根據(jù)建設(shè)部等九部委出臺(tái)的房產(chǎn)新政策，從今年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額的5.5%征收營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)。對(duì)新政策所導(dǎo)致新房五年期內(nèi)交易稅收成本增加，不少房產(chǎn)炒家和房產(chǎn)中介公司“明修棧道，暗渡陳倉(cāng)”，以求規(guī)避房產(chǎn)交易中應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。
究竟這些做法是否可行、交易成本是否能減少、有無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)？本報(bào)特別就此采訪了四川君合律師事務(wù)所合伙人律師鄭書(shū)宏。
先租后賣(mài)
房產(chǎn)新政出臺(tái)后，郭先生由于各方面原因想將已買(mǎi)三年的房子賣(mài)掉，但想到要按照房?jī)r(jià)全額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，郭先生覺(jué)得很不劃算，于是他與買(mǎi)家約定，買(mǎi)家先以租賃的方式入住，兩年之后雙方再按約定的價(jià)格交易過(guò)戶(hù)，已交租費(fèi)就計(jì)入房?jī)r(jià)。
律師點(diǎn)評(píng)：此種方法不繳全額營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)了，只繳契稅、登記費(fèi)、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價(jià)格具有極大的可變因素，如果所簽的價(jià)格與兩年后該房屋的市場(chǎng)價(jià)格不一樣，房屋價(jià)格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣(mài)房子，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)講，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的諸多機(jī)會(huì)成本。同時(shí)賣(mài)家還有可能將此房抵押或另外出售，對(duì)于買(mǎi)家就有很大的法律風(fēng)險(xiǎn)！
假贈(zèng)與真賣(mài)房
王女士手頭有套房子，有買(mǎi)主愿意出55萬(wàn)買(mǎi)，但是今年新政策出臺(tái)，讓她覺(jué)得賣(mài)掉房子后除去雜七雜八的稅費(fèi)，落入自己口袋的錢(qián)似乎少了不少，于是李女士在中介的幫助下想通過(guò)贈(zèng)與的方式把這套房子轉(zhuǎn)讓出去。
律師點(diǎn)評(píng)：通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，是房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中常見(jiàn)形式，也是我國(guó)法律所規(guī)定的權(quán)屬人處分自己財(cái)產(chǎn)的一種權(quán)利和行為方式。因?yàn)橘?zèng)與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)完全不同于市場(chǎng)化交易，故而不征營(yíng)業(yè)稅。
對(duì)于有親屬關(guān)系的和確實(shí)屬于贈(zèng)與關(guān)系的雙方來(lái)講，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)是一種合理的避稅方式。其費(fèi)用主要是契稅、公證費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅等。契稅是交易額或評(píng)估額的1.5%（第一次交易），以后交易為3%；公證費(fèi)（贈(zèng)與合同的公證）成都市一環(huán)路內(nèi)16元/平方米，一環(huán)路外二環(huán)路內(nèi)14元/平方米，二環(huán)路外12元/平方米；登記費(fèi)80元。
如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方的真實(shí)意思和目的不是贈(zèng)與，而是想轉(zhuǎn)移房產(chǎn)并獲利，完全背離贈(zèng)與法律上無(wú)償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的贈(zèng)與，而是以外在表現(xiàn)合法的贈(zèng)與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的責(zé)任，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。而且，明為贈(zèng)與實(shí)為買(mǎi)賣(mài)的轉(zhuǎn)移房產(chǎn)除了上述法律風(fēng)險(xiǎn)外，實(shí)際過(guò)程中還存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，如何約定付款方式，這是一個(gè)難題，因?yàn)橘?zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與，即使買(mǎi)家已經(jīng)付了定金，也對(duì)出售方?jīng)]有約束力。此外，我國(guó)《合同法》規(guī)定：“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任�！币簿褪钦f(shuō)，如果買(mǎi)方收到的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，就很難要求原主人賠償。另外，買(mǎi)家還要提防贈(zèng)與人撤銷(xiāo)贈(zèng)與或不履行贈(zèng)與義務(wù)的行為。
合同價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)格
正準(zhǔn)備賣(mài)房的王女士也是通過(guò)中介與買(mǎi)房人約定了一個(gè)賣(mài)價(jià)，不同的是，買(mǎi)賣(mài)合同上寫(xiě)的交易價(jià)格只是該價(jià)格的一半，她想以這種方式少繳納營(yíng)業(yè)稅。
律師點(diǎn)評(píng)：此種方法少繳全額營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)了，仍須交契稅、登記費(fèi)、印花稅等。這種行為是以外在表現(xiàn)合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的，是一種違法行為。一旦出現(xiàn)糾紛，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的責(zé)任，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。
先簽合同幾年后再過(guò)戶(hù)
張女士今年3月份在城西又購(gòu)買(mǎi)了一套面積為120平方米的住房，就想把3年前在草金路買(mǎi)的房子賣(mài)掉，不巧的是剛好趕上新政出臺(tái)，這套40萬(wàn)元的房子如果按照46萬(wàn)元賣(mài)出，可能要多繳1.5萬(wàn)元的稅費(fèi)。張女士覺(jué)得劃不來(lái)，于是通過(guò)中介與買(mǎi)房人約定了一個(gè)價(jià)格，準(zhǔn)備等到房子滿(mǎn)了五年之后再辦過(guò)戶(hù)手續(xù)來(lái)避稅。
律師點(diǎn)評(píng)：此種方法不繳全額營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)了，只繳契稅、登記費(fèi)、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時(shí)辦理交易手續(xù)，時(shí)間一長(zhǎng)，就會(huì)有諸多外界因素影響到交易過(guò)程，雙方都將面臨所有突如其來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，特別是房地產(chǎn)價(jià)格并不是很穩(wěn)定的情況下，一旦出現(xiàn)大的落差，必有一方會(huì)有重大的損失。而且，時(shí)間越長(zhǎng)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大，而且即使合同辦理了公證手續(xù)，也不能避免上述風(fēng)險(xiǎn)的存在。同時(shí)，賣(mài)家還有可能將此房抵押或另外出售。
