沉寂一段時(shí)間后，物業(yè)稅的討論又浮出了水面，最近一段時(shí)間，有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。
物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個(gè)稅種。從稅制原理來看，居民土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)越多，其稅基就可能越大。從具體開征物業(yè)稅的方式來看，估計(jì)有兩種，一種是象征性的試點(diǎn)征收，另一種是實(shí)質(zhì)性的全面性嚴(yán)格征收。
在象征性試點(diǎn)征收的方式上，我認(rèn)為，整體性的實(shí)質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個(gè)嚇唬人的作用，當(dāng)然，這也將給試點(diǎn)城市帶來一定的不公平，將遭到試點(diǎn)城市人民的反對(duì)，這樣很難行得通。
另一種是按照稅務(wù)總局的部署，在“十一五”期間強(qiáng)制并嚴(yán)格征收，這種方式無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來很大的影響，以國外為例，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)很輕，稅收主要集中在持有（保有）環(huán)節(jié)，因此，由于持有環(huán)節(jié)稅收很重，人們買房不僅要看自己現(xiàn)實(shí)的購買能力，還要考慮和衡量未來的居住成本。這樣的話，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。
因此，物業(yè)稅不僅對(duì)抑制房價(jià)上漲有用，對(duì)防止住房市場(chǎng)比較嚴(yán)重的供應(yīng)性結(jié)構(gòu)失衡問題（即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應(yīng)不足，而超過一般民眾購買力的大戶型住房供應(yīng)過剩）也大有裨益。但是，如果這樣嚴(yán)格征收的話，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在物業(yè)稅的重負(fù)下將面臨崩潰的局面。
物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
另一方面，物業(yè)稅的開征將有效抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。而對(duì)非自用型商品房進(jìn)行征收，將導(dǎo)致投機(jī)客的持房成本提高。物業(yè)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅和保有稅，不同于股票市場(chǎng)的印花稅，印花稅是流轉(zhuǎn)稅，物業(yè)稅的保有稅性質(zhì)將使炒房客手上的商品房成為燙手的山芋，捏在手里的感覺是不舒服的。因此物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本從而達(dá)到有效抑制炒房者的行為。
另外，物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應(yīng)時(shí)，將變?cè)瓉淼耐恋嘏庖淮涡允杖「哳~土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房價(jià)的沖動(dòng)。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購買者在一次性交納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要交納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價(jià)的無控制上漲，也抑制了房價(jià)的上漲。
鑒于物業(yè)稅的開征是一個(gè)關(guān)系到千家萬戶的重大工程，因此，不能草率開征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成中低收入家庭負(fù)擔(dān)過重的后果，物業(yè)稅的開征是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過程，如果在“十一五”期間我國強(qiáng)制性征收物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重磅炸彈，屆時(shí)，房價(jià)將得到有效的抑制，但部分房地產(chǎn)開發(fā)商也將面臨倒閉的危險(xiǎn)，從“十一五”這個(gè)時(shí)間來看，我預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將于2010年前后出現(xiàn)拐點(diǎn)。
�。T科 作者系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任）
新快報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
