“物業(yè)稅”熱議中的冷思考
近來，伴隨房價的持續(xù)上揚，各地房地產市場相繼出現成交量萎縮的現象。10月22日，為期4天的2007大連秋季房交會以1104套商品房的成交量告終。這一成績，與去年同期相比減少了579套，與今年的春季房交會相比減少了22套，顯示出商品房成交量持續(xù)走低的市場趨勢。
與房市的低迷現象形成鮮明對比的是，近段時間，關于“物業(yè)稅”的議論持續(xù)升溫�！拔飿I(yè)稅能否起到調控房價的作用”、“物業(yè)稅可能明年開征”、“物業(yè)稅開征尚無時間表”……一時間，各種說法此起彼伏。而且在許多人眼里，盡早開征物業(yè)稅已經成為平抑房價的“救世主”。
然而，在關于“物業(yè)稅”的種種熱議之中，有一種頗顯冷靜的聲音值得我們關注。日前，國家稅務總局地方稅司副巡視員曹聰表示，物業(yè)稅不會為打壓房價而設計，稅制的設計是為了完善政府財產稅體系；所取得的稅收是為了增加財政收入，并且用來改善居民的公共生活，與目前的物業(yè)費有相似之處。
無獨有偶，中國社科院財政與貿易經濟研究所副所長高培勇也認為，物業(yè)稅作為財產保有環(huán)節(jié)的稅種，征收的目的是為了調節(jié)貧富差距，難以對房產的流通環(huán)節(jié)起作用；即使能影響到房價，物業(yè)稅也不會成為調節(jié)房價的工具。他說：“抑制房價從來都不是物業(yè)稅出臺的理由，房價的高漲自然也影響不了物業(yè)稅的出臺。”
由此可見，面對“物業(yè)稅”的急劇升溫，房地產市場需要更多的冷靜思考。
基調：抑制投資泡沫、不增居民負擔
據了解，物業(yè)稅又稱房地產稅，是財產稅的一種。從理論上說，物業(yè)稅是針對國民的財產所征收的一種稅收，主要對持有土地、房屋等不動產的所有者或承租人每年征收一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
在我國的稅制改革實踐中，物業(yè)稅的話題其實由來已久。只是近段時間以來，在房地產市場價格高漲的大背景下，人們對物業(yè)稅的期盼才顯得越來越熱切。早在10年前，便有學者向國土管理部門提出開設物業(yè)稅的嘗試性建議，盡管未能在實踐中被列入議事日程，但學界和業(yè)界的探討卻一直在持續(xù)。4年前，中國人民銀行行長周小川表示，我國將在適當的時機選擇試點實施物業(yè)稅。
對此，國務院發(fā)展研究中心副主任李劍閣也曾表示，在條件成熟時，我國將對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅，相應地取消有關其他收費。同時他認為，現行的土地“批租制”導致地價較高，房地產價格也隨之增高，居民置業(yè)的門檻就比較高。
據介紹，我國現有的土地使用制度被稱為“批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權。根據土地的不同用途，批租的期限一般從40年至70年不等，而其大部分有關的稅費，用地者須一次性支付。根據這一政策，房地產業(yè)主在購入房地產的同時，房價當中其實已經包含了這一固定時期內幾乎全部的房地產稅費。
而如果開征“物業(yè)稅”之后，將改變原有體制，把以往在房價當中一次性交納的稅費改成按年收取。相應地，改革后房地產的初始價格也會有所降低。對此，李劍閣認為，在“物業(yè)稅”的模式之下，房地產業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)將后移，這樣可以令初始房價下降；業(yè)主購房之后，每年再交納相應的稅金。這樣可以降低居民的置業(yè)門檻，另外還可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，可以使得地方政府改變其短期行為，更加關心投資環(huán)境。
“開征物業(yè)稅的作用是多方面的，可以體現社會公平，節(jié)約用地、節(jié)約資源，改變地方政府土地財政現狀�！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌認為，目前我國房地產領域的稅收并不合理，開發(fā)環(huán)節(jié)稅費雜亂，流通環(huán)節(jié)稅費高，保有環(huán)節(jié)的稅比較缺乏。而比較合理科學的稅收應該是開發(fā)環(huán)節(jié)清楚、流通環(huán)節(jié)稅費低、保有環(huán)節(jié)征稅。
許多專家認為，和“批租制”的一次性定價不同，征收“物業(yè)稅”實際上代表了另一種“細水長流”的土地管理體制和相應的稅費制度，可以起到抑制房地產市場投資泡沫的作用，同時不會增加居民的購房負擔。
觀點：緩解供需矛盾的稅收杠桿
近年來，國內房地產業(yè)投資迅猛，供給迅速增加，空置面積不斷增大。但同時，房地產不僅價格持續(xù)攀升，新建樓盤又以高檔大戶型居多，和城市一般居民的需求在結構和支付能力之間存在供需矛盾。
