房產(chǎn)投資需轉變運作方式
為貫徹落實國家七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)的精神,國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)等系列抑止炒房、控制住房價格的稅收政策。新政策增加了投資炒房者的稅收成本。
新的稅收政策主要涉及營業(yè)稅。政策規(guī)定如果投資炒房者在2年內轉手銷售,需要全額繳納營業(yè)稅,由此增加投資者的稅收成本。假如投資者購入一套價值50萬元的普通住房,1年后不到2年之內以55萬元價格銷售。
按照原來《財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規(guī)定:“對個人購買并居住超過1年的普通住宅,銷售時免征營業(yè)稅;個人購買并居住不足1年的普通住宅,銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征?!币虼?,投資者不需要繳納營業(yè)稅。而且如果是期房銷售,由于沒有辦理產(chǎn)權證就直接轉手,還可以不繳納契稅。不考慮其他費用和所得稅,投資者可獲利5萬元。
按照新政策規(guī)定,購房時,需要繳納契稅為:500000×2%(設稅率為4%,減半)=10000元;需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費附加為:550000×5.5%=30250元。兩項合計增加稅收成本40250元,不考慮其他費用和所得稅,投資者獲利減為9750元,比原來減少40250元。
顯然,轉讓住房投資者按照原來的方式運作基本是無利可圖了,如果轉讓銷售價格增值部分低于增加的稅收成本的話,還會出現(xiàn)虧損的結果。
那么,住房投資者有什么辦法可以不繳納契稅和不按全額繳納營業(yè)稅嗎?其實,只要投資者轉變經(jīng)營方式,將原來投資炒房行為轉變?yōu)榕c房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作經(jīng)營銷售住房,即當投資者有意進行房地產(chǎn)投資時,先與房地產(chǎn)開發(fā)商注冊成立一個公司代理銷售房地產(chǎn),對房地產(chǎn)公司開發(fā)的住房采取包銷的方式。這樣做不但可以大大降低稅收成本,還可以緩解房地產(chǎn)公司的資金和銷售方面的壓力。
如果包銷商與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同,在規(guī)定的合同期間內,房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自定價格進行銷售,由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票,包銷商收取價差或手續(xù)費,合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購。包銷商可以按照約定的包銷數(shù)量支付一定的保證金。如此,根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》(國稅函發(fā)[1996]684號)規(guī)定:“在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售,所取得的手續(xù)費收入或者價差應按‘服務業(yè)-代理業(yè)’征收營業(yè)稅。”
仍以前例分析,包銷商(住房投資者)以50萬元對開發(fā)商包銷住房一套,實際以55萬元銷售,獲取5萬元手續(xù)費。房地產(chǎn)開發(fā)公司開具55萬元銷售發(fā)票后,憑包銷商開具的發(fā)票支付5萬元手續(xù)費給包銷商。
包銷商只需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費附加為:50000×5.5%=2750元。不考慮其他費用和所得稅,投資者獲利為47250元。
而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,由于增加了銷售額5萬元,但是同時增加了銷售手續(xù)費5萬元,所以沒有增加企業(yè)所得稅。但是增加了5萬元銷售額的營業(yè)稅及城建稅、教育費附加,增加額為:50000×5.5%=2750元。同時,如果該項目有增值,5萬元銷售費用的增加不會增加土地增值稅的扣除項目金額。因此,還要增加土地增值稅收,如果該項目普通住房增值率不超過20%,則不增加土地增值稅。假設增值率超過20%,不超過50%,稅率為 30%,則增加稅收為:50000×30%=15000元。
按照這個方案運作,包銷方(住房投資者)只增加稅收成本2750元,顯然非常有利。但是房地產(chǎn)開發(fā)商將增加稅收成本2750元~17750元,處于不利地位。雖然如此,但相比而言仍然有利可圖,如果雙方愿意相互合作,共同分擔稅收成本,經(jīng)過仔細測算后,包銷商作些適當讓利,還是不失為一個可行的籌劃方案。
