把2006年的8月1日說(shuō)成中國(guó)樓市的“分水嶺”，也許是言過(guò)其實(shí)的。但對(duì)無(wú)數(shù)市場(chǎng)的參與者和觀望者而言，這的確會(huì)是一個(gè)難忘的日子。
從政策出臺(tái)到實(shí)施，只有5天的“真空期”，趕“末班車”的人幾乎擠爆了各大城市房地產(chǎn)交易中心。拋盤(pán)的拋盤(pán)，過(guò)戶的過(guò)戶，炎炎烈日下四處奔波，為的是避開(kāi)20%的二手房交易個(gè)人所得稅。
2006年的中國(guó)樓市可謂“道道金牌”�！皣�(guó)六條”矛頭直指住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，規(guī)定從6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的征收售房收入全額營(yíng)業(yè)稅。7月24日六部委出臺(tái)“171號(hào)文件”，將槍口對(duì)準(zhǔn)境外房地產(chǎn)投資基金，立下14道關(guān)口卡位外資。3天后，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)“國(guó)稅發(fā)108號(hào)文件”，8月1日起強(qiáng)制征收二手房交易20%的個(gè)人所得稅。
樓市調(diào)控上緊了發(fā)條。
量與價(jià)
7月29日上午，一位40多歲的男子走進(jìn)上海浦東家和房地產(chǎn)代理公司的大門(mén)，焦急地詢問(wèn)：“我的房子100萬(wàn)元賣掉要繳多少稅？”“繳納轉(zhuǎn)讓盈利部分的20%.”
他知道，要在短短3天內(nèi)把房子按心理價(jià)位賣掉，是一個(gè)小到可以忽略不計(jì)的概率。他的這套房子購(gòu)入價(jià)不過(guò)30萬(wàn)元，如今已經(jīng)漲至100萬(wàn)元左右，除去不足5萬(wàn)元的裝修等“合理費(fèi)用”，需要繳納（100-30-5）×20%＝13萬(wàn)的個(gè)人所得稅。
聽(tīng)到13萬(wàn)這個(gè)數(shù)字，中年男子臉色一下子沉了下來(lái)，“不賣了！”丟下這句話后轉(zhuǎn)身離去。
要么由售轉(zhuǎn)租，要么干脆不賣，遏制炒房的政策紅燈高高掛起，重稅之下必有成效，各種預(yù)測(cè)數(shù)字不斷見(jiàn)諸報(bào)端，具體到上海二手房交易市場(chǎng)，比較普遍的預(yù)測(cè)是，未來(lái)交易量將下降50%至60%.“二手房成交量的下降是必然的。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉對(duì)《新民周刊》說(shuō)。
至于二手房交易量大幅度下降之后，房?jī)r(jià)會(huì)跌會(huì)升，那就眾說(shuō)紛紜了。有人說(shuō)上海二手房交易價(jià)格將下跌約15%，“未來(lái)上海的房地產(chǎn)交易量及樓價(jià)，將進(jìn)入持續(xù)下跌的周期�！睂�(duì)此，華偉并不同意，他認(rèn)為上海房?jī)r(jià)下滑的趨勢(shì)會(huì)衰減，上揚(yáng)的可能會(huì)增大。“這一強(qiáng)制措施并沒(méi)有從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的情況，它只是增加了投資的成本，因此對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲用處不大。二手房供應(yīng)量減少，會(huì)把買(mǎi)家趕進(jìn)新盤(pán)市場(chǎng)，反而有可能加劇穩(wěn)定價(jià)格的壓力�！�
同樣值得關(guān)注的是，如果觀望期過(guò)后，二手房交易繼續(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，那么增加的稅收就很可能轉(zhuǎn)化為交易成本，出于供求雙方地位的不對(duì)等，上家向下家部分或者全部轉(zhuǎn)嫁的情況就會(huì)發(fā)生。
管制外資
其實(shí)，無(wú)論是20%的重稅政策，還是“限制外資炒房”的政策，來(lái)得都并不突然。年初就不斷有專家學(xué)者和政府官員放出風(fēng)聲，稱外資炒房已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因之一，國(guó)家需從政策層面予以限制。
7月24日，由建設(shè)部牽頭，聯(lián)合商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局和外匯局6部委簽署的“171號(hào)文件”終于出臺(tái)。《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，是2002年中國(guó)取消內(nèi)外銷房區(qū)別后，首次對(duì)外資投資房地產(chǎn)重設(shè)門(mén)檻。有專家認(rèn)為，此舉主要是對(duì)那些旨在炒樓的海外游資給予“精確打擊”，并給有意炒作的外資以“警示”。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年2月至5月看好人民幣升值而涌入的熱錢(qián)攀升逾12倍，達(dá)到232.8億美元。
華偉分析說(shuō)，“171號(hào)文件”的出臺(tái)，有兩個(gè)深層背景，一方面是大量的美元發(fā)了瘋似的涌向中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，跟熱錢(qián)、游資畫(huà)上等號(hào)的外資（其主體仍然是美元），被我們視之為洪水猛獸，避之猶恐不及。
國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行指出，目前外資在中國(guó)投資房地產(chǎn)的分布，其中約50%投在北京，約43%投在上海，投在辦公樓的占58%，商鋪占30%，住宅占7%.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底止，新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比大增25.4%，實(shí)際使用外資亦增27.9%；境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房第一季度結(jié)匯，更同比大漲2倍以上。
