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房地產(chǎn)估價(jià)基本理論之概述

來源: 編輯: 2005/08/04 00:00:00  字體:

    一、房地產(chǎn)估價(jià)基本含義

  顧名思義,房地產(chǎn)估價(jià)可以簡(jiǎn)單地理解為估測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評(píng)估,必須是由專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)據(jù)估價(jià)目的,遵循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)所進(jìn)行的評(píng)估。因此,理解房地產(chǎn)估價(jià)首先必須掌握如下有關(guān)概念。

  (一)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員

  房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格,由有關(guān)主管部門審定注冊(cè),取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國,房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員被稱為估價(jià)師,在英國和香港等地被稱為測(cè)量師,在日本和韓國被稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定士。

  1.基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員,應(yīng)符合下列基本要求:(1)有扎實(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識(shí)。(2)有豐富的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。(3)具有較高的市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷技能。(4)有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

  2.注冊(cè)管理。為了達(dá)到上述要求,建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》,自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條,規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格,按規(guī)定注冊(cè),取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》,才能從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。未經(jīng)注冊(cè)的人員,不得以“房地產(chǎn)估價(jià)師”的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè),不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)師分為全國注冊(cè)的和地方注冊(cè)的,分別由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊(cè)工作。該辦法對(duì)初始注冊(cè)、注冊(cè)變更、續(xù)注冊(cè)、撤銷注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。詳見本卷附錄。

  (二)估價(jià)目的

  估價(jià)目的就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī),即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的不同,所采用的評(píng)估方法及具體操作過程也有所不同,導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

 ?。?STRONG>三)估價(jià)原則估價(jià)原則是指評(píng)估人員在估價(jià)過程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項(xiàng)。主要包括最有效使用原則、合法原則、預(yù)測(cè)原則等。詳見本章第四節(jié)。

  (四)估價(jià)程序

  一般而言,房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序是固定的,但運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。

  (五)估價(jià)方法

  科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法,必須具備兩個(gè)條件:既有科學(xué)的理論依據(jù),又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此,房地產(chǎn)價(jià)格通??梢詮娜缦氯齻€(gè)途徑來求?。?.參照類似房地產(chǎn)近期的市場(chǎng)交易價(jià)格;2.參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用;3.依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值。

  由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法,即:“市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法,如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生,而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。

  每種估價(jià)方法都有一定的適用條件,運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。

  二、房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看,房地產(chǎn)存在三種形態(tài),即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外,房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格,因此,估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn),這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型,并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

  (一)居住房地產(chǎn)

  居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品,甚至也不同于其他房地產(chǎn),它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性,還帶有鮮明的社會(huì)保障性,房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。1.居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類,依據(jù)估價(jià)需要。一般可按檔次和市場(chǎng)化程度劃分。(1)按檔次劃分:“l(fā))普通住宅。它是為普通居民提供的,符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個(gè)國家或地區(qū)城市居民實(shí)際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅(即經(jīng)濟(jì)適用房),此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料,進(jìn)行一般水平的裝飾裝修,選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備。現(xiàn)階段國家對(duì)普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn),也制定上限標(biāo)準(zhǔn),以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。目前,可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評(píng)估的比較尺度。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)逐漸呈階段性提高?,F(xiàn)階段,我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇,但在進(jìn)行估價(jià)時(shí),應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度,給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?)高級(jí)住宅。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅,包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;每套建筑面積較大,從一百多平方米到幾百平方米不等;裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化,較多地采用進(jìn)口和出口高級(jí)裝飾材料和潔具設(shè)備;戶外環(huán)境要求高;服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高,管理系統(tǒng)完善,往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大,其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高。3)簡(jiǎn)易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡(jiǎn)易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售價(jià)(扣除地價(jià))一般較低。(2)按市場(chǎng)化程度劃分:1)社會(huì)保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則,為保障居民必要的居住水平,以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向居民提供的住宅,如為中、低收入者提供的住宅。其價(jià)格是不完全的成本價(jià)格,不包括土地增值的價(jià)值,有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。這類房地產(chǎn)的估價(jià)較為復(fù)雜,往往因交易對(duì)象不同,交易目的不同而出現(xiàn)不同的價(jià)格。2)市場(chǎng)化商品住宅。市場(chǎng)化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場(chǎng)價(jià)的公有住房,單位和個(gè)人在市場(chǎng)上購買的住宅商品房,以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類住宅。

