2006中國金融年度人物活動評選
主持人：唐文祺
整理：李和裕
嘉賓：董焱中國指數(shù)研究院土地研究中心資深分析師
土地“閘門”越關(guān)越緊，我國原有的土地管理模式經(jīng)歷著調(diào)整。從今年1月1日起實(shí)施的《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，對1988年發(fā)布施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》作出重大修改：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，每平方米年稅額在原基礎(chǔ)上提高2倍；征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)等。
本周的“上證第一演播室”就請來專家，討論城鎮(zhèn)土地使用稅倍增對樓市的影響。專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)土地使用稅是目前土地保有環(huán)節(jié)征收的惟一稅種，此次修改是為了加大對建設(shè)用地的稅收調(diào)節(jié)力度，抑制建設(shè)用地的過度擴(kuò)張，打擊開發(fā)商的肆意囤地。
土地使用稅促進(jìn)土地利用
主持人：我國的房地產(chǎn)稅不少，如營業(yè)稅、建設(shè)稅和企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，其明顯的特點(diǎn)就是都是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅，而如今修改后的土地使用稅針對的是保有環(huán)節(jié)，會對市場帶來哪些影響？
董焱：國務(wù)院修改城鎮(zhèn)土地使用稅可加大對城市建設(shè)用地的調(diào)節(jié)和利用，以前的房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)比較輕，造成了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到土地之后就等待土地升值，而不是用心開發(fā)，造成土地資源的浪費(fèi)。土地使用稅的實(shí)施，也同樣提高了土地的使用、轉(zhuǎn)讓成本，對土地空置現(xiàn)象也有緩解作用，打擊開發(fā)商的隱性囤地。
另外，以前的稅收基本是一次性成本，現(xiàn)在的使用稅卻是循環(huán)形式，因此土地的隱性成本增加了，從某一方面來講，這會促進(jìn)土地的集約利用及提高土地利用的質(zhì)量。當(dāng)然，土地成本的上升，或多或少地會對今后的房屋價格產(chǎn)生影響，但也不是說全部的土地成本都會轉(zhuǎn)嫁到商品房價格上。國家的調(diào)控是要解決老百姓的住房需求，土地價格上升但開發(fā)利潤在降低。
政府參與分配也受益
主持人：您覺得上漲的數(shù)額是不是合理呢？
董焱：我覺得和物價保持了大致一致的上漲比例。
主持人：前面我們也提到了，土地既有流通環(huán)節(jié)的稅，又有保有環(huán)節(jié)的稅，這兩個不同階段的稅有哪些作用上的區(qū)別呢？
董焱：在流通環(huán)節(jié)征稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可以把土地囤積起來，等待土地升值后轉(zhuǎn)讓獲利，而保有環(huán)節(jié)征稅及規(guī)定時間開發(fā)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能長期囤積土地，對房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展也有幫助。另外，如僅在流通環(huán)節(jié)征稅，會使政府過度地依賴于土地出讓金，而在保有環(huán)節(jié)征稅，使政府能參與到土地價值的分配，也成為直接受益者，獲得穩(wěn)定的收入來源。
主持人：這次還有一個變化就是將土地使用稅的征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，這會帶來什么樣的影響？
董焱：這就是表明內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有平等的條件，不像以前，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要交納土地使用稅，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻不需要，屬于對外資鼓勵的性質(zhì)，現(xiàn)在則是平等的基礎(chǔ)。同時，我覺得這也是限制外資進(jìn)入中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場表現(xiàn)在土地環(huán)節(jié)的一個措施。但對于資金實(shí)力雄厚的外資企業(yè)還是起不到根本的抑制作用。
土地是開發(fā)商存活指標(biāo)
主持人：我們上海證券報對上市公司的發(fā)展比較關(guān)注，在很多房地產(chǎn)上市公司提供的年報和公告當(dāng)中，就說到自己的土地存量有多少，您覺得土地儲備對企業(yè)有什么意義？
董焱：土地儲備決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展。目前土地調(diào)控加強(qiáng)，也使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)明顯的整合現(xiàn)象，以前那些只圖投機(jī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會被市場淘汰，真正有實(shí)力的則會發(fā)展壯大。土地成為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存活的最重要指標(biāo)之一。
