延時(shí)，但不會(huì)因?yàn)檎哌^(guò)多干預(yù)而改變需求量。一些人還會(huì)能僥幸地覺(jué)得沒(méi)有被列入征收對(duì)象。單純停留在對(duì)開發(fā)商不斷地口誅筆伐和窮人、富人之類的單純道德層面的討論，不可能解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的。真正的出路給原本不斷撲向房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢一個(gè)出口，供需的不平衡不是簡(jiǎn)單靠增加流通環(huán)節(jié)的成本來(lái)遏制需求所能解決的�！�
市場(chǎng)方面的反應(yīng)也在證明加大稅收對(duì)于解決房?jī)r(jià)上漲和解決居民實(shí)際居住上沒(méi)有太直接的因果關(guān)系。據(jù)鏈家公司的統(tǒng)計(jì)，北京的二手房市場(chǎng)上，50萬(wàn)以下的房子供需之比已經(jīng)達(dá)到了1：5，而100萬(wàn)以下的房子基本在1：4之間。而先前出臺(tái)的個(gè)稅政策在加大投機(jī)客流通成本的同時(shí)，同時(shí)也加大了中低收入購(gòu)房置業(yè)成本。增加了他們的負(fù)擔(dān)。
而張學(xué)誕認(rèn)為：“對(duì)大戶型多征稅，恰恰體現(xiàn)了稅務(wù)的公平原則，有錢人是應(yīng)該多承擔(dān)一些稅收�！敝劣诙愂阵w制上設(shè)計(jì)欠缺的置疑（如多套小戶型不用征稅）和重稅不敏的問(wèn)題，這是政策尚未考慮到的一面，應(yīng)該不斷在實(shí)踐中摸索調(diào)整。同時(shí)他指出，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整，需要的是一攬子的配套計(jì)劃，稅收僅僅是其中的一個(gè)方面，不能指望通過(guò)征稅來(lái)解決一切問(wèn)題。
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北京二手房交易將從今天起開征土地增值稅，一些中介機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三稅”并征時(shí)代后，將導(dǎo)致今年全年二手房市場(chǎng)的明顯降溫，明年的市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，而房?jī)r(jià)仍會(huì)保持穩(wěn)步上漲。詳細(xì)進(jìn)入>>>
11月8日國(guó)稅總局發(fā)布《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握。這就意味著，上海的普通住房標(biāo)準(zhǔn)將重新界定，土地增值稅的征收范圍也將擴(kuò)大。
土地增值稅開征12年
筆者從復(fù)旦大學(xué)國(guó)際稅法教授陸志安處得知，土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，財(cái)政部于1995年1月27日頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅，房地產(chǎn)的賣出的價(jià)格扣除買入的價(jià)格以及合理的費(fèi)用后，按照30%至60%的稅率征收。至今已十二年。詳細(xì)進(jìn)入>>>
明起，北京將對(duì)二手房交易全面征收土地增值稅。記者昨日發(fā)現(xiàn)，先前人們普遍認(rèn)為土地增值稅扣除項(xiàng)目中應(yīng)該包含的個(gè)人所得稅，不在扣除之列。
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國(guó)家征二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅 房屋租賃越來(lái)越火
隨著二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征土地增值稅以來(lái)，哈市房屋租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)火暴景象，房屋租賃交易量較去年同期增長(zhǎng)約三成。有中低檔裝修的中小戶型約占出租屋交易量的80%.
近日，記者從哈市房屋中介機(jī)構(gòu)采訪獲悉，自二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征土地增值稅以來(lái)，本埠房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了異�；鸨┑膱�(chǎng)面。從哈市目前的房屋出租情況看，既有30平方米左右的小戶型，又有百余平方米的大戶型；既有按日出租的鐘點(diǎn)房，又有按月出租的住房；既有毛坯房，又有精裝修的高檔房。如今可供出租的房屋幾乎都是暖氣、煤氣、上下水、電話、有線電視等“五全”，而且不少出租房還有全套家具，甚至備上了家電等，月租金普遍在500元左右，有的高檔裝修、大戶型的房屋還能租到1500元，甚至更高，這在過(guò)去幾乎是“天價(jià)”。但是還是以中、低檔裝修、月租金在500元左右的房屋最為搶手�！ �詳細(xì)進(jìn)入>>>
知識(shí)小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)措施。我國(guó)于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個(gè)人所購(gòu)房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時(shí)，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請(qǐng)按照最新調(diào)整。
