一、土地以及土地開發(fā)特殊性所致

　　土地乃地球本體，非人類勞動(dòng)所能創(chuàng)造。因而充溢于人世間的勞動(dòng)產(chǎn)品其價(jià)格構(gòu)成“成本＋利潤(rùn)”，不能套用于土地。

　　從未經(jīng)過改良尚無物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)投入的生荒地，土地所有者也是要講價(jià)錢收地租才讓他人使用的。200多年前古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)主要奠基人英國(guó)亞當(dāng)。斯密，一再談到這點(diǎn)。

　　極其明顯，生荒地地租以及地租資本化所形成的地價(jià)的評(píng)估測(cè)算，成本法是無能為力的。

　　已經(jīng)不同程度開發(fā)的土地，開發(fā)費(fèi)用最大頭是各類基礎(chǔ)設(shè)施投入。在其他條件相同情況下，基礎(chǔ)設(shè)施越完善，地租地價(jià)水平越高。

　　但是，基礎(chǔ)設(shè)施一般理應(yīng)通過自身的運(yùn)營(yíng)有償提供產(chǎn)品有償服務(wù)等，回收投資和取得利潤(rùn)。實(shí)際上，改革開放以來，自己能夠養(yǎng)活自己的基礎(chǔ)設(shè)施類企業(yè)，正日益增多。

　　毫無疑問，一般產(chǎn)品開發(fā)其開發(fā)費(fèi)用必定進(jìn)入、屬于產(chǎn)品成本。而土地開發(fā)的巨大興辦基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，則不進(jìn)入不屬于土地成本、土地價(jià)格構(gòu)成，這是土地開發(fā)不同于一般開發(fā)的特殊性。既然如此，運(yùn)用“成本＋利潤(rùn)”的成本法評(píng)估地價(jià)，自然相應(yīng)是方法選擇不對(duì)路。

　　公用公益性基礎(chǔ)設(shè)施，尚未實(shí)現(xiàn)或者就是很難指望實(shí)現(xiàn)自己養(yǎng)活自己的，主要是靠政府財(cái)政補(bǔ)貼。即使政府全是用國(guó)有土地收益補(bǔ)貼，也絕對(duì)不可能是該企業(yè)該事業(yè)單位通過收取地租形式回收投資及維持運(yùn)轉(zhuǎn)。這道理也很簡(jiǎn)單，補(bǔ)貼與回收明顯是性質(zhì)不同的兩回事。

　　二、地租地價(jià)特殊屬性所致

　　地價(jià)是地租的資本化，以及地租是使用土地企業(yè)土地因素所形成超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化，地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，等等，在我國(guó)也早已是公眾共識(shí)社會(huì)公理。

　　由此可見，地租以及地租資本化所形成的地價(jià)，其實(shí)體不同于一般商品價(jià)格的“成本＋利潤(rùn)”。因而必須是具有識(shí)別出分離出企業(yè)利潤(rùn)中土地因素所致超額利潤(rùn)功能的估價(jià)方法，才可能是適用于評(píng)估地價(jià)的方法。

　　就是堅(jiān)持宣揚(yáng)成本法是評(píng)估地價(jià)三大基本方法之一的《城市地產(chǎn)評(píng)估》，不論1993年初版本還是1999年修訂本，也都承認(rèn)所列出的“成本法計(jì)算土地價(jià)格的公式”&#0：“土地價(jià)格＝投入的成本（含原土地購買價(jià)格或原地租的資本化＋土地開發(fā)投資折舊和利息）＋利潤(rùn)（指增值地租的資本化）”，“前二者（征地拆遷費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)）是有案可查的，而后者（即增值地租）卻是成本法無法估算的”，“‘增值地租’卻是變化莫測(cè)，難以捉摸的，它完全取決于開發(fā)改良后土地的收益”。

　　既然成本法無法識(shí)別和分離出“增值地租的資本化”，所謂“成本法計(jì)算土地價(jià)格的公式”，就只能是名實(shí)相乖，表里不一。如據(jù)此徒有虛名的公式計(jì)算“地價(jià)”，得出的數(shù)據(jù)在理論上根本談不上是什么“畢竟已經(jīng)包含了建設(shè)用地價(jià)格的基本部分”。因?yàn)樗軐?shí)際相加的是兩項(xiàng)“投入的成本”，并非上述特定的超額利潤(rùn)，與地租地價(jià)的實(shí)體不是一回事，不同質(zhì)。另外，上已分析，開發(fā)土地費(fèi)用最大頭基礎(chǔ)設(shè)施一般并不進(jìn)入土地成本構(gòu)成，不是地價(jià)構(gòu)成板塊。即使撇開“質(zhì)”的問題不論，如據(jù)此徒有虛名的公式計(jì)算，“地價(jià)”的量也肯定大大不足。

