最近央視經(jīng)濟(jì)頻道推出了一期關(guān)于溫州個人合作建房的節(jié)目，筆者深有感觸。合作建房現(xiàn)在引起了太多的爭議，對于合作建房的定位，對于合作建房是否應(yīng)該支持等爭議不斷，另外筆者認(rèn)為其中引發(fā)的稅務(wù)問題也是我們應(yīng)該注意的。
合作建房定位不同導(dǎo)致項(xiàng)目的稅收不同
合作建房目前遭遇了許多尷尬，雖然溫州溫州市市場營銷協(xié)會秘書長趙智強(qiáng)拿到了第一塊土地，但工程卻沒有預(yù)想的那么順利。各方面在施加壓力，包括政府，銀行和開發(fā)商，而且罪名也隨之而來：比如非法集資等。說到底還是對合作建房的定位不明晰。
目前關(guān)于合作建房的定位上存在不同的意見。有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為合作建房是屬于合作經(jīng)營的行為。因?yàn)楹献鹘ǚ繉?shí)際上是一群人形成了臨時的契約型組織，一種類似于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的行為，從形式上看，這樣的說法是有一定道理的。如果定位為合作經(jīng)營的方式，那么就需要像房地產(chǎn)企業(yè)一樣昭章納稅。但是我們目前的稅法對于這樣一個組織上還沒有準(zhǔn)確界定，不符合企業(yè)所得稅征稅對象的規(guī)定。首先這樣一個組織甚至不是一個經(jīng)濟(jì)組織，不以贏利為目的，適用房地產(chǎn)企業(yè)納稅的問題就存在討論的必要了。這樣一個臨時的契約型組織究竟適用什么稅法標(biāo)準(zhǔn)來衡量呢？
還有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為合作建房是屬于個人合作消費(fèi)的行為。類似于個人自建住房的形式，現(xiàn)在是多個人在一起，委托專業(yè)的房地產(chǎn)建筑公司來完成房屋的建設(shè)，然后房屋分配給出資建房的人們，從建房到分配的過程中，一直是這個臨時契約組織的行為，不涉及組織之外的人，那么就不是合作經(jīng)營的模式，而且整個項(xiàng)目是為了滿足組織內(nèi)成員的住房問題，沒有對外銷售，更沒有贏利的行為，這樣不符合經(jīng)濟(jì)組織的標(biāo)準(zhǔn)，也不屬于經(jīng)營的范疇，在這樣的情況下組織就不涉及納稅的問題，只需要交納印花稅和契稅，和個人自建房產(chǎn)是同等的手續(xù)。
筆者更傾向于第二種觀點(diǎn)，對于合作建房如果能認(rèn)識到合作消費(fèi)的層次，那么基本的問題就能夠得到解決。銀行在貸款的支持上，可以按照個人住房按揭貸款的方式支持個人合作建房；而政府也應(yīng)該支持個人自建住房的行為，而作為開發(fā)商來講，代表的是不同的經(jīng)濟(jì)模式，開發(fā)商有開發(fā)商的優(yōu)勢沒，個人也有個人的優(yōu)勢。但是合作建房還是存在問題的。首先是稅法上沒有明確的征稅界定，究竟是按照經(jīng)濟(jì)組織征稅還是按照個人自建住房來界定，不同的模式導(dǎo)致不同的結(jié)果。如果把行為分為組織的行為和個人行為兩種的話也可以講的通，個人形成了臨時的契約組織，那么房地產(chǎn)開發(fā)行為視同銷售要征營業(yè)稅及附加，土地增值稅，和個人所得稅等，而個人分到的住房可以認(rèn)為是自建住房的行為，由于組織存在契約組織的實(shí)質(zhì)又存在個人的事實(shí)，所以在界定上會出現(xiàn)不同的結(jié)果。
個人合作建房暴露了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)真相
還以溫州個人合作建房為例，經(jīng)過測算，如果每畝地的地價在415萬元之內(nèi)，地價加上建筑成本，每平方米的造價是6500元左右，但商鋪和地下車庫的收益在3000萬元，如果把收益沖抵到成本中，每平方米的造價在5300元左右，比周圍的同類型商品房整整差了一倍。而趙智強(qiáng)也自信的表示，房子建成以后，每平米價格最少能比周圍低30%以上，這樣的價格水平是十分誘人的。從巨大的價格落差中我們也看到了作為更為專業(yè)的開發(fā)商從中獲得的巨額收益。
