房企直接參與前期拆遷涉稅處理不可“越位”
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行涉稅檢查時,發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)直接參與拆遷過程,并代為支付拆遷費等經(jīng)濟事項。對該類前期拆遷業(yè)務(wù)的財稅處理,不少企業(yè)存在明顯的“越位”問題。筆者結(jié)合一房地產(chǎn)案例,對房地產(chǎn)企業(yè)直接參與拆遷過程涉稅會計處理分析如下:
案例
2012年某房地產(chǎn)公司參與城中村改造項目,前期墊付拆遷補償資金680萬元;支付建筑物拆除、平整土地人工費用50萬元;招拍掛取得土地后,一次性支付土地出讓金1200萬元。拆遷補償經(jīng)政府評審后,一次性返回該公司800萬元,其中包含評審拆遷費680萬元,拆遷施工費80萬元。
該公司會計處理如下(單位,萬元):
(1)前期墊付拆遷補償費時:
借:開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償 680
貸:銀行存款 680
(2)支付建筑物拆除、平整土地人工費用50萬元:
借:開發(fā)成本——前期工程費 50
貸:銀行存款 50
(3)土地拆遷完畢,競拍成功后,支付土地出讓金:
借:開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 1200
貸:銀行存款 1200
(4)收到政府返還:
借:銀行存款 800
貸:開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 800
分析
筆者觀點:上述處理中,公司支付政府土地出讓金1200萬元計入土地成本沒有問題,但其它會計賬務(wù)處理不妥,存在明顯“越位”問題。《國有土地上房屋征收與補償條例》(2011年國務(wù)院令第590號)第四條規(guī)定,市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?!秶临Y源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》(國土資發(fā)〔2010〕151號)第四條規(guī)定,土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準,嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定,不得將兩宗以上地塊捆綁出讓,不得“毛地”出讓。
上述文件表明,國家已取消了“生地”,經(jīng)過招拍掛辦法出讓的土地,必須是能用于直接開發(fā)的“熟地”。這個時候,拆遷補償是由政府來完成的,支付拆遷費的主體是政府。本案中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然直接參與拆遷,但并非是拆遷主體,也非征收人。由于政府無充裕財政資金作支持,要求開發(fā)商先期介入拆遷,待開發(fā)商繳納土地出讓金后,政府對開發(fā)商先期墊付資金進行部分返還。這種情況下,房地產(chǎn)公司實際發(fā)生的是代理業(yè)務(wù),而非開發(fā)業(yè)務(wù)。其前期墊付的拆遷補償支出應(yīng)作為房地產(chǎn)公司的“其他應(yīng)收款”,在政府返還給予其拆遷補償費時,則應(yīng)先沖減“其他應(yīng)收款”,沖減后余額作“其他業(yè)務(wù)收入”處理;房地產(chǎn)公司支付的建筑物拆除、平整土地人工費用先計入“勞務(wù)成本”,結(jié)轉(zhuǎn)時轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”;這樣最終能核算出其他業(yè)務(wù)利潤,而這些與房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的開發(fā)成本是無關(guān)的。
因此,筆者認為上述房地產(chǎn)公司該項業(yè)務(wù)正確會計處理如下(單位,萬元):
(1)前期墊付拆遷補償款:
借:其他應(yīng)收款 680
貸:銀行存款 680
(2)房地產(chǎn)公司支付建筑物拆除、平整土地人工費用50萬元:
借:勞務(wù)成本 50
貸:應(yīng)付職工薪酬 50
借:應(yīng)付職工薪酬 50
貸:銀行存款 50
(3)支付土地出讓金:
借:開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 1200
貸:銀行存款 1200
(4)拆遷補償款返還房地產(chǎn)企業(yè):
借:銀行存款 800
貸:其他應(yīng)收款 680
其他業(yè)務(wù)收入——建筑業(yè)收入 80
其他業(yè)務(wù)收入——代理服務(wù)收入40
(5)同時結(jié)轉(zhuǎn)勞務(wù)成本:
借:其他業(yè)務(wù)成本 50
貸:勞務(wù)成本 50
營業(yè)稅處理:按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)規(guī)定,該企業(yè)受托負責(zé)實質(zhì)拆遷,取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入,按“建筑業(yè)”繳納營業(yè)稅,應(yīng)計算繳納營業(yè)稅:80×3%=2.4(萬元)。另外,公司先期代理支付動遷補償款,其收支差額,應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營業(yè)稅(800-680-80)×5%=2(萬元)。公司拆遷環(huán)節(jié)應(yīng)計算繳納營業(yè)稅:2.4+2=4.4(萬元)。
企業(yè)所得稅處理:應(yīng)納稅所得額=800萬元-680萬元-50萬元-企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的成本費用-繳納的相關(guān)營業(yè)稅等稅費。
土地增值稅處理:根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第二條規(guī)定,對于上述該公司前期拆遷業(yè)務(wù),不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入,不征收土地增值稅。
契稅、印花稅處理:取得土地過程中,計稅依據(jù)皆為1200萬元。
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在財務(wù)“越位”處理問題,作為稅收管理員更應(yīng)及早介入,做好納稅輔導(dǎo),該“舉旗”時當“舉旗”,該“吹哨”時當“吹哨”,該處理時當處理,盡職盡責(zé)當好國家稅收的合格“裁判”。