新的稅收政策主要涉及營業(yè)稅。政策規(guī)定如果投資炒房者在2年內轉手銷售,需要全額繳納營業(yè)稅,由此增加投資者的稅收成本。假如投資者購入一套價值50萬元的普通住房,1年后不到2年之內以55萬元價格銷售。
按照原來《財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規(guī)定:“對個人購買并居住超過1年的普通住宅,銷售時免征營業(yè)稅;個人購買并居住不足1年的普通住宅,銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征?!币虼?,投資者不需要繳納營業(yè)稅。而且如果是期房銷售,由于沒有辦理產(chǎn)權證就直接轉手,還可以不繳納契稅。不考慮其他費用和所得稅,投資者可獲利5萬元。
按照新政策規(guī)定,購房時,需要繳納契稅為:500000×2%(設稅率為4%,減半)=10000元;需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費附加為:550000×5.5%=30250元。兩項合計增加稅收成本40250元,不考慮其他費用和所得稅,投資者獲利減為9750元,比原來減少40250元。
顯然,轉讓住房投資者按照原來的方式運作基本是無利可圖了,如果轉讓銷售價格增值部分低于增加的稅收成本的話,還會出現(xiàn)虧損的結果。
那么,住房投資者有什么辦法可以不繳納契稅和不按全額繳納營業(yè)稅嗎?其實,只要投資者轉變經(jīng)營方式,將原來投資炒房行為轉變?yōu)榕c房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作經(jīng)營銷售住房,即當投資者有意進行房地產(chǎn)投資時,先與房地產(chǎn)開發(fā)商注冊成立一個公司代理銷售房地產(chǎn),對房地產(chǎn)公司開發(fā)的住房采取包銷的方式。這樣做不但可以大大降低稅收成本,還可以緩解房地產(chǎn)公司的資金和銷售方面的壓力。
如果包銷商與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂合同,在規(guī)定的合同期間內,房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自定價格進行銷售,由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票,包銷商收取價差或手續(xù)費,合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購。包銷商可以按照約定的包銷數(shù)量支付一定的保證金。如此,根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》(國稅函發(fā)[1996]684號)規(guī)定:“在合同期內房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售,所取得的手續(xù)費收入或者價差應按‘服務業(yè)-代理業(yè)’征收營業(yè)稅。”
仍以前例分析,包銷商(住房投資者)以50萬元對開發(fā)商包銷住房一套,實際以55萬元銷售,獲取5萬元手續(xù)費。房地產(chǎn)開發(fā)公司開具55萬元銷售發(fā)票后,憑包銷商開具的發(fā)票支付5萬元手續(xù)費給包銷商。
包銷商只需要繳納營業(yè)稅及城建稅、教育費附加為:50000×5.5%=2750元。不考慮其他費用和所得稅,投資者獲利為47250元。
而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,由于增加了銷售額5萬元,但是同時增加了銷售手續(xù)費5萬元,所以沒有增加企業(yè)所得稅。但是增加了5萬元銷售額的營業(yè)稅及城建稅、教育費附加,增加額為:50000×5.5%=2750元。同時,如果該項目有增值,5萬元銷售費用的增加不會增加土地增值稅的扣除項目金額。因此,還要增加土地增值稅收,如果該項目普通住房增值率不超過20%,則不增加土地增值稅。假設增值率超過20%,不超過50%,稅率為 30%,則增加稅收為:50000×30%=15000元。
按照這個方案運作,包銷方(住房投資者)只增加稅收成本2750元,顯然非常有利。但是房地產(chǎn)開發(fā)商將增加稅收成本2750元~17750元,處于不利地位。雖然如此,但相比而言仍然有利可圖,如果雙方愿意相互合作,共同分擔稅收成本,經(jīng)過仔細測算后,包銷商作些適當讓利,還是不失為一個可行的籌劃方案。
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