案例剖析：做足暗訪功課查實(shí)房企稅情

山東省昌邑市國(guó)稅局通過(guò)人機(jī)結(jié)合選案，采取賬面檢查與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的辦法，對(duì)濰坊X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年1月1日~2012年12月31日期間的企業(yè)所得稅納稅情況實(shí)施專項(xiàng)檢查。檢查組通過(guò)嚴(yán)查收入，核實(shí)成本費(fèi)用，幫企業(yè)重新做了一次深入細(xì)致的“匯算清繳”，調(diào)增應(yīng)納稅所得額1492.79萬(wàn)元，要求企業(yè)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅373.2萬(wàn)元，加收滯納金18.29萬(wàn)元。

接到對(duì)該企業(yè)進(jìn)行檢查任務(wù)后，昌邑市國(guó)稅局檢查組沒(méi)有急于直接調(diào)賬，而是借助稅收征管信息系統(tǒng)作了詳盡的案頭分析，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)自開(kāi)業(yè)以來(lái)，稅負(fù)、申報(bào)收入、所得稅貢獻(xiàn)率，都與同行業(yè)企業(yè)存在不小的差距。

在獲取第一手資料后，檢查組開(kāi)展外圍調(diào)查取證。他們走訪了建委、房管局、建筑企業(yè)等有關(guān)單位，詳細(xì)了解該企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段和完工情況等，調(diào)查其銷售合同、預(yù)收房款、定金和繳納營(yíng)業(yè)稅，以及小區(qū)、樓座分布等情況。同時(shí)，到售樓處暗訪，從售樓處的工作人員處掌握被檢查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、加價(jià)、購(gòu)房定金、簽訂合同和預(yù)付款比例等信息，從而推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

按照法定程序，檢查組到企業(yè)財(cái)務(wù)部門和售樓處調(diào)取賬簿、憑證資料，獲取了企業(yè)計(jì)算機(jī)內(nèi)部信息資料，包括收入分析報(bào)告、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品面積統(tǒng)計(jì)表、預(yù)售報(bào)表、余房統(tǒng)計(jì)報(bào)表、貸款銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表和客戶檔案，這些電子數(shù)據(jù)為檢查組以后的檢查提供了很大幫助，減少了入戶檢查次數(shù)，減輕了稅企雙方的負(fù)擔(dān)，節(jié)省了大量時(shí)間。

隨后，檢查組對(duì)該企業(yè)實(shí)施賬務(wù)檢查，未發(fā)現(xiàn)預(yù)收款項(xiàng)不入賬的情況。檢查組于是將檢查重點(diǎn)放在企業(yè)是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本和銷售成本的界限上。通過(guò)逐筆核對(duì)企業(yè)的前期開(kāi)發(fā)成本歸集表、費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)，與企業(yè)房屋收入、已售面積進(jìn)行了配比，計(jì)算出完工產(chǎn)品計(jì)稅成本，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在完工產(chǎn)品未及時(shí)確認(rèn)收入，未按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的問(wèn)題。

最終，檢查組確認(rèn)，截至2012年12月31日，該企業(yè)在開(kāi)發(fā)房屋住宅等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在兩大問(wèn)題。一是少申報(bào)完工產(chǎn)品收入。截至2012年12月，累計(jì)房屋收入26585.02萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)際申報(bào)房屋收入23186.78萬(wàn)元，少申報(bào)房屋收入3398.24萬(wàn)元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3398.24萬(wàn)元。二是少申報(bào)完工產(chǎn)品計(jì)稅成本。截至2012年12月，該公司完工產(chǎn)品計(jì)稅成本應(yīng)為21447.03萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)際申報(bào)扣除完工產(chǎn)品成本19541.58萬(wàn)元，少申報(bào)扣除完工產(chǎn)品計(jì)稅成本1905.45萬(wàn)元。

稽查人員按照相關(guān)規(guī)定，調(diào)增該企業(yè)應(yīng)納稅所得額，并要求其補(bǔ)繳稅款并加收滯納金。