摘要：土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅納稅籌劃方法主要是根據(jù)土地增值稅的征收政策，努力降低土地增值額，從而降低土地增值率，享受土地增值稅免征或從低征收?，F(xiàn)舉例說(shuō)明企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法。

　　一、利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅免征政策

　　【例】萬(wàn)均房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2幢,售價(jià)定為2,600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本等扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2,000萬(wàn)元，該企業(yè)應(yīng)納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=2,600萬(wàn)元×5%=130萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=130萬(wàn)元×7%=9.10萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=130萬(wàn)元×3%=3.90萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2,000萬(wàn)元+130萬(wàn)元+9.10萬(wàn)元+3.90萬(wàn)元=2,143萬(wàn)元

　　土地增值額=2,600萬(wàn)元-2,143萬(wàn)元=457萬(wàn)元

　　土地增值率=457萬(wàn)元/2,143萬(wàn)元=21%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=457萬(wàn)元×30%=137.10萬(wàn)元

　　企業(yè)稅前利潤(rùn)=2,600萬(wàn)元-2,143萬(wàn)元-137.10萬(wàn)元=319.90萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=319.90萬(wàn)元×25%=79.975萬(wàn)元

　　企業(yè)稅后利潤(rùn)=319.90萬(wàn)元-79.975萬(wàn)元=239.925萬(wàn)元

　　納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為21%，根據(jù)土地增值稅征收細(xì)則對(duì)于納稅人建造出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的規(guī)定，“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)土地增值稅細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅”。企業(yè)土地增值率臨近免征點(diǎn)20%，可考慮重新測(cè)算并制定銷售價(jià)格，適當(dāng)降低銷售價(jià)格，爭(zhēng)取讓土地增值率不超過(guò)免征點(diǎn)，具體方法如下：

　　設(shè)免征點(diǎn)銷售價(jià)格為P,P=(1+20%)×(2,000+5.50%P)，解得P=2,569.5931萬(wàn)元，按此免征點(diǎn)銷售價(jià)格，考慮將現(xiàn)行銷售價(jià)格定為略低為免征點(diǎn)銷售價(jià)格，如定為2,569萬(wàn)元，按此價(jià)格，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=2,569萬(wàn)元×5%=128.45萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=128.45萬(wàn)元×7%=8.9915萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=128.45萬(wàn)元×3%=3.8535萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2,000萬(wàn)元+128.45萬(wàn)元+8.9915萬(wàn)元+3.8535萬(wàn)元=2,141.295萬(wàn)元

　　土地增值額=2,569萬(wàn)元-2,141.295萬(wàn)元=427.705萬(wàn)元

　　土地增值率=427.705萬(wàn)元/2,141.295萬(wàn)元=19.97%，低于免征點(diǎn)20%，可享受免征土地增值稅，應(yīng)繳納土地增值稅為零，

　　企業(yè)稅前利潤(rùn)2,569萬(wàn)元-2,141.295萬(wàn)元=427.705萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=427.705萬(wàn)元×25%=106.92625萬(wàn)元

　　企業(yè)稅后利潤(rùn)=427.705萬(wàn)元-106.92625萬(wàn)元=320.77875萬(wàn)元

　　從上述計(jì)算過(guò)程可看出，經(jīng)過(guò)重新測(cè)算制定銷售價(jià)格的籌劃，企業(yè)銷售收入減少了2,600萬(wàn)元-2,569萬(wàn)元=31萬(wàn)元，但稅后利潤(rùn)增加了320.77875萬(wàn)元-239.925萬(wàn)元=80.85375萬(wàn)元。

　　在進(jìn)行此項(xiàng)籌劃時(shí)要注意，對(duì)于重新測(cè)算并制定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格要考慮免征土地增值稅稅額應(yīng)大于銷售收入的降低幅度，確保企業(yè)籌劃后的稅后利潤(rùn)大于籌劃前的稅后利潤(rùn)。

