對住房轉(zhuǎn)讓征收20%的所得稅是一項重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但從北京等城市出臺的征收細則看，該政策有可能要空轉(zhuǎn)。因為根據(jù)各地的個稅征收細則，有“據(jù)實征收”和“核定征收”兩種規(guī)定。對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，都按住房轉(zhuǎn)讓全額1%到2%的比例核定征收。
而這兩種征收方式有很大的差異，只要住房的價值比原價增值了10%以上，采取“核定征收”的金額就比采取“據(jù)實征收”的金額少，從實際情況看，絕大部分城市的房價都是快速上漲的，不少城市的年漲幅都超過10%.因此，“核定征收”的辦法實際上已經(jīng)成為避稅的手段了。
不僅“核定征收”有上述避稅的嫌疑，而且，該征收辦法是違背稅收的一般原則的。所得稅的征收，是為了維護社會公民收入分配的公平的。沒有原值憑證的住宅大多數(shù)是歷史上由于住房制度轉(zhuǎn)軌而獲得的住房。住房改革以大大低于市場的房改價格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。從實際執(zhí)行情況來看，這種按房改價出售的存量住房基本上都是以事實占有為基礎(chǔ)，事實上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣的補貼和折價。特別是在房改初期，住房價格機制沒有到位，很多住房都是以大大低于當(dāng)時市場價格的水平轉(zhuǎn)到私人手里。
從維護分配公平的角度看，對上述住房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該征收比一般商品住宅更高的所得稅才對。既然“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證”，就應(yīng)該視同零成本（和當(dāng)前的房價相比，這些住房的成本的確可以忽略不計），應(yīng)該按照交易金額的20%征稅不為過。
如今，住房制度改革過程中由于分配不公平所導(dǎo)致的社會問題已經(jīng)顯現(xiàn)出來。對于已經(jīng)享受單位分房的人群來說，他們本來就有相當(dāng)?shù)氖杖敕e累，加上原有住房的增值，使他們在房改后的10年左右的時間里，都具備了二次置業(yè)的條件。這些群體構(gòu)成結(jié)構(gòu)非常雷同，基數(shù)很大，他們構(gòu)成了當(dāng)前住房市場的強大購買力，是推高房價的中堅力量。而且，他們還拉高了住房消費的層次。因為他們是二次置業(yè)，當(dāng)然需要更大的戶型、更豪華的裝修、更高檔次的物業(yè)管理。當(dāng)這樣的需求占主流的時候，對于迫切需要一次置業(yè)的年輕人來說，只有望房興嘆了。因此，如果不對這些群體的住房消費進行合理引導(dǎo)，對房地產(chǎn)的調(diào)控就很難落到實處，應(yīng)該對這些歷史形成的高增值的住宅征收高比例的所得稅。
另外，對不動產(chǎn)征收20%的所得稅是不合理的。從房地產(chǎn)市場來說，不動產(chǎn)增值的根本因素是土地的增值。盡管開發(fā)商已經(jīng)給國家交了土地出讓金，但土地出讓金只是70年土地的使用權(quán)的價格，并非土地所有權(quán)，任何中國境內(nèi)的土地的所有權(quán)都是屬于全體國民的。因此，土地增值的收益理應(yīng)全部上繳國家。也就是說，對房地產(chǎn)市場應(yīng)該征收高比例的所得稅。從國際經(jīng)驗看，很多國家對房地產(chǎn)市場征收的所得稅稅率是非常高的，比如日本在經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)之前，對于個人而言，4000萬日元的（土地）轉(zhuǎn)讓收益需要交納20%的收入所得稅，對于超過4000萬日元的部分，實行50%的綜合課稅。
因此，對于歷史上由于房改而獲得的住宅，在轉(zhuǎn)讓過程中不應(yīng)有稅收優(yōu)惠，暫時可以考慮對“未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的”都按住房轉(zhuǎn)讓全額20%的比例核定征收。從長遠考慮，還應(yīng)該針對這些住房征收特別的稅種，以修正當(dāng)年房改中的分配不公平�？紤]不動產(chǎn)的特殊性，政府應(yīng)該對不動產(chǎn)的所得稅的稅率進行重新核定。
