行業(yè)實務(wù)一直是備受財會工作者關(guān)注的焦點之一，今天我們就帶大家一起來看看房產(chǎn)稅相關(guān)的100多個實務(wù)要點和優(yōu)惠政策！

一、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人

1.房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅性質(zhì)的一種稅，房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

2.產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。

3.產(chǎn)權(quán)出典的，在出典期間，因為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房產(chǎn)，房產(chǎn)稅由承典人繳納。為了便于征收管理，保證房產(chǎn)稅及時入庫，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

4.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。

5.無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，代繳納房產(chǎn)稅。

6.融資租賃的房產(chǎn)由承租人繳納房產(chǎn)稅。

7.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

8.凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間，應(yīng)確定房屋的實際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅。

9.軍隊無租出借的房產(chǎn)，由使用人代繳房產(chǎn)稅。

10.不論是否取得房產(chǎn)證，若屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，則應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

11.由于轉(zhuǎn)租者不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此對轉(zhuǎn)租者取得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)租收入不征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)轉(zhuǎn)租，不需要繳納房產(chǎn)稅。

 二、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

1.納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

2.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

3.尚未決算但提前自用房產(chǎn)需要征收房產(chǎn)稅。

4.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

6.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

8.融資租入的房產(chǎn)，在合同約定租賃開始日期的次月繳納房產(chǎn)稅，合同沒有約定租賃開始日的，自租賃合同簽訂的次月繳納。

9.納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

10.《暫行條例》規(guī)定：房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

由于《暫行條例》授權(quán)了各地省級政府規(guī)定具體的納稅期限，所以在實務(wù)出現(xiàn)了比較大的差異。 

三、哪些房產(chǎn)要交房產(chǎn)稅

1.位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，要交房產(chǎn)稅。

城市是指經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的市。包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣縣城；不包括農(nóng)村。

縣城是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地；

建制鎮(zhèn)是指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn)；僅指鎮(zhèn)鎮(zhèn)府所在地，不包括所轄行政村。

工礦區(qū)是商業(yè)比較發(fā)達，人口比較集中，符合國務(wù)院法規(guī)的建制鎮(zhèn)標準、但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地。

2.開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū)必須是經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

四、哪些房產(chǎn)要交房產(chǎn)稅

（一）房產(chǎn)

1.“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。

2.房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

3.獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

（二）附屬設(shè)施

1.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施要交房產(chǎn)稅。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、曬臺等。（如消防設(shè)施：企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設(shè)施性質(zhì)上屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的配套設(shè)施，無論是否計入固定資產(chǎn)原值，均應(yīng)納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果是可以隨意移動的滅火器材，則不需要繳納房產(chǎn)稅。）

2.屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起。

3.無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

4.對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

（三）土地

1.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。

2.計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅的土地價款根據(jù)房產(chǎn)所在宗地的容積率確定。容積率小于0.5的，以“單位土地成本*房產(chǎn)建筑面積*2倍”計算的價款并入房產(chǎn)原值，按10%-30%的扣除率計算出計稅余值計稅；容積率大于0.5的，將整宗土地價款并入房產(chǎn)原值，按10%-30%的扣除率計算出計稅余值計稅。

（四）其他

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

2.凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

3.加油站罩棚不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。

五、怎么算房產(chǎn)稅

（一）房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)

1.房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，稅率1.2%。

2.對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

3.沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

4.無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

5.出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅：由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.融資租賃的房產(chǎn)，由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

7.自2010年12月21日起，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

8.自用的地下建筑，按以下方式計稅：

（1）工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

（2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

（3）對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

9.承租他人房產(chǎn)自己裝修部分：作為承租人不屬于房產(chǎn)稅的納稅人。而且房產(chǎn)稅是以房屋的原值減去規(guī)定的比例后的余值或租金收入作為計稅依據(jù)，裝修費用不應(yīng)計算繳納房產(chǎn)稅。

10.企業(yè)根據(jù)法律法規(guī)和會計準則規(guī)定和要求進行的評估增值，例如企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、接受資產(chǎn)投資等，應(yīng)調(diào)整房產(chǎn)的賬面價值，并按其賬面價值計征房產(chǎn)稅。企業(yè)根據(jù)經(jīng)營需要自行對房產(chǎn)的原值進行的評估增值，比如為了抵押貸款進行的評估，房產(chǎn)稅仍按照歷史成本計征房產(chǎn)稅。 

（二）以房屋租金為計稅依據(jù)

1.房屋出租房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率12%。

2.房產(chǎn)用于出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

3.房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅

如果出租方享受免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅額。

4.出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單獨計價的可予以扣除；凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的，由稅務(wù)部門核定扣除。

5.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

6.對個人出租住房，不區(qū)分用途，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

7.自有商業(yè)房產(chǎn)部分自用部分出租征收房產(chǎn)稅：自用的按照從價計征，按照房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅，出租的按照從租計征，按租金收入計征房產(chǎn)稅。具體：

（1）自用部分按房產(chǎn)原值*（自用面積/總面積）來作為計稅房產(chǎn)原值。

（2）出租部分，按租金收入12%計算繳納房產(chǎn)稅。

六、房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

1. 個人按市場價格出租的居民住房，減按4%征收。（財稅（2008）24號）

2.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。（財稅（2008）24號）

3. 2019年1月1日至2021年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。

增值稅小規(guī)模納稅人原有依法享受資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費附加、地方教育附加等其他優(yōu)惠政策的，在正常享受之后，再疊加享受減征50%的政策。（財稅（2019）13號）

