沉寂一段時間后，物業(yè)稅的討論又浮出了水面，最近一段時間，有市場人士預測，物業(yè)稅正式征收可能在2008年。物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是財產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的一個稅種。從稅制原理來看，居民土地、房屋等不動產(chǎn)財產(chǎn)越多，其稅基就可能越大。從具體開征物業(yè)稅的方式來看，估計有兩種，一種是象征性的試點征收，另一種是實質(zhì)性的全面性嚴格征收。
在象征性試點征收的方式上，我認為，整體性的實質(zhì)影響肯定有限，只是起到一個嚇唬人的作用，當然，這也將給試點城市帶來一定的不公平，將遭到試點城市人民的反對，這樣很難行得通。
另一種是按照稅務總局的部署，在“十一五”期間強制并嚴格征收，這種方式無疑會對房地產(chǎn)市場帶來很大的影響，以國外為例，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收負擔很輕，稅收主要集中在持有（保有）環(huán)節(jié)，因此，由于持有環(huán)節(jié)稅收很重，人們買房不僅要看自己現(xiàn)實的購買能力，還要考慮和衡量未來的居住成本。這樣的話，大戶型住房并不像我們這里如此受歡迎。
因此，物業(yè)稅不僅對抑制房價上漲有用，對防止住房市場比較嚴重的供應性結(jié)構(gòu)失衡問題（即民眾普遍需求量大的中小戶型、中小套住房供應不足，而超過一般民眾購買力的大戶型住房供應過剩）也大有裨益。但是，如果這樣嚴格征收的話，我國的房地產(chǎn)市場在物業(yè)稅的重負下將面臨崩潰的局面。
物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導致房價下降。據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。
另一方面，物業(yè)稅的開征將有效抑制投機性房地產(chǎn)需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。而對非自用型商品房進行征收，將導致投機客的持房成本提高。物業(yè)稅的性質(zhì)是財產(chǎn)稅和保有稅，不同于股票市場的印花稅，印花稅是流轉(zhuǎn)稅，物業(yè)稅的保有稅性質(zhì)將使炒房客手上的商品房成為燙手的山芋，捏在手里的感覺是不舒服的。因此物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本從而達到有效抑制炒房者的行為。
另外，物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應時，將變原來的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收齲方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財政收入大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房價的沖動。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購買者在一次性交納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要交納年租，這具有遞延效應，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價的無控制上漲，也抑制了房價的上漲。
鑒于物業(yè)稅的開征是一個關(guān)系到千家萬戶的重大工程，因此，不能草率開征，否則將會“傷筋動骨”，特別是很容易造成中低收入家庭負擔過重的后果，物業(yè)稅的開征是一個穩(wěn)步推進的過程，如果在“十一五”期間我國強制性征收物業(yè)稅，并相應取消相關(guān)收費，這將給房地產(chǎn)市場帶來重磅炸彈，屆時，房價將得到有效的抑制，但部分房地產(chǎn)開發(fā)商也將面臨倒閉的危險，從“十一五”這個時間來看，我預計，房地產(chǎn)市場將于2010年前后出現(xiàn)拐點。
（作者系北京大學經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任）
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經(jīng)濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調(diào)控，長遠來看不符合市場經(jīng)濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
