一、征稅范圍

1.房屋轉租收入，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。

由于轉租者不是產(chǎn)權所有人，因此對轉租者取得的房產(chǎn)轉租收入不征收房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)轉租，不需要繳納房產(chǎn)稅。

2.未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)是否應繳納房產(chǎn)稅？

答：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)〔1986〕90號)第二條的規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。”

因此，不論是否取得房產(chǎn)證，若屬于房產(chǎn)稅的納稅義務人，則應按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

二、計稅依據(jù)

1.公司無租使用上級公司的房屋，同時又將部分無租使用的房屋對外出租，請問房產(chǎn)稅應當如何繳納？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定：“一、關于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”

對自用房產(chǎn)部分，無租使用人按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。對出租部分，按房產(chǎn)租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

2.房產(chǎn)中配置的消防設施是否應計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）的規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

因此，企業(yè)配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應繳納房產(chǎn)稅的配套設施，無論是否計入固定資產(chǎn)原值，均應納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。如果是可以隨意移動的滅火器材，則不需要繳納房產(chǎn)稅。

3.企業(yè)從法院拍賣購得的房屋,其為賣家繳納的營業(yè)稅及附加、印花稅是否需要計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條的規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。

企業(yè)從法院拍賣購得的房屋，應當先確定拍賣價格（即企業(yè)購進價格），再計算應計征的營業(yè)稅等稅和附加。企業(yè)的購進價格（法院拍賣價）就是房屋原價，交易過程中無論是否由買方負擔稅收及附加，其房屋都不應調整。

4.營改增后，房產(chǎn)出租的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

第六條規(guī)定，在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

5.我公司擁有一套用于辦公使用的房產(chǎn)，計征房產(chǎn)稅時，如何確定房產(chǎn)原值？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調整或重新評估。

另根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第三條規(guī)定，沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。

6.出租房屋，租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，能否從房產(chǎn)稅計稅依據(jù)中扣除？

答：出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單獨計價的可予以扣除；凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的，由稅務部門核定扣除。

三、應納稅額計算

1.自有商業(yè)房產(chǎn)一半自用一半出租，房產(chǎn)稅如何繳納？

答：自用的按照從價計征，按照房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅，出租的按照從租計征，按租金收入計征房產(chǎn)稅。

自用部分按房產(chǎn)原值*（自用面積/總面積）來作為計稅房產(chǎn)原值。

出租部分，按租金收入12%計算繳納房產(chǎn)稅。

2.出租房屋免收租金如何繳納房產(chǎn)稅？

答：《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”

四、征收管理

1.融資租入的房產(chǎn)如何確定房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第三條的規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

2.納稅人在自有土地上建造房產(chǎn)，應于何時將土地價值計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅？

答：《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”

因此，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，應在納稅義務發(fā)生時將土地價值計入房產(chǎn)原值。

五、稅收優(yōu)惠

1.《財政部 國家稅務總局關于經(jīng)營高校學生公寓和食堂有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕83號）于2015年12月31日到期停止執(zhí)行后，經(jīng)營高校學生公寓是否還免征房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)執(zhí)行高校學生公寓和食堂有關稅收政策的通知》（財稅〔2016〕82號）的規(guī)定，經(jīng)營高校學生公寓和食堂繼續(xù)享受如下稅收優(yōu)惠：

（一）自2016年1月1日至2018年12月31日，對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅；對與高校學生簽訂的高校學生公寓租賃合同，免征印花稅。

……

上述“高校學生公寓”，是指為高校學生提供住宿服務，按照國家規(guī)定的收費標準收取住宿費的學生公寓。

“高校學生食堂”，是指依照《學校食堂與學生集體用餐衛(wèi)生管理規(guī)定》（教育部令第14號）管理的高校學生食堂。

文到之日前，已征的按照本通知規(guī)定應予免征的房產(chǎn)稅和印花稅，分別從納稅人以后應繳納的房產(chǎn)稅和印花稅中抵減或者予以退還；已征的應予免征的營業(yè)稅，予以退還；已征的應予免征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應繳納的增值稅或予以退還。

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