  2.住宅評(píng)估的標(biāo)的物。以住宅作為估價(jià)對(duì)象可以分為:戶(居住單元)、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。(1)居住戶。居住戶可以是獨(dú)立的,獨(dú)院獨(dú)棟的,也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。(2)住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要,常將一幢住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段,并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小,多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯!司劃分為單元。(3)住宅樓。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成,并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。(4)居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅(低層、多層、中高層和高層)為主體構(gòu)成,并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評(píng)估標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。

  3.住宅的價(jià)格構(gòu)成?;谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策,住宅價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)與國家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格,由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的臺(tái)播協(xié)構(gòu)成;后者會(huì)成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。

  我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此,在評(píng)估住宅租金時(shí)應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。

  4.住宅價(jià)格的影響因素。影響住宅價(jià)格的因素,除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外,主要有以下一些因素:(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí);(2)裝修;(3)設(shè)施與設(shè)備;(4)質(zhì)量;(5)朝向;(6)樓層;(7)地段;(8)環(huán)境;(9)住宅樓的公用面積數(shù);(10)交易時(shí)間;(11)交易情況。

  在估價(jià)時(shí),應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。為了更加科學(xué)合理地對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估,應(yīng)當(dāng)對(duì)上述各項(xiàng)因素對(duì)價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析,確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn),以便于比較修正。

  5.居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格,三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。(1)新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行綜合評(píng)估。

  估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn),由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定,所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià);同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的資料,并進(jìn)行整體性比較評(píng)估。最后對(duì)成本法與市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

 ?。?)評(píng)估舊有居住房地產(chǎn),一種方式是對(duì)土地和房屋分別估價(jià),合并計(jì)算。其中,地價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估,房價(jià)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。另一種方式是直接運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體評(píng)估。通過評(píng)估,再對(duì)兩種方式的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行分析,綜合得出最終結(jié)論。

  (3)拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。在城市建設(shè)和;舊城改造過程中,估價(jià)人員經(jīng)常會(huì)遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,“作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

  (二)商業(yè)房地產(chǎn)

  商業(yè)房地產(chǎn)包括商店(商場(chǎng)、購物中心、商鋪和市場(chǎng)等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等)。

  1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。(l)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營,有的是出租給他人經(jīng)營,有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。(2)經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會(huì)有不同的經(jīng)營內(nèi)容,如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會(huì)有不同的收益率,如果用收益法估價(jià),則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。(3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營,有的承租人從業(yè)主手上整體承租后,又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此,在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。(4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修,而且形式各異,要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外,商業(yè)用房裝修折舊快,在有些地方,買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后,一定要重新裝修,因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。

  2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素。(l)地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度,這育扶持信房地產(chǎn)所處的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來確定。(2)交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),要從兩方面考慮交通條件:一是顧客方面,從現(xiàn)階段一般情況來看,主要是公共交通的通達(dá)度,可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量,另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地是經(jīng)營者方面,??紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

  3.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素。

 ?。?)臨街狀況。一般來說,臨街面越寬越好。如果幾面臨街,則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。(2)內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租,因此,要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。(3)樓層。一般來說。位于底層的商業(yè)用房較優(yōu),但如果有盲動(dòng)扶梯,樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。(4)面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。(5)凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感,不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度,建筑成本會(huì)提高,也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。(6)儲(chǔ)存空間。(7)裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。同樣的房屋,僅僅由于裝修不同,價(jià)值會(huì)有很大的差別。此外,建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同,其價(jià)值也有很大的差別。(8)轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定,承租人不能再轉(zhuǎn)租,這將影響投資(承租)商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性,從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。(9)使用年限和折舊情況。

  4.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益,商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上,所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。

  商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁,特別是小型商用,因此,較易獲得比較案例。所以,在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),市場(chǎng)比較法也是一種常用方法。

  對(duì)于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn),有時(shí)也可用成本法作為輔助評(píng)估方法。

  (三)工業(yè)房地產(chǎn)

  工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)。1.工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。(l)涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求,即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè),由于工藝、流程的不同,對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同。因此,進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。(3)受腐蝕的可能性大。廠房常常會(huì)受到腐蝕,估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。

  2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。

  (1)交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料,運(yùn)出產(chǎn)品,因此,必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連,有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū),鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭等,則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。(2)基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng),當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況,生產(chǎn)用水能否滿足需要,排污及污染治理,通訊條件等等,。都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。(3)地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置,例如造紙需要大量排放污水,所以通常需要鄰近河道;化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放;水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。3.對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素。

