宏觀調(diào)控愈發(fā)精準，下一調(diào)控目標直指稅務環(huán)節(jié)。
拿地環(huán)節(jié)，國土管理部門全力打造的“招拍掛”制度已經(jīng)體現(xiàn)成效；建設、銷售環(huán)節(jié)，建設部等管理部門的管理更為完善；信貸環(huán)節(jié)，銀監(jiān)會與央行的指導、調(diào)控更為律令暢通；稅收環(huán)節(jié)，稅務部門的稽查更為細致、嚴密。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的人士一致認為，經(jīng)過兩年多的宏觀調(diào)控，行業(yè)各個環(huán)節(jié)的主管部門已經(jīng)建立起了系統(tǒng)、全面的管理網(wǎng)絡，調(diào)控措施已經(jīng)極為精準，新的市場局面已經(jīng)出現(xiàn)。
反腐成為整頓利器
在近期的調(diào)控過程中，比較突出的一點就是，各個部門都同時加大了對治理商業(yè)賄賂的工作力度。11月23日，國土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國國土部門深入開展自查自糾，搞好評估驗收工作。
國土部有關負責人對記者表示，通知列出了13條評估驗收的具體標準。其中包括：是否全面清理了2004年1月1日（土地出讓方面為2004年8月31日）以來四個重點方面的所有項目，對每個項目涉及的各個環(huán)節(jié)、崗位、人員、資金進行了認真梳理，逐一填表登記，沒有漏報、瞞報；是否摸清了土地、礦業(yè)權出讓和評估，項目發(fā)包過程中所涉及的單位、崗位、環(huán)節(jié)、人員、資金等基本情況；清查出的問題是否如實填報；對所有舉報線索是否進行了認真辦理，對要求上報的調(diào)查結(jié)果、重大案件是否已及時上報；對屬于職權范圍內(nèi)有權處理的有關人員是否進行了處理；對存在問題的具體項目是否進行了糾正（如違規(guī)出讓的土地、礦業(yè)權是否收回并重新進行出讓或采取其他糾正措施，欠繳的出讓金是否已全部追回，低價評估的土地、礦業(yè)權是否重新進行評估或采取其他糾正措施并追繳增加價款，違規(guī)發(fā)包的項目是否按照有關規(guī)定予以糾正）；是否對單位自身存在的問題進行了認真整改（如是否健全制度，是否已廢止有違公平競爭原則的文件，是否改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式）；是否健全了長效機制等。
標準規(guī)定得非常細致，通知還明確了評估驗收的時間，各�。▍^(qū)、市）國土資源管理部門要在2006年年底前組織完成本系統(tǒng)、本部門及所屬單位、有關中介機構(gòu)自查自糾的評估驗收，并上交報表，將于年底或明年年初開始對本系統(tǒng)、部屬單位開展自查自糾的情況進行評估驗收。
在國土部進行治理商業(yè)賄賂的同時，建設部、銀監(jiān)會等多個部門都在開展相關工作。這對房地產(chǎn)市場的凈化，起到了重要作用。
調(diào)控手段日趨市場化
從近期的一系列調(diào)控手法來看，今年的調(diào)控政策與往年有重大的區(qū)別，調(diào)控手段日趨市場化、細化。從北京市在經(jīng)濟適用房政策上的變化就可略見端倪。
11月9日，北京市建委發(fā)布消息，北京今后將對新建經(jīng)濟適用房進行封閉運作，不得上市交易，確需上市的由政府按原價收購。距此6天前，北京市規(guī)劃委正式發(fā)布的住房規(guī)劃，則取消了關于經(jīng)濟適用房回購的相關條款。9月30日，該規(guī)劃的公示稿里，還提出將醞釀“回購制度”。
有人士對記者表示，此前的經(jīng)濟適用房政策在執(zhí)行過程中存在一些不足之處，作為“準商品房”出售的經(jīng)濟適用房，目前基本上不能滿足其“保障中低收入人群住房需求”，而成為事實上拆遷戶的回遷房、剛剛步入工作崗位的年輕人的周轉(zhuǎn)房和騰空城中住宅歸子女使用，而購買經(jīng)濟適用房作為養(yǎng)老使用的養(yǎng)老房。
另有學者對記者表示，目前經(jīng)濟適用房被人詬病的原因，就在于沒有達到保障性質(zhì)的政策性商品住房效果。在美國，政府手中的房源占到15%左右，這部分面向低收入人群的廉租房，起到了很好的保障作用，新加坡等國，政府手中也持有大量的房源。按照新的辦法，政府如能回購，使得居住者和政府之間建立一種互動機制，從而使公共資源的屬性可以被反復使用。
以二戰(zhàn)后的英國為例，當時工業(yè)化加速，城市需要大量廉價勞動力的持續(xù)供應，而低收入者又需要他們可以負擔的住宅，銀行的資金又需要尋求優(yōu)質(zhì)的項目。在這樣的情況下，英國政府承擔了可負擔住宅供給的責任，采取的辦法是先出租、后出售，即政府先將銀行的資金借貸出來，變成不動產(chǎn)，租給低收入者，讓他們以較低的成本參與經(jīng)濟活動，待家底殷實之后，在撒切爾時代再將這些公共住宅大規(guī)模私有化，收回建設投資。
該學者表示，通過北京市經(jīng)濟適用房政策的變化，可以看見調(diào)控手段日趨市場化。
稅控成為重點問題
近期調(diào)控的一大特點就是稅務稽查成為一大熱點。北京市地稅局11月17日下發(fā)通知，自2006年1月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一律實行查賬征收方式征繳企業(yè)所得稅。
不久前，財政部發(fā)布的一則公告稱，目前部分房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真較為嚴重。在抽查的39戶房企中，共查出資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率卻高達26.70%，隱瞞利潤超過一半，部分房產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率高達57%.財政部的這種表態(tài)是以往極為罕見的，該消息的公布實際上蘊涵著一定的政策導向意義。
11月17日，北京市地稅局下發(fā)“補充通知”，該“通知”指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅自2006年1月1日起，由定率征收方式改為查賬征收方式。查賬征收的計算公式是根據(jù)企業(yè)申報的收入減去成本算出利潤后，乘以相應的稅率33%，算出應納稅金。其申請的數(shù)據(jù)須獲稅務機關審核。
據(jù)了解，房企所得稅是以年度進行結(jié)算的。此前采用的是定率征收，主要是開發(fā)商在一個項目銷售前，地稅局根據(jù)開發(fā)商上報的項目相關費用測算其獲利水平，確定其應稅所得率，然后根據(jù)測定的售房收入乘以應稅所得率得出企業(yè)利潤，再乘以相應稅率（33%），算出應納稅金。在項目開發(fā)結(jié)束后，再根據(jù)項目的實際獲利水平進行多退少補。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應稅所得率為10%-20%之間。同時，北京稅務部門正在掀起一場針對開發(fā)商的稅檢風暴。據(jù)悉，這次檢查是不同區(qū)域稅務部門換查，其中重點對房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等七項稅收進行嚴密的檢查。這場稅務風暴，不只針對北京地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)，上海的不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)接受過稅務部門的稅檢了。
從各個環(huán)節(jié)來看，經(jīng)過越來越細化、市場化、公開化的手段調(diào)控，籠罩在房地產(chǎn)業(yè)的神秘光環(huán)正逐漸退去，包括從拿地到開發(fā)再到銷售等環(huán)節(jié)正在逐漸透明化。
