物業(yè)稅也叫不動產稅，它的征稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。業(yè)內人士認為，開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產的成本，對投資意愿與投資性需求的抑制作用較大。物業(yè)稅的出臺，將標志著我國房地產市場的進一步規(guī)范。
背景：物業(yè)稅試點擴大至福建、天津等十省市
近日，國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作，備受矚目的物業(yè)稅推進工作正在有序展開。與之相呼應的是，繼2006年初北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進行試點后，國家稅務總局和財政部已于近日再次批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區(qū)，不過目前這十個試點省市仍處于“空轉”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制，如果調研和準備工作比較充分，將會在一兩個城市進行“實轉”，試點成熟后，將向全國推廣。
專家介紹，盡管征收物業(yè)稅目前還沒有明確的時間表，但基本框架已經確定：將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是說，把現(xiàn)在買房子時需交的稅，放到買房子后按年交。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉”已經在北京、深圳、重慶等十個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。
國稅總局官員此前表示，目前我國不動產征稅存在內外稅制不統(tǒng)一，房、地分設稅種，計稅依據(jù)不合理，對房地產征收的稅費比較多等問題。開征物業(yè)稅，不僅有利于各類企業(yè)公平競爭，也有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范等一系列問題，并可能成為房地產市場的內在穩(wěn)定器�！按蠹叶枷胫磥韮r格上漲帶來的好處，同時又不支付物業(yè)持有成本，這就鼓勵了投資性需求的膨脹�！苯洕鷮W家樊綱此前評價，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求；并穩(wěn)定政府稅收來源，避免“土地財政”。
但是，此次納入試點城市的當?shù)貙＜胰员硎�，雖然已經進入試點，但全面開征物業(yè)稅條件仍不成熟。其中起征點設計、免稅標準和稅率等技術問題還需要征求各方面意見。即使開始征收，也不會所有房產一并征收，有可能從大面積戶型開始征收，且征收比例較小。
分析：住房消費將會發(fā)生什么樣的變化
對于開征物業(yè)稅，普通市民是持一個怎樣的態(tài)度呢？根據(jù)搜狐焦點房地產網的調查結果，有67%的受調查者表示不贊成開征物業(yè)稅，接近總數(shù)的七成，普遍擔心物業(yè)稅會增加房屋買賣中的費用。那么，物業(yè)稅開征后，住房消費將會發(fā)生什么樣的變化呢？
準備購房者：房價有望趨于穩(wěn)定，無房者影響不大
據(jù)相關人士介紹，由于開征物業(yè)稅，最直接的結果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降。據(jù)估算，在目前的房價構成中，稅費及開發(fā)商利潤占到60%，建筑成本只有40%左右。一位普通購房者在購一套住房的過程中，有30%—40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，開發(fā)成本和房價均可大幅下降。從理論上說，在購買新房這一環(huán)節(jié)，消費者至少可降低10%—20%的購房成本，如果這樣，根據(jù)英美等國的經驗，新房子的價格有望相應降低，即可能在現(xiàn)有基礎上降低一至兩成。當然，房價的決定因素很多，供求關系也是影響房價的關鍵因素。但不可否認的是，物業(yè)稅出臺，房價必將受到抑制。
但與此同時，由于稅種的轉變，購房后的物業(yè)稅將比過去的稅務支出有所增加，業(yè)內人士認為，這可能導致住宅商品房“平買貴用”的現(xiàn)象，也就是說老百姓有可能買房容易養(yǎng)房難了。但對收入較高的年輕白領來說是一個好消息，它降低了置業(yè)的門檻。
自住購房者：用房成本會區(qū)別對待，稅費不會超出承受能力