　　二、分立銷售合同，分散銷售收入，降低土地增值額

　　【例】 華興房地產(chǎn)企業(yè)建造的精裝修住宅10幢,總售價(jià)定為8,000萬(wàn)元(其中毛坯房售價(jià)收入4,800萬(wàn)元，精裝修售價(jià)收入3,200萬(wàn)元,建安成本合計(jì)3,800萬(wàn)元(其中商品房開(kāi)發(fā)成本3,000萬(wàn)元，精裝修成本800萬(wàn)元)，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=8,000萬(wàn)元×5%=400萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=400萬(wàn)元×7%=28萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=400萬(wàn)元×3%=12萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3,800萬(wàn)元+400萬(wàn)元+28萬(wàn)元+12萬(wàn)元=4,240萬(wàn)元

　　土地增值額=8,000萬(wàn)元-4,240萬(wàn)元=3,760萬(wàn)元

　　土地增值率=3,760萬(wàn)元/4,240萬(wàn)元=89%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=3,760萬(wàn)元×40%-4,240萬(wàn)元×5%=1,504萬(wàn)元-212萬(wàn)元=1,292萬(wàn)元

　　企業(yè)稅前利潤(rùn)=8,000萬(wàn)元-4,240萬(wàn)元-1,292萬(wàn)元=2,468萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=2,468萬(wàn)元×25%=617萬(wàn)元

　　企業(yè)稅后利潤(rùn)=2,468萬(wàn)元-617萬(wàn)元=1,851萬(wàn)元

　　納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為89%，適用土地增值稅率達(dá)到40%，可考慮改變銷售合同簽訂方式，將毛坯房銷售和精裝修裝飾分別簽訂合同，毛坯房銷售合同定為售價(jià)收入4,800萬(wàn)元，精裝修裝飾合同定為裝飾收入3,200萬(wàn)元，總合同收入不變，但單個(gè)合同銷售收入降低，從而達(dá)到降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率的目的。經(jīng)分立合同后，企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　1．毛坯房銷售合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=4,800萬(wàn)元×5%=240萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=240萬(wàn)元×7%=16.80萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=240萬(wàn)元×3%=7.20萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3,000萬(wàn)元+240萬(wàn)元+16.80萬(wàn)元+7.20萬(wàn)元=3,264萬(wàn)元

　　土地增值額=4,800萬(wàn)元-3,264萬(wàn)元=1,536萬(wàn)元

　　土地增值率=1,536萬(wàn)元/3,264萬(wàn)元=47%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=1,536萬(wàn)元×30%=460.80萬(wàn)元

　　2．精裝修裝飾合同應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=3,200萬(wàn)元×3%=96萬(wàn)元（注：裝修營(yíng)業(yè)稅稅率為3%）

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=96萬(wàn)元×7%=6.72萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=96萬(wàn)元×3%=2.88萬(wàn)元

　　企業(yè)稅前利潤(rùn)（1+2）合計(jì)=4,800萬(wàn)元-3,000萬(wàn)元-264萬(wàn)元-460.80萬(wàn)元+3,200萬(wàn)元-800萬(wàn)元-96萬(wàn)元-6.72萬(wàn)元-2.88萬(wàn)元=3,369.60萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=3,369.60萬(wàn)元×25%=842.40萬(wàn)元

　　企業(yè)稅后利潤(rùn)=3,369.60萬(wàn)元-842.40萬(wàn)元=2,527.20萬(wàn)元

　　經(jīng)過(guò)上述籌劃，企業(yè)稅后利潤(rùn)增加了2,527.20萬(wàn)元-1,851萬(wàn)元=676.20萬(wàn)元。

　　三、增加銷售環(huán)節(jié)，降低土地增值率

　　【例】實(shí)華集團(tuán)公司有一塊土地準(zhǔn)備出售給躍進(jìn)公司，原土地購(gòu)入成本為1,000萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備6,000萬(wàn)元出售，該企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(6,000萬(wàn)元-1,000萬(wàn)元)×5%=250萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=250萬(wàn)元×7%=17.50萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=250萬(wàn)元×3%=7.50萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1,000萬(wàn)元+250萬(wàn)元+17.50萬(wàn)元+7.50萬(wàn)元=1,275萬(wàn)元

