今年11月25日,北京地稅局公布《關于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》,重新認定了“普通住房”的標準,擴大普通住房范圍,不少購房人享受減稅優(yōu)惠。
“普宅”認定成繳稅關鍵
根據(jù)名詞解釋,契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收,現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業(yè)和個人,應當依法繳納契稅。契稅稅率一般為3%-5%.
契稅是在購房人辦理房產(chǎn)證之前,向地稅部門繳納的一個稅種。交完契稅之后,方可辦理房產(chǎn)證。
目前,北京首套普通住宅優(yōu)惠后契稅稅率為1%-1.5%,非普通住宅的契稅稅率為3%.二套房均為3%。
從稅率可以看出,普宅和非普宅,在契稅購房成本上是不同的。因此對于“普通住宅”的認定成為繳稅的關鍵。
在2008年以前,只要認定為“普通住宅”,享受契稅減半即為1.5%,非普通住宅3%.而在2008年11月,樓市救市政策出臺,其中包括契稅優(yōu)惠政策,即,對個人首次購買90平米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%,首次購買90-140平米普通住房的,契稅為1.5%,140平米以上的,契稅為3%。
因此,只要是“普通住房”,契稅就有優(yōu)惠政策。而北京的“普通住房”則需要滿足三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平米以下、實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。
從以上三個條件可以看出,容積率和單套面積140平米以下是固定條件,第三個條件則有不確定性。由于不同時期實際成交價的不同,“普通住房”的范圍也不一樣。
12月10日執(zhí)行新標準
而政府也隨著房價的上漲,多次調整普通住房標準。2008年,北京普宅新標針對1.2倍的具體規(guī)定調整為:三環(huán)以內總價258萬元/套,三環(huán)—四環(huán)之間210萬元/套,四環(huán)—五環(huán)之間198萬元/套,五環(huán)外120萬元/套。
而時隔三年后,2011年11月25日,上調“實際成交價”和系數(shù)后,北京享受優(yōu)惠政策住房的每平米價格上限是:四環(huán)內北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元,四環(huán)至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元,五環(huán)至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元,六環(huán)以外地區(qū)為17280元。該規(guī)定從2011年12月10日開始執(zhí)行。
根據(jù)北京市住建委和地稅局的規(guī)定,在2011年12月10日(含)以后,通過北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂的存量房交易合同,均按照新的存量房交易稅收征管規(guī)定執(zhí)行。而購買新建商品住房的納稅人,以申報繳納契稅時點的普通住房標準,界定是否享受相關稅收優(yōu)惠政策。
因此,在2011年12月10日之前,出現(xiàn)二手存量房集中網(wǎng)簽的現(xiàn)象,其中多數(shù)為經(jīng)轉商。而對于新房則相對復雜。由于通過契稅繳納時點來界定是否享受稅收優(yōu)惠,而大多數(shù)樓盤都是開發(fā)商收房時代繳,因此便出現(xiàn)一個樓盤多個契稅收費標準。
個案
萬年花城是一個位于南三環(huán)和南四環(huán)之間的樓盤,2010年張女士以24000元/平米的價格買下一套88平米的三居室,總價為211.2萬元。今年8月交房時,按照舊規(guī),三環(huán)—四環(huán)之間超過210萬元/套就不是“普通住房”,就應該以3%的稅率繳納契稅6.36萬元,開發(fā)商代收了這筆錢,并于2011年11月23日普宅新標發(fā)布前夕繳納了契稅。
新規(guī)執(zhí)行后,四環(huán)內南部地區(qū)享受契稅優(yōu)惠政策的價格上限是34560元,按此規(guī)定張女士的房子就是“普通住宅”,且面積為90平米,僅需繳納1%即2.12萬元的契稅。而張女士有鄰居至今未交房和繳納契稅,因此能趕上契稅優(yōu)惠。而繳稅節(jié)點的不同,讓張女士多花了4.24萬元的稅費。
焦點問題
1.新的普通住房標準的時間節(jié)點?
2011年12月10日正式執(zhí)行,為市場預留了一定的政策適應期,確保新老政策平穩(wěn)過渡。購買新建商品住房的納稅人,以申報繳納契稅時點的普通住房標準界定,界定是否享受相關稅收優(yōu)惠政策;存量住房交易的納稅人,以辦理存量房買賣合同(網(wǎng)上)簽約時點的普通住房標準,界定是否享受相關稅收優(yōu)惠政策。
2.開發(fā)商可否強制代收代繳契稅?個人如何自己辦理契稅?
不可以強制征收。但在實際操作中,新房收房時開發(fā)商要求購房人簽訂自愿委托代辦手續(xù),并代收契稅。目前,北京購房者繳納契稅主要采取兩種方法,一種是由個人持購房合同等相關資料,直接到財政局契稅窗口繳納;另一種由開發(fā)商代收代繳。
一位房企辦理契稅房產(chǎn)證的客服經(jīng)理告訴記者,契稅一般是收房時開始繳納,開發(fā)商不能強制業(yè)主委托代收代繳。一次性購房的業(yè)主不用開發(fā)商代收代繳。而貸款業(yè)主因為開發(fā)商要承擔擔保責任,開發(fā)商則建議購房人由其代收,因為繳納契稅后,開發(fā)商要集中辦理房本,并將房本交到銀行做抵押登記,手續(xù)上要麻煩一點。不過,貸款業(yè)主也可以自己繳納契稅后再收房,完稅憑證交給開發(fā)商便可辦理房本。據(jù)了解,現(xiàn)在繳納契稅需要提供購房合同復印件、購房發(fā)票復印件、身份證復印件、面積補差協(xié)議等證件到當?shù)氐囟惒块T繳稅。
3.開發(fā)商代收代繳,多余部分如何退回?
開發(fā)商為了方便繳稅,代收代繳契稅一般都以3%的最高數(shù)額代收,辦完契稅繳納手續(xù)后,如果與契稅發(fā)票有偏差,再退給購房人,具體時間以發(fā)票時間為準。