4.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。（國發(fā)（1986）90號）

5.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。（國發(fā)（1986）90號）

6.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。（國發(fā)（1986）90號）

7.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。（國發(fā)（1986）90號）

8.納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。（國發(fā)（1986）90號）

9.企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。（（86）財稅地字第008號）

10.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。（（86）財稅地字第008號）

11.中國人民銀行總行自用房產(chǎn)。（（1987）財稅字第036號）

12.軍需工廠凡生產(chǎn)軍品的房產(chǎn)。（（1987）財稅字第032號）

13.軍人服務(wù)社專為軍人和軍人家屬服務(wù)的房產(chǎn)。（（1987）財稅字第032號）

14.武警部隊專門接待武警內(nèi)部人員的招待所。    （財稅地字（1987）12號）

15.武警部隊專為武警內(nèi)部人員及其家屬服務(wù)所辦服務(wù)社的房產(chǎn)。（財稅地字（1987）12號）

16.高等學校自用的房產(chǎn)。（（1987）財稅地字第014號）

17.少年犯管教所的房產(chǎn)。（（1987）財稅字第021號）

18.勞改工廠、勞改農(nóng)場等單位，凡作為管教或生活用房產(chǎn)，免征；生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)，征收。（（1987）財稅字第032號）

19.監(jiān)獄主要用于關(guān)押犯人的房產(chǎn)。（（1987）財稅字第032號）

20.由主管工會撥付或差額補貼工會經(jīng)費的全額預(yù)算或差額預(yù)算單位自用的房產(chǎn)。（國稅函發(fā)（1992）1440號）

21.血站自用的房產(chǎn)。（財稅字（1999）264號）

22.非營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)。（財稅（2000）42號）

23.營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)，自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起，3年內(nèi)免征。（財稅（2000）42號）

24.對疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)。（財稅（2000）42號）

25.老年服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)。（財稅（2000）97號）

26.按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房。（財稅（2000）125號）

27.非營利性科研機構(gòu)自用的房產(chǎn)。（財稅（2001）5號）

28.信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司(以下簡稱“資產(chǎn)公司”) 回收的房地產(chǎn)在未處置前的閑置期間，免征房產(chǎn)稅。（財稅（2001）10號）

29.應(yīng)稅單位以收取抵押金形式出售職工住房使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的，暫免征收。（國稅函（2001）659號）

30.被撤銷金融機構(gòu)清算期間房地產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。（財稅（2003）141號）

31.鐵道部所屬鐵路運輸企業(yè)自用的房產(chǎn)。（財稅（2003）149號、財稅（2006）17號）

32.國家撥付事業(yè)經(jīng)費的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。（財稅（2004）39號）

33. 2004年1月1日起，釣魚臺國賓館免征房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地使用稅。（財稅（2004）72號）

34.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。（國稅函（2004）839號）

35.自2004年8月1日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征房產(chǎn)稅。（財稅（2004）123號）

36.青藏鐵路公司及其所屬單位自用的房產(chǎn)。（財稅（2007）11號）

37.廉租住房租金收入免征房產(chǎn)稅。（財稅（2008）24號）

38.股改鐵路運輸企業(yè)及合資鐵路運輸公司自用的房產(chǎn)。（財稅（2009）132號）

39.凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。（國稅發(fā)（2012）53號）

40.國家機關(guān)、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的房產(chǎn)。（財稅（2015）130號）

41.經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，同時符合財稅（2015）130號有關(guān)條件的，其用于體育活動的房產(chǎn)。（財稅（2015）130號）

42. 2019年1月1日至2021年12月31日，高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。（財稅（2019）14號）

43.自2018年10月1日至2020年12月31日，對按照去產(chǎn)能和調(diào)結(jié)構(gòu)政策要求停產(chǎn)停業(yè)、關(guān)閉的企業(yè)，自停產(chǎn)停業(yè)次月起，免征房產(chǎn)稅，企業(yè)享受免稅政策的期限累計不得超過兩年。（財稅（2018）107號）

44. 2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)。（財稅（2018）120號）

45.自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租，下同）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)。（財稅（2019）12號）

46.自2019年1月1日至2020年12月31日，對向居民供熱收取采暖費的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房。（財稅（2019）38號）

47.自2019年1月1日至2020年12月31日，對飲水工程運營管理單位自用的生產(chǎn)、辦公用房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（財政部、國家稅務(wù)總局公告2019年第67號）

48.對公租房免征房產(chǎn)稅。（財政部、國家稅務(wù)總局公告2019年第61號）

49. 2019年1月1日至2021年12月31日，商品儲備管理公司及其直屬庫自用的承擔商品儲備業(yè)務(wù)的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（財政部、國家稅務(wù)總局公告2019年第77號）

50. 2019年6月1日起執(zhí)行至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)自有或其通過承租、無償使用等方式取得并用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（財政部、國家稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、民政部、商務(wù)部、衛(wèi)生健康委公告2019年第76號）

51.2018年1月1日起至2023年12月31日，從事大型民用客機發(fā)動機、中大功率民用渦軸渦槳發(fā)動機研制項目的納稅人，及其全資子公司從事研制項目自用的科研、生產(chǎn)、辦公房產(chǎn)及土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。（財政部、稅務(wù)總局公告2019年第88號）

52.2019年1月1日起至2020年12月31日，從事大型客機研制項目的納稅人，及其全資子公司從事研制項目自用的科研、生產(chǎn)、辦公房產(chǎn)及土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

文章來源：財政部、稅務(wù)總局公告2019年第88號

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