　　土地增值額=6,000萬(wàn)元-1,275萬(wàn)元=4,725萬(wàn)元

　　土地增值率=4,725萬(wàn)元/1,275萬(wàn)元=371%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=4,725萬(wàn)元×60%-1,275萬(wàn)元×35%=2,835萬(wàn)元-446.25萬(wàn)元=2,388.75萬(wàn)元

　　企業(yè)稅前利潤(rùn)=6,000萬(wàn)元-1,275萬(wàn)元-2,388.75萬(wàn)元=2,336.25萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=2,336.25萬(wàn)元×25%=584.0625萬(wàn)元

　　企業(yè)稅后利潤(rùn)=2,336.25萬(wàn)元-584.0625萬(wàn)元=1,752.1875萬(wàn)元

　　納稅籌劃思路：企業(yè)土地增值率為371%，適用土地增值稅率達(dá)到60%，可考慮增加銷售環(huán)節(jié)，利用二次銷售的方法降低土地增值額，適用較低的土地增值稅率。具體方法為實(shí)華集團(tuán)公司將土地作價(jià)3,000萬(wàn)元出售給下屬全資子公司實(shí)林公司，再由實(shí)林公司將土地作價(jià)6,000萬(wàn)元出售給躍進(jìn)公司，通過(guò)二次銷售的方法降低土地增值額。經(jīng)籌劃后實(shí)華集團(tuán)公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(3,000萬(wàn)元-1,000萬(wàn)元)×5%=100萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=100萬(wàn)元×7%=7萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=100萬(wàn)元×3%=3萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=1,000萬(wàn)元+100萬(wàn)元+7萬(wàn)元+3萬(wàn)元=1,110萬(wàn)元

　　土地增值額=3,000萬(wàn)元-1,110萬(wàn)元=1,890萬(wàn)元

　　土地增值率=1,890萬(wàn)元/1,110萬(wàn)元=170%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=1,890萬(wàn)元×50%-1,110萬(wàn)元×15%=945萬(wàn)元-166.50萬(wàn)元=778.50萬(wàn)元

　　企業(yè)稅前利潤(rùn)=3,000萬(wàn)元-1,110萬(wàn)元-778.50萬(wàn)元=1,111.50萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=1,111.50萬(wàn)元×25%=277.875萬(wàn)元

　　實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)=1,111.50萬(wàn)元-277.875萬(wàn)元=833.625萬(wàn)元

　　實(shí)林公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金計(jì)算如下：

　　應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=(6,000萬(wàn)元-3,000萬(wàn)元)×5%=150萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=150萬(wàn)元×7%=10.5萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=150萬(wàn)元×3%=4.50萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納契稅=3,000萬(wàn)元×4%=120萬(wàn)元

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=3,000萬(wàn)元+150萬(wàn)元+10.50萬(wàn)元+4.50萬(wàn)元+120萬(wàn)元=3,285萬(wàn)元

　　土地增值額=6,000萬(wàn)元-3,285萬(wàn)元=2,715萬(wàn)元

　　土地增值率=2,715萬(wàn)元/3,285萬(wàn)元=83%

　　應(yīng)繳納土地增值稅=2,715萬(wàn)元×40%-3,285萬(wàn)元×5%=1,086萬(wàn)元-164.25萬(wàn)元=921.75萬(wàn)元

　　企業(yè)稅前利潤(rùn)=6,000萬(wàn)元-3,285萬(wàn)元-921.75萬(wàn)元=1,793.25萬(wàn)元

　　應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=1,793.25萬(wàn)元×25%=448.3125萬(wàn)元

　　實(shí)林公司稅后利潤(rùn)=1,793.25萬(wàn)元-448.3125萬(wàn)元=1,344.9375萬(wàn)元

　　經(jīng)過(guò)上述籌劃，實(shí)華集團(tuán)公司合并實(shí)林公司稅后利潤(rùn)合計(jì)=833.625萬(wàn)元+1,344.9375萬(wàn)元=2,178.5625萬(wàn)元，比籌劃前實(shí)華集團(tuán)公司稅后利潤(rùn)增加2,178.5625萬(wàn)元-1,752.1875萬(wàn)元=426.375萬(wàn)元。