開發(fā)商對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率一直是三緘其口的，沒有誰愿意承認(rèn)其中的高利潤，而從富豪排行榜房地產(chǎn)企業(yè)占多數(shù)的事實(shí)來看，房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)有高額的利潤一是不爭的事實(shí)了，那為什么對于這樣的事實(shí)，開發(fā)商卻一直不愿意承認(rèn)呢？
目前房價過高的問題，其實(shí)和開發(fā)商沒有多大的關(guān)系，盡管開發(fā)商在銷售的時候采取了很多捂盤等制造緊張氣氛的手段來維持高的房價，但這并不是房價上升的根本原因，主要支撐房價上漲的動力在于扭曲的房產(chǎn)供應(yīng)和剛性的自主需求，這是公眾都知道的事實(shí)，問題是開發(fā)商在諸多問題上引起了公眾的不滿，巨大的信息黑洞展現(xiàn)在公眾面前，人們不知道開發(fā)商究竟得到了多少收益，于是對于房價的上漲，開發(fā)商既是受益者也是委屈者。
至于為什么開發(fā)商在高利潤上不敢承認(rèn)原因還在政府這里。房地產(chǎn)稅費(fèi)有句話：“一稅輕，二稅重，三稅四稅要了命”，就形象的揭示了政府對于房地產(chǎn)稅費(fèi)的嚴(yán)重程度。高房價政府是最大的受益者，說白了就是變相的通貨膨脹，政府享受了大量的鑄幣稅。在房價的上漲過程中，開發(fā)商和政府是收益的分配者，而處于強(qiáng)勢的政府在收益分配上處于領(lǐng)先和主要的位置，而實(shí)際上開發(fā)商卻承擔(dān)了政府的擋箭牌和小狗仔的角色。開發(fā)商為地方政府承擔(dān)了太多的公眾批評。而政府卻在表面上退出市場的掩蓋下，通過開發(fā)商獨(dú)特和隱蔽的利益關(guān)系在操縱著市場，進(jìn)而獲益。這樣利益關(guān)系的存在還是市場經(jīng)濟(jì)制度的不健全，政府掌握土地資源的壟斷權(quán)利，必然造成分配的無效率和隱藏的尋租問題，最后公眾是可憐的埋單者。
房地產(chǎn)利潤巨大卻納稅很少，偷漏稅因?yàn)檎l
既然房地產(chǎn)企業(yè)坐擁高額的利潤，而在納稅排行榜上卻不見蹤影，人們從巨大的落差中對開發(fā)商的印象又壞了一個層次。雖然各大開發(fā)商都在舉各種證據(jù)證明自己是無辜的，但一個事實(shí)是不能改變的：各地房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的偷漏稅問題，而石家莊震驚國務(wù)院的1.3億元大案說明了房地產(chǎn)納稅環(huán)節(jié)的巨大漏洞，全國各地都存在這樣的問題。
房地產(chǎn)企業(yè)逃稅主要利用的手法包括：瞞報或少報預(yù)收售樓收入、利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來避繳稅款、財務(wù)和會計核算比較混亂導(dǎo)致成本和企業(yè)所得稅無法準(zhǔn)確核算等。據(jù)相關(guān)媒體報道，開發(fā)商往往通過人為加大前期開發(fā)成本、降低利潤率，以及利用相關(guān)子公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易來達(dá)到利潤轉(zhuǎn)移的目的。除此之外，預(yù)付金、定金不入賬也是常用的避稅方式；而房地產(chǎn)業(yè)的期房開發(fā)模式，讓開發(fā)商在前期大規(guī)模舉債，直到后期銷售才會有現(xiàn)金回收，這個周期一般都會跨年，而目前稅收按年來征收，這就讓開發(fā)商在項(xiàng)目的第一年賬上完全沒有利潤。
從上面的情況可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的偷漏稅問題，這更引起了社會的不滿，開發(fā)商承擔(dān)著千家萬戶的安居工程，卻在各個環(huán)節(jié)都沒有好的表現(xiàn)，我們在深思我們的征管制度的同時，也應(yīng)該思考促使這樣現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，房產(chǎn)企業(yè)巨額的所謂公關(guān)費(fèi)用究竟用到哪里？房價成本為什么受到了地方政府的阻撓？個人合作建房為什么也同樣遭到各級領(lǐng)導(dǎo)暗地的騷擾？……這樣系列的問題似乎在給我們揭開層層迷霧，所謂人民公仆的政府的另一面角色，其中是非曲直公眾自由一雙雪亮的眼睛。
