二手房交稅答疑：二手房個(gè)人所得稅具體這么繳？

　　唯一住房怎么衡量

　　1、問(wèn)：我和丈夫各有一套在婚前購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，我們現(xiàn)在準(zhǔn)備賣(mài)掉一套，這算不算唯一生活用房，要不要繳個(gè)稅？

　　答：雖然你們兩套房子都是婚前購(gòu)買(mǎi)的，但現(xiàn)在你們是夫妻關(guān)系，這兩套房子屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，所以賣(mài)掉的一套不屬于唯一生活用房，需要繳個(gè)稅。

　　2、問(wèn)：我有兩處房產(chǎn)，其中一套是和父母一起買(mǎi)的，我現(xiàn)在想把這處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給我父母，那我賣(mài)另一處房產(chǎn)時(shí)，是不是可以免交個(gè)稅？這樣應(yīng)該算是唯一生活用房了吧？（我現(xiàn)在已婚）

　　答：如果是贈(zèng)送，剩下的房子就屬于唯一用房；如果是買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓也需要交個(gè)稅。前一套房子轉(zhuǎn)讓之后，后一套屬于唯一生活用房。

　　如何享受退稅

　　1、問(wèn)：我原有一套五年以上自住的商品房，現(xiàn)需換大一些的房子，故今年購(gòu)入一套較大的商品房（期房，預(yù)計(jì)2007年底交付）。打算在新房交付后，將舊房賣(mài)出，這種情況是否需交個(gè)人所得稅？

　　答：因?yàn)橐呀?jīng)買(mǎi)了新房，所以舊房就不屬于“住滿(mǎn)5年家庭唯一住房”的范疇。假如在買(mǎi)進(jìn)新房后的一年內(nèi)賣(mài)出舊房，且新房的房?jī)r(jià)等于或大于舊房的房?jī)r(jià)，個(gè)稅是可以憑發(fā)票全額退還的，如果新房房?jī)r(jià)小于舊房房?jī)r(jià)，則按相應(yīng)比例退還。如果在新房買(mǎi)進(jìn)之后超過(guò)一年的時(shí)間才賣(mài)出舊房，則需要繳納個(gè)稅。

　　2、問(wèn)：一年內(nèi)先賣(mài)房后買(mǎi)房，是否可以享受退稅？

　　答：先要看你這套房屋是否為唯一家庭生活用房，如果是，在一年內(nèi)賣(mài)出買(mǎi)進(jìn)就可以享受退稅。退稅按情況而定，賣(mài)大買(mǎi)小還是賣(mài)小買(mǎi)大，前者是部分退稅，后者是全額退稅。例如：你賣(mài)出一套房屋價(jià)格為50萬(wàn)元，一年內(nèi)買(mǎi)進(jìn)一套為40萬(wàn)元的，假如當(dāng)初繳納的納稅保證金為20000元，則退稅金額為40/50×20000=16000元，即后購(gòu)房?jī)r(jià)除以前售房?jī)r(jià)，再乘之前繳納的納稅保證金后的金額就是你的返稅。

　　房屋贈(zèng)與需繳稅否

　　1、問(wèn)：我有一套房子，面積74.46平方米，為房改房，已居住五年以上，是家里唯一的一套住房，想贈(zèng)與侄子，我是否需要交稅？

　　答：贈(zèng)與作為個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的一種，因?yàn)椴簧婕敖灰捉痤~，所以目前贈(zèng)與方原則上不需要繳個(gè)所稅。

　　2、問(wèn)：我有兩套住房，現(xiàn)在準(zhǔn)備把1987年房子的房主轉(zhuǎn)為我的女兒，請(qǐng)問(wèn)如果出售剩下的一套1997年購(gòu)買(mǎi)的房子還需要繳稅嗎？

　　答：如果是產(chǎn)權(quán)贈(zèng)送就不需要。

　　3、問(wèn)：上世紀(jì)80年代的房改房，由爺爺贈(zèng)與其外孫女，自住滿(mǎn)5年，如今想轉(zhuǎn)讓這套二手房。外孫女只有這一處房產(chǎn)，但她父母在杭州還有房。想問(wèn)一下，如果外孫女轉(zhuǎn)讓此套房子，是否屬于她個(gè)人的“唯一生活住房”？這個(gè)與父母有房有無(wú)關(guān)系？

　　答：按照新規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。因此如果外孫女接受贈(zèng)與房屋自住滿(mǎn)5年后，且如果該房屋是外孫女夫妻兩人的家庭唯一生活用房，轉(zhuǎn)讓該套房屋時(shí)免征個(gè)人所得稅。

　　4、問(wèn)：如果把房子贈(zèng)與他人，要繳哪些稅？住宅與非住宅有什么區(qū)別？

　　答： 根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，將房屋贈(zèng)與他人，不論是住宅還是非住宅，受贈(zèng)方須按3%的稅率繳納契稅，贈(zèng)與方和受贈(zèng)方須各繳納0.05%的印花稅，單位贈(zèng)與房屋須繳納5.55%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅，個(gè)人贈(zèng)與不須繳納。若贈(zèng)與的房屋為房改房，除上述稅費(fèi)外，還須按國(guó)土資源部門(mén)的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

　　辦公用房需繳個(gè)所稅嗎

　　1、問(wèn)：一、非住宅（辦公用房）是否也執(zhí)行二手交易繳納個(gè)稅的政策？是否與住宅相同計(jì)算？二、二手房交易是否仍然要先征全額營(yíng)業(yè)稅，再征個(gè)人所得稅？三、據(jù)我所知，杭州的各銀行不為按揭者提供貸款利息憑證，如此，稅前利息怎么合理扣除？

　　答：1、非住宅是不涉及個(gè)稅的。

　　2、個(gè)稅=（轉(zhuǎn)讓房屋總價(jià)房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用）×20%，其中轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

　　3、銀行會(huì)給按揭客戶(hù)提供類(lèi)似對(duì)賬單一樣的一張東西，上面本金及利息都會(huì)注明的。