搜狐網的調查結果表明，購房者對于買賣房屋中存在的費用還是相當關心的，因為由于房價較高，所涉及到的一切費用都是一筆不小的數(shù)目。打個比方，購買目前一套市場上較為主流的單價6000元、面積100平方米，總價60萬左右的住房為例，即使是普通住房只需交納總價1.5%的契稅，其費用也會達到9000余元，相當于1.5平方米的價格，對于一個普通購房者而言，等于少用了1.5平方米。
對此，業(yè)內專家認為，物業(yè)稅即使征收，也不會采取一刀切的措施。按照目前部分地區(qū)物業(yè)稅試點的思路，是對高檔住房、大戶型住房開展征收物業(yè)稅，起步階段征稅門檻可以定得高一點，稅率定得低一點。因此中檔小戶型的投資者有可能免受物業(yè)稅的影響，那些高價豪宅、大房子的業(yè)主受到的影響就比較明顯。但不論如何預測，所有的具體實施情況則還是要看最終的物業(yè)稅實施方案。
投資炒房者：房子閑著也要交稅，炒房或受抑制
據(jù)了解，由于銀行存款利息的較低，股市的風險性大，使得房地產成為近年來投資的一種重要手段。征收物業(yè)稅后，初始房價降低了會不會助長或抑制“快進快出”的炒樓風呢？有關人士指出，物業(yè)稅改革的目的不是要特別打擊炒樓行為，但物業(yè)稅也會帶來好處，一方面樓價下降后，房地產投資利潤空間減小，炒樓的風險也將增大。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產炒家知難而退。
還有些人擔心，目前在房地產市場以“買房出租”作為投資的購房形式將會受到打擊，因為在這種新的稅收制度下，“買房出租”的利潤會大大縮水，投資者會把資金轉移到其他投資項目中，從而影響投資型物業(yè)的市場前景。
專家：物業(yè)稅開征有待相關細則的完善
中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓針對可能開征物業(yè)稅的動態(tài)表示：“我國可能會在明年選擇個別中小城市試點開征物業(yè)稅�！钡蔷唧w名單尚未確定。待試點城市積累了一定的經驗后，再向全國推廣。
記者在采訪南開大學中國城市與區(qū)域經濟中心副教授王家庭時，他告訴記者，物業(yè)稅的征收有其現(xiàn)實必要性。具體表現(xiàn)在：其一，調整市民在資源占有上的利益關系，維護社會公平。第二，開征物業(yè)稅，抑制過度享受性、奢侈性的住房消費，鼓勵適度合理消費，促進節(jié)能省地型住宅和公共建筑的發(fā)展。第三，可以有效地推進現(xiàn)有住房資源的市場化流動，優(yōu)化城市土地資源的配置結構，提高城市住房存量資源的利用效率。第四，建立和完善針對實物資產持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，政府就可以通過物業(yè)稅與利息稅等財政手段、利率等貨幣手段的反向調整，實現(xiàn)對宏觀經濟運行狀況的有效調節(jié)。
王家庭同時指出，之所以遲遲未征，是因為全國各個地方的經濟發(fā)展水平、房地產市場發(fā)展不均衡，差異化很大，很難測算一旦全國開征物業(yè)稅后，對各個方面的影響程度。“物業(yè)稅開征的前提是相關細則的進一步完善，短期開征還有一定的難度。首先是征收標準問題，此前有專家傾向普通住宅免征物業(yè)稅，但是否免征還有待相關部門制定具體的政策。其次，現(xiàn)有房屋和新購房屋是否區(qū)別對待。第三是稅基的評估問題。開征物業(yè)稅需要建立一支高效、公正、廉潔的評估隊伍，評估職能是由稅務機構還是由中介來承擔，目前還存在爭議。最后也是非常重要的是，相關法律法規(guī)的制定和完善�！�
國稅總局：物業(yè)稅模擬試點有望轉實
10月12日下午，國家稅務總局召開前三季度稅收收入情況及特點新聞發(fā)布會。對于財政部啟動的物業(yè)稅第二輪模擬試點，國家稅務總局地方稅司副巡視員曹聰在會議上表示，第二批試點延承了第一批試點的經驗，兩者并無本質區(qū)別。“一個稅制設計成熟的稅種如若出臺，在立法上都需要兩年的時間。目前物業(yè)稅的設計還不夠完善，而且還沒有相關的立法動作，近期難以出臺�！辈苈敱硎尽�
對于目前的模擬試點的工作，曹聰認為，進度是令人滿意的，取得了一些成績。為了準確評估房產價值，國稅總局準備了房地產模擬評稅軟件，同時也儲備了業(yè)務人才，物業(yè)稅試點有望明年轉入實際運行。
對于模擬試點的轉實，曹聰解釋，這是為了給完善稅制提供經驗。其一重要原則就是不增加試點城市的稅收負擔。例如，在實際征收時，政府將按照比房屋真實市值偏低的原則來計算征稅額，稅率也不會太高。
不過，曹聰也指出：“物業(yè)稅的設計思路還不夠成熟，而一個稅法的出臺，要經過許多部門的決策，提案需要經過國務院法制辦的審查再提交到人大常委會，經過幾讀后再提交到全國人民代表大會，走完全部程序，最短也需要兩年。”
今晚經濟周刊
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