  (1)用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理,面積太小無法滿足生產(chǎn)需要,太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值,但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地;用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合全產(chǎn)要求,便于布置生產(chǎn)線,不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。(2)地質(zhì)和水文條件。(3)房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。(4)廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物(廠房)的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如,很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。4.工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例,特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房,所以,一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶,往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房,其租售案例通常較多,可以考慮采用市場(chǎng)比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益,則可以考慮采用收益法估價(jià)。但一般來說難度較大,采用極少。根據(jù)以上所述,工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格,非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑:一是參考預(yù)算價(jià)格,二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格,根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

  (四)其他用途房地產(chǎn)

  其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn),如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場(chǎng)、加油站、停車場(chǎng)、宗教房地產(chǎn)、墓地等。

  1.其他用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)。(1)特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多,往往有很多構(gòu)筑物,例如油庫,會(huì)有很多地下或地面儲(chǔ)油槽、輸油管道等等,因此,需要估價(jià)人員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識(shí)。(2)用途對(duì)價(jià)值影響較大……其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途,如果其用途可以轉(zhuǎn)變,則應(yīng)按最有效使用原則估價(jià);如泉其用途改變受到限制較多,則房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)受到相應(yīng)的影響。(3)估價(jià)對(duì)經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少,可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少,因此,除了需要慎重選擇估價(jià)方法,還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用,同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識(shí)。只有這樣,才能較為準(zhǔn)確地評(píng)估出其他用途房地產(chǎn)的價(jià)格。

  2.其他用途房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法。其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例,所以難以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異,客觀收益較難確定,所以一般也不采用收益法估價(jià)。

  通常,其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)以成本法為主,而且在沒有同類房屋(或構(gòu)筑物)的重置成本資料的情況下,只能參照概預(yù)算定額等資料具體計(jì)算。

 ?。ㄎ澹┩恋赝恋毓纼r(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。

  1.土地的分類。依據(jù)估價(jià)的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價(jià)除可選甩三種基本估價(jià)方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。

  2.影響宗地價(jià)格的主要因素。從評(píng)估的角度來看t對(duì)一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。(l)坐落位置;(2)面積大??;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權(quán)利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;(8)生熟地程度;(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;(10)其他。

  三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn),其中比較典型的特點(diǎn)如下:(一)房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但通過估價(jià)人員的長期理論研究與實(shí)踐探索,總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律,這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論、購買者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評(píng)估步驟,使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循。另外,在房地產(chǎn)估價(jià)過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律,以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識(shí)。因此,房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來看,是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷,但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實(shí)在價(jià)值通過評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來,具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。

 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來的。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn),才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對(duì)象離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對(duì)于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格;另外,對(duì)于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚;對(duì)于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。

  準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。首先,對(duì)于某一確定的待估對(duì)象,究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜,以哪一種估價(jià)方法為主,都需要估價(jià)人員具備類似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次,在運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估某一房地產(chǎn)時(shí),還有許多具體問題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定,如運(yùn)用市場(chǎng)比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀判斷;運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。

  2.房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評(píng)估的前提,在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識(shí),有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。

  房地產(chǎn)估價(jià)離不開對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)的分析。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場(chǎng)影響較大,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大,需要估價(jià)師具有一定的洞察力;另外,在最終估價(jià)額的決定上以及對(duì)特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格,分析時(shí)也離不開估價(jià)師的判斷能力,有時(shí)甚至是依靠一種直覺來作出判斷。

  3.房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評(píng)估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中,涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以最快的速度擬好估價(jià)報(bào)告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。

  房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱耍腥藢⒎康禺a(chǎn)估價(jià)定義為:為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。

  (三)房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性

  房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:

  1.房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí)。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價(jià)人員,除了必須…價(jià)理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識(shí)外,還應(yīng)該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對(duì)廠房用地的要求等知識(shí)。

  2.評(píng)估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評(píng)估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態(tài),以及未來的增值潛力等。

  房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)不僅包括有形資產(chǎn)(實(shí)物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。如在評(píng)估商業(yè)大樓及寫字樓時(shí),商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn),在整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中必須重視。

  大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場(chǎng)所。賓館,寫字間和住宅等,在評(píng)估時(shí)每一部分都有其特殊性。工廠評(píng)估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場(chǎng)、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。

  3.房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要估價(jià)師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評(píng)估某些舊有房地產(chǎn)時(shí),為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定;在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待建筑上地或待開發(fā)土地的價(jià)格時(shí),有時(shí)需要勘察設(shè)計(jì),在此基礎(chǔ)上才能對(duì)土地作出比較準(zhǔn)確的估價(jià)。

  另外,房地產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。如在住宅評(píng)估時(shí),還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策,在評(píng)估土地的出讓價(jià)格時(shí),還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性特點(diǎn)。

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