對此，北京大學中國經濟研究中心主任林毅夫認為，之所以出現這種異�，F象，主要是由于房地產投機性需求造成的。對于房地產的投機需求如果不加以抑制，不僅多數居民和企業(yè)正常的使用需求因為房價太高無法得到滿足，還可能出現房地產泡沫。他表示，為了抑制房地產投機需求，除了國家已經出臺的政策，還可以考慮征收物業(yè)稅和轉手交易資本獲益稅。
對于房地產市場的現狀，著名經濟學家樊綱認為，投資性的購房行為多了，消費性的購房需求就必然被擠占，而滿足基本需求的必須消費部分就更少了。緩解這一矛盾，應當依靠市場價格變化和稅收杠桿實現的自我調節(jié)。他說：“我國房地產市場還缺少一個內在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量去調控，這是市場矛盾的焦點所在�！边@個內在穩(wěn)定器，就是物業(yè)稅。
樊綱認為，開征物業(yè)稅至少會在四個方面產生積極作用。第一，物業(yè)稅是對財產征稅。一個不對財產征稅的稅收體系本質上是有缺陷的，而對財產征稅有利于財富的轉移，有利于緩解社會收入的不平等。第二，物業(yè)稅將會成為一個穩(wěn)定的稅源，“只要有房子在那里就有稅”，使政府可以做很多其他事情。第三，有了這個稅源，就可以減少其他流通、生產等環(huán)節(jié)的稅收，可以減少生產者的稅負。第四，可以使政府的稅源更依賴于把現在的城市保持好，而不是更多依賴于賣地。
國家發(fā)改委經濟研究所研究員王小廣認為，我國經濟發(fā)展存在著過度依賴房地產業(yè)的問題。但從國際經驗來看，任何發(fā)達國家在工業(yè)化階段的初期都沒有把房地產業(yè)當作支柱產業(yè)的例子。與此同時，房價太高也阻礙了我國的城市化進程。據此，他認為，適度壓抑房地產的發(fā)展應成為常態(tài)，我國應采取中性偏緊的房地產政策。同時還應建立土地管理長效機制，應改變70年土地出讓金一次性征收的模式，代之以物業(yè)稅，以促進房地產業(yè)的健康發(fā)展。這樣既增加了物業(yè)的持有成本，又使地方財政有了長期穩(wěn)定的收入，有利于土地資源的保護。進展：擴大模擬試點、穩(wěn)步進行籌備據了解，“物業(yè)稅”一詞源于國外，在東南亞地區(qū)，物業(yè)幾乎等同于房產。在世界各國，對于物業(yè)稅的叫法有所不同，被稱為“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的增值而提高。
據介紹，世界各國對房地產的課稅主要有三種情況：其一，國家只征收轉讓房地產的行為稅，以流轉額為計稅依據；其二，國家對保有房地產課稅，以房地產的評估值為計稅依據；其三，國家對轉讓房地產的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言，整備各方所熱議的物業(yè)稅應屬于第二種情況，即對保有房地產課稅。
據了解，我國物業(yè)稅改革的基本框架已經初步確定，即將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業(yè)稅。
近日，國家稅務總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為第二批房地產模擬評稅試點地區(qū)。至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉”運行。去年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產改革和推進物業(yè)稅進行研究，并在部分地區(qū)開展房地產模擬評稅的試點工作，為物業(yè)稅的開征積累經驗。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉”已經在幾個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業(yè)數量，并進行評估和稅收統計。
盡管房地產模擬評稅的試點工作進行順利，但物業(yè)稅何時開始征收目前尚沒有一個明確的時間表。對此，國家稅務總局相關負責人近日表示，開征物業(yè)稅政策性比較強，而我國地區(qū)間經濟發(fā)展差異大、房地產產權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業(yè)稅的開征做好準備。目前，國家稅務總局等有關部委正積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，在立法前尚需進行更多的研究。
東北新聞網
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
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我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