“綜觀世界諸國(guó)，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)境外資本在本國(guó)的投資行為都有嚴(yán)格管制。而外資在中國(guó)大陸幾乎沒(méi)有遇到過(guò)有效的管制�！比A偉不僅認(rèn)同六部委的政策，而且認(rèn)為力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
“現(xiàn)在更為需要的是全面清理對(duì)外資的超國(guó)民待遇，讓內(nèi)外資在一個(gè)起跑線上公平地為繁榮中國(guó)經(jīng)濟(jì)作貢獻(xiàn)。如果出于這個(gè)目的，那我們就應(yīng)該梳理外資在中國(guó)大陸的各種投資行為，而不僅僅只對(duì)外資在房地產(chǎn)業(yè)的投資進(jìn)行限制�！�
“外資不是慈善家，其一切行為莫不是出于牟利動(dòng)機(jī)�！比A偉分析說(shuō)，外資如此青睞中國(guó)市場(chǎng)，一是中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速；二是中國(guó)的金融改革大大滯后。這兩重因素導(dǎo)致中國(guó)內(nèi)地包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的幾乎所有的資產(chǎn)市場(chǎng)，都是外資青睞的對(duì)象。
在華偉看來(lái)，“171號(hào)文件”只不過(guò)是邁出外資管制第一步，“取消外資在華的投資特權(quán)勢(shì)在必行，越早越好�！�
調(diào)控之道
“限制外資炒房”是國(guó)際慣例。出于土地資源的稀缺性、公共利益和國(guó)家安全，以及防止國(guó)民財(cái)富流失、限制非居民大資金炒作等原因，在國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員中，已有137個(gè)成員對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。政策出臺(tái)前的中國(guó)，恰是全球?yàn)閿?shù)不多的、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性限制的國(guó)家之一。
記者就此采訪了澳大利亞皇家規(guī)劃院規(guī)劃師葉齊茂博士，以澳大利亞為例，深入解讀這一國(guó)際慣例。
葉齊茂介紹說(shuō)，外國(guó)人購(gòu)房前，需向澳大利亞聯(lián)邦政府“外國(guó)人投資委員會(huì)”（FIRB）申請(qǐng)，批準(zhǔn)需要至少30天，在申請(qǐng)批準(zhǔn)前簽署的合同或購(gòu)買(mǎi)的住宅必須放棄；如果有任何欺詐行為將依法制裁行事，一切損失由外國(guó)投資者自付。同時(shí)，這些結(jié)果將通知外交部、移民部和稅務(wù)局。
外國(guó)人在澳大利亞可以購(gòu)置新住房，但他們不能購(gòu)置二手房，除非在澳大利亞住滿了12個(gè)月。
外國(guó)公司可以為它們的高級(jí)職員購(gòu)置住房，但是，這個(gè)高級(jí)職員也需要在澳大利亞住滿12個(gè)月。而外國(guó)學(xué)生購(gòu)房有更嚴(yán)格的限制：年齡必須在18歲以上，并為大學(xué)學(xué)生，有學(xué)生簽證12個(gè)月，購(gòu)房房產(chǎn)在學(xué)校附近，購(gòu)房房產(chǎn)價(jià)格不得超過(guò)30萬(wàn)澳元。
對(duì)比中澳政策，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)“住滿12個(gè)月”的相似條款，而澳大利亞的政策更為細(xì)化。葉齊茂說(shuō)，澳大利亞早在1975年就實(shí)行了這樣的政策，旨在阻止外國(guó)人的任何投機(jī)性房地產(chǎn)投資。
有專家認(rèn)為，中國(guó)政府出臺(tái)此一政策的初衷同樣是“阻止投機(jī)性房地產(chǎn)投資”，而不是眾說(shuō)紛紛的“平抑房?jī)r(jià)”。
近年來(lái)外資在中國(guó)房?jī)r(jià)上揚(yáng)中究竟扮演了什么角色？是外資涌入造成了房?jī)r(jià)上漲，還是外資搭了房?jī)r(jià)上漲的順風(fēng)車？華偉認(rèn)為是后者�！笆聦�(shí)上，近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)上揚(yáng)過(guò)快的根源還在需求過(guò)旺�！比A偉說(shuō)，當(dāng)下社會(huì)上資金過(guò)剩，而分流渠道又有限，房地產(chǎn)就成為資金保值增值的通道。
“5年期的定期存款年息扣除利息稅后僅2.88%，而市面上租金房?jī)r(jià)比普遍在4%以上。更重要的是，就5年的時(shí)間來(lái)看，幾乎所有的房產(chǎn)都增值了�！币虼巳A偉認(rèn)為，要想抑制房?jī)r(jià)，根本之道還是要大力拓寬民間的投資渠道，而短期則可以采取加息的辦法。
他認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不十分完善，財(cái)政與貨幣手段發(fā)育還不健全。因此，救急需借助行政，但長(zhǎng)遠(yuǎn)則要加速改革，完善市場(chǎng)，以市場(chǎng)手段為主。就房地產(chǎn)而言，不但不應(yīng)打壓需求，反而需要積極擴(kuò)張房地產(chǎn)需求總量，但要優(yōu)化結(jié)構(gòu)，清除投機(jī)，控制投資，然后將大力拓展自住需求作為政策發(fā)力點(diǎn)。
對(duì)此，華偉主張拓寬投資領(lǐng)域，分流投資需求；擴(kuò)大有效供給，緩和供需矛盾；降稅減負(fù)，擴(kuò)大自住消費(fèi)，“當(dāng)務(wù)之急是積極擴(kuò)大農(nóng)民的生存消費(fèi)與城市中產(chǎn)階層的小康消費(fèi)�！�
“千萬(wàn)不要因?yàn)樾姓侄物@效一時(shí)就忽視了市場(chǎng)化培育的根本大計(jì)。”華偉提醒說(shuō)，“只有通過(guò)深化改革、拓寬渠道，為社會(huì)上的大量資金找到歸宿，才是治理樓市的根本之道。否則，一不小心就會(huì)陷入‘頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳’的怪圈。”
