內(nèi)容摘要：目前，北京樓市出現(xiàn)一二手房價“倒掛”現(xiàn)象。據(jù)記者調(diào)查，北京市的部分地區(qū)二手房單價比同一地段的新建商品房單價高出每平方米1000-2000元左右，對于二手房業(yè)主的降價壓力大增。
目前，北京樓市出現(xiàn)一二手房價“倒掛”現(xiàn)象。據(jù)記者調(diào)查，北京市的部分地區(qū)二手房單價比同一地段的新建商品房單價高出每平方米1000-2000元左右，對于二手房業(yè)主的降價壓力大增。11月25日晚，北京同時發(fā)布放寬普通住宅標準和提高二手房最低計稅價的新政策。專家分析認為，按照新標準，北京超八成房屋是普宅，這不僅有利于鼓勵自住需求，也降低了購房者負擔；最低計稅價提高則帶來交易成本增加。兩項政策相輔相成，收緊意味更強，表明樓市調(diào)控更加貼近市場現(xiàn)狀。綜合來看，在當前樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期，這將加劇房價下降趨勢。據(jù)中國證券報記者多方走訪發(fā)現(xiàn)，兩項新政出臺后，并未出現(xiàn)此前市場預(yù)期的“搶成交潮”。
準購房者冷靜以待
兩項稅費調(diào)整出臺時值周末，恰逢準購房者看房“高峰期”。但多家房地產(chǎn)中介人員表示，雖然12月10日起，北京二手房最低計稅指導價將上調(diào)，但目前并未看出準購房者有急于下單、搶成交過戶的強烈意愿。
多位準購房者向中國證券報記者表示，對未來房價下跌的幅度仍心存期待，目前不會盲目跟風入市。“雖然稅費可能上升了，但是房價一跌就是幾萬元，甚至十幾萬元，所以我覺得還可以再等等。”
北京中原地產(chǎn)在周末抽樣調(diào)查了部分門店，其中大部分門店都接到了客戶對于政策的咨詢電話，咨詢量比平時增加了50%，但是其中咨詢有關(guān)期房住宅契稅標準的占到了60%，關(guān)心最低指導價格變動對成交影響的咨詢客戶只占30%。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉坦言，在所有咨詢客戶中，明確表示要抓緊時間過戶的只有10%不到，80%客戶依然期待房價繼續(xù)下行。張大偉認為，“我們預(yù)期下星期過戶量可能會有所上升，但是單日也不太容易超過千套，市場已經(jīng)進入拐點，絕大部分購房者入市更加謹慎。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，由于此次兩項稅費政策的緩沖期較長，到12月10日還有接近半個月，所以“井噴式高峰”應(yīng)該不會出現(xiàn)。而且，政策并未明確最低指導價格上浮的標準，大部分客戶依然需要了解和判斷的時間。在房價出現(xiàn)明顯下調(diào)的背景下，因北京二手房過戶指導價格調(diào)整可能帶來的新增稅費成本將不可能再轉(zhuǎn)嫁給買家，這勢必引起賣家的進一步降價。
陰陽合同“被阻”
業(yè)內(nèi)人士指出，此次新標準對六環(huán)內(nèi)多數(shù)“非普通住宅”重新定義，有利于剛需購房者。比如，新標準六環(huán)路內(nèi)各環(huán)線北部價格上限均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價格高于南部，舊標準下一概被“誤判”的可能性，尤其是對于南北價差最大的四環(huán)內(nèi)購房者來說，北部購房需求最高將減少稅費11余萬元。
與此同時，此次新政對二手房交易中一度盛行的“陰陽合同”造成致命打擊。不少房地產(chǎn)中介人士表示，此次兩項稅費調(diào)整后，將不能通過“陰陽合同”避稅，投機購房者的購房成本又將進一步增加。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報告，此次新普宅標準“解放”四類“非普通住宅”，稅負最高或減輕12余萬元。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，新普宅認定標準適用樓盤的范圍更廣，對非豪宅的購房者而言，大多數(shù)稅費負擔均有所減輕。90-140平方米普宅稅負最高減輕12萬元。舊總價標準下，六環(huán)路內(nèi)的住宅購房面積一旦超過90平方米，大多會被打入“非普通住宅”的范疇。新標準下，不超單價上限、改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求可延伸到多數(shù)90-140平方米的房屋，稅負最高減少12.22萬元。
一位首次置業(yè)的準購房者蔡先生告訴中國證券報記者，以前自己看房幾乎不敢看超過90平方米的房子，“因為那樣‘被豪宅’實在是太不值得了。”蔡先生稱，新政出臺后，稅費對于自己這樣的剛需購房者有了較大優(yōu)惠，所以準備再擴大看房范圍和區(qū)域，爭取購置到性價比更高的房子。
稅費調(diào)整繼續(xù)收緊調(diào)控
多位業(yè)內(nèi)人士指出，兩項稅費調(diào)整，并不說明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開始松動，而是更人性化、精細化地保障了剛需購房人群的利益，并進一步擠壓北京這樣的一線城市的投機需求。
林倩認為，兩個政策同時出臺，顯示出政府此次調(diào)整的基本態(tài)度是貼近市場現(xiàn)況，保障基層剛需購房，對買賣高額房產(chǎn)者課以高稅。最低計稅價的提高，有效填補了舊有的稅收漏洞，保證房產(chǎn)交易價格上的透明性。剛需購房者由于最低計稅價提高造成的交易成本增加，會抵消由于普宅標準改動帶來的稅費優(yōu)惠，相抵后，凈購買力會有所增加。對于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強，這類交易既要面對最低計稅價格提高帶來的高稅負增額，同時也被排除在稅負優(yōu)惠范疇之外。這符合目前調(diào)控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房價的穩(wěn)定回落。
張大偉表示，北京以前調(diào)控政策主要落實在抑制非理性購房投資需求上，此次出臺的提高普通住宅標準落實了調(diào)控細節(jié)，減少自住需求的稅費負擔，樓市調(diào)控政策更加人性化。此次兩項稅費調(diào)整必須綜合看待，如果簡單地看其中一項可能會誤讀為收緊或者放寬調(diào)控，實際上兩項政策疊加來看，收緊的意味更強，“這兩項政策既是稅收政策，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高計稅標準將繼續(xù)收緊投資購房”。另外，普通住宅的認定標準回歸市場，也有可能會在后續(xù)出臺的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅試點中起到比較重要的作用。
