從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤�，而城�?zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策已于1月1日正式實(shí)施。在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、“且調(diào)且漲”的背景下，2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕已然開(kāi)啟。
土地增值稅“清算制”沖擊波
1月16日晚，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。
業(yè)內(nèi)人士介紹，我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：最低的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目（即成本）金額50％的，課稅30％；最高的，增值額占扣除金額200％以上的，課稅60％。
但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率極少被嚴(yán)格使用。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》留下了一個(gè)“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的1％至3％。這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)明顯不符。
對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開(kāi)發(fā)拖延清算的漏洞，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對(duì)于因賬務(wù)不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按當(dāng)?shù)赝?lèi)企業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)、且不低于預(yù)征稅率的稅負(fù)進(jìn)行核定征收。
“土地增值稅從‘預(yù)征’轉(zhuǎn)為‘清算’，會(huì)壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間�！鄙虾Ｈf(wàn)欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的一位銷(xiāo)售經(jīng)理說(shuō)，“清算制”是使土地增值稅“恢復(fù)”到開(kāi)發(fā)商應(yīng)該交納的水準(zhǔn)，并不是新增稅負(fù)——“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。
業(yè)內(nèi)人士指出，與土地增值稅對(duì)應(yīng)的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)并非成本，說(shuō)土地增值稅會(huì)“加大開(kāi)發(fā)商成本”是誤讀，它只會(huì)壓縮高利潤(rùn)空間。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項(xiàng)目”的界定，否則，開(kāi)發(fā)商做大扣除項(xiàng)目，增值額自然又會(huì)“縮水”。
樓市進(jìn)入稅收調(diào)控新階段
即將實(shí)行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個(gè)信號(hào)：稅費(fèi)政策成為2007年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要工具。
1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在1998年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)政策調(diào)控正式啟幕。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副研究員尹中立認(rèn)為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對(duì)樓市宏觀(guān)調(diào)控有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，“中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)揮�！�
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把�。ǚ�?jī)r(jià)逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時(shí)出臺(tái)。此稅種在國(guó)際上通行，一般占財(cái)產(chǎn)稅的70％至80％的比重，在我國(guó)實(shí)施也只是遲早之事�！�
看來(lái)，加大稅費(fèi)政策在2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用很可能還只是開(kāi)始。
要精準(zhǔn)“打擊”不要稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁
對(duì)于稅收調(diào)控，普通購(gòu)房人期盼能成為精準(zhǔn)“打擊”房?jī)r(jià)偏高的利器，擔(dān)心稅負(fù)最終又轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人頭上。
房地產(chǎn)研究專(zhuān)家顧海波指出，聯(lián)系到以往一系列稅費(fèi)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響甚小甚至反向影響的事實(shí)，人們不能不擔(dān)心稅負(fù)被轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)終端。譬如，2006年出臺(tái)的征收20％個(gè)人所得稅被認(rèn)為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“精準(zhǔn)調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對(duì)于無(wú)房屋原值憑證、不能計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的1％至3％核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按1％或2％的稅率征收，離20％的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，地方在具體“落實(shí)”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對(duì)策。
“這不能不引起重視�！鳖櫤２ㄕf(shuō)，“稅收調(diào)控能否起到預(yù)期效果，關(guān)鍵還是執(zhí)行�！�
