國家稅務總局昨日發(fā)出通知，將進一步加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理。從2月1日起，符合條件的納稅人應進行土地增值稅的清算。業(yè)內人士認為，這意味著稅總將更嚴格地向房產企業(yè)征收土地增值稅，通知一旦被執(zhí)行，將在一定程度上提高房地產商的成本，不排除房屋市場價格因此波動的可能。
嚴征土地增值稅將遏制房地產商的偷稅行為。信報記者 毛千／攝
增值稅開征說法不準確
昨日，京城有媒體稱，“稅務總局2月1日起正式向房地產企業(yè)征收土地增值稅，稅率最高為60％�！倍鴵浾卟稍L稅務部門了解到，事實上，土地增值稅并非新增的稅種，早在1994年1月1日起就已經在全國開征了。北京市2005年征收土地增值稅2.38億元，2006年征收了5.6億元。對于北京的房地產開發(fā)企業(yè)來說，稅總的新通知最大的變化是明確了土地增值稅清算的適用范圍，并對存在賬目不清等情況的房產商新增了“核定征收”的方式，因此“開征”的說法并不準確。
分期開發(fā)的項目也要清算
《通知》規(guī)定，從2月1日起，土地增值稅以房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。這一要求避免了房產開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值稅的情況。
另外，稅務部門表示，以前對于沒有賬目或賬目混亂或拒不提供賬目的企業(yè)，在計征它們的土地增值稅時比較困難。而通知規(guī)定，對這些企業(yè)可以核定征收，稅率不得低于預征率。具體的核定征收稅率由各地自行制定。我市地稅部門表示，將針對稅總的文件研究制定核定征收的稅率，并隨后出臺。
三種情形應清算土地增值稅
稅總的新通知規(guī)定，符合下列情形應進行土地增值稅的清算：一是房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；三是直接轉讓土地使用權的。
稅總明確，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：一是已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；二是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；三是納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；四是省稅務機關規(guī)定的其他情況。
五種情形稅務機關可核定征收
房地產開發(fā)企業(yè)有下列五種情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：一是應當設置但未設置賬簿的；二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；三是雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；五是申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
通知還對房地產企業(yè)的各項收入在計征土地增值稅時作了更詳細的規(guī)定，實物收益也算作房地產商的收入。
針對新通知開始執(zhí)行后房產開發(fā)商的成本將大增的觀點，稅務部門表示，先預征再清算的方式早已有之，新通知細化和明確了執(zhí)行中的具體問題，遏制房地產商的偷稅行為。
「專家觀點」
房價最終取決于市場需求
針對稅總開始嚴征土地增值稅，記者昨日采訪了清華大學國際商業(yè)地產運營商培訓辦首席專家朱凌波教授�！拔艺J為，稅收是宏觀調控最后一個殺手锏�！敝旖淌诒硎�，在此之前國家所推出的更多是宏觀層面的調控，而目前的調控舉措進入更細分化、更有可實際操作性的階段。這將對開發(fā)商的經營行為和消費者的消費行為都產生直接的影響。
打個比方來說，目前關于房價指數只是籠統(tǒng)的一個數字，缺乏具體的說明和細分化。而實際上高檔樓盤價格的變化，與老百姓關系并不大。
“具體到土地增值稅征收政策，我們往往認為土地成本增加，就習慣地聯想到轉嫁到老百姓身上。但實際上，樓盤的具體售價，最終應取決于市場需求，而并非開發(fā)成本。因此，即使開發(fā)成本增加了，但市場不接受，那么，只有兩種可能，一是降低價格；二是開發(fā)商的利潤空間受到壓縮。”朱凌波強調。
「開發(fā)商觀點」
短期內對房價影響不大
“短期內不會對房價有多大影響�！毙氯A聯副總經理陳海旭顯得比較樂觀。他認為，一方面，土地增值稅在開發(fā)總成本中并非大頭；另一方面，有關部門應該充分考慮到開發(fā)企業(yè)的實際情況，對于已經購買了土地與即將購買土地的開發(fā)企業(yè)，最好分別對待。
「關鍵詞」
土地增值稅
土地增值稅是以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。
土地增值稅稅率采用四級累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50％的部分，適用稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，適用稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，適用稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，適用稅率為60％。