　　至于所謂“按照土地征用和開發(fā)成本計(jì)算……因而可以把它當(dāng)作建設(shè)用地價(jià)格的最低界線”，成本法確是專長(zhǎng)計(jì)算提供此類很重要數(shù)據(jù)。但運(yùn)用其取得此類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，決不等于是運(yùn)用成本法求算地價(jià)，兩者不可混同。否則，適用于評(píng)估地價(jià)的方法就沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，無法評(píng)估出地價(jià)的也可稱為適用評(píng)估地價(jià)的方法，邏輯混亂不能自圓其說。

　　三、地租地價(jià)運(yùn)動(dòng)規(guī)律特點(diǎn)所致

　　不論中外，土地由農(nóng)業(yè)用途轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)建設(shè)用途，或者通達(dá)度等等不理想的建設(shè)用地因環(huán)境大改善基礎(chǔ)設(shè)施成龍配套上馬，地租地價(jià)往往多少倍多少倍急升。

　　北京農(nóng)業(yè)大學(xué)賀錫萍教授曾經(jīng)依據(jù)《日本農(nóng)林統(tǒng)計(jì)年鑒1985》計(jì)算，1983－1984年日本由農(nóng)用土地改變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用土地，屬于立即城市化區(qū)域中的商業(yè)用地，地價(jià)平均陡漲80多倍。屬于非立即城市化且還未為城市發(fā)展規(guī)劃所覆蓋區(qū)域中的未來工業(yè)用地，漲幅

　　最小，但也為原農(nóng)用地地價(jià)6倍多。1983年、1984年日本泡沫經(jīng)濟(jì)尚未生成，全國(guó)城市平均地價(jià)以及全國(guó)城市按商業(yè)、居住、工業(yè)用途分類平均地價(jià)，年漲幅最大的不到6％，一般在3－4％左右，相當(dāng)溫和平穩(wěn)。上述陡漲是由于土地轉(zhuǎn)向高效用途所致，并非泡沫經(jīng)濟(jì)的反常現(xiàn)象。

　　1988年我國(guó)滬嘉高速公路建成通車，嘉定縣尤其受益，運(yùn)輸?shù)鹊冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)效率效益大大提高。翌年，嘉定縣一躍為全國(guó)首富縣。此高速公路興建前，沿線土地每平方米僅5元，建成后急升至25美元。順便講一下，這筆效益顯著的基礎(chǔ)設(shè)施投入，是通過收取通行費(fèi)方式自我回收。

　　上述成倍成倍翻番的地價(jià)，運(yùn)用成本法肯定是評(píng)估不出預(yù)測(cè)不到的。按“成本＋利潤(rùn)”的將本求利估算，“對(duì)本利”就大大超過社會(huì)平均利潤(rùn)率，夠可以的了。尤其在只注重只掌握各類成本數(shù)據(jù)的情況下，也無根據(jù)作出“對(duì)本利”也大大低于客觀實(shí)際的判斷。

　　地租資本化的地價(jià)，屬于虛擬資本。不僅易于伸縮變化，且價(jià)格高走還是走低，并不取決于成本費(fèi)用，而是取決于地塊的實(shí)際效用，特別是租方買方所愿意所能夠且所應(yīng)當(dāng)支付的地租地價(jià)。換句話說，地價(jià)不是“費(fèi)用價(jià)格”，而是“效用價(jià)格”。所以，評(píng)估地價(jià)，核心是測(cè)算經(jīng)營(yíng)利用該地塊的實(shí)際效益效用大小以及走勢(shì)方向。不言而喻，估價(jià)以成本費(fèi)用累加為特征的成本法，對(duì)此無能為力。

　　四、土地所有權(quán)權(quán)益保障所致

　　運(yùn)用成本法評(píng)估地價(jià)必然舉措、主張之一，即將基礎(chǔ)設(shè)施投資視為地價(jià)構(gòu)成板塊、通過收取地租形式回收，之所以不能成立，除以上分析之外，還更在于土地所有權(quán)權(quán)益不能被侵犯。

　　“土地所有權(quán)本身已經(jīng)產(chǎn)生地租”，“地租這種土地所有權(quán)的特有經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)”，“只能用土地所有權(quán)的存在來解釋”。