2020《資產評估基礎》應試指導考點詳解（第一講02）

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【考點詳解】【經典例題】

第一講：資產評估概述【考點詳解】

資產評估原則是規(guī)范資產評估行為和業(yè)務執(zhí)行的規(guī)則或標準， 包括工作原則和經濟技術原則兩個層面。

一、資產評估工作原則

獨立、 客觀、 公正。 這既是工作原則， 也是對評估主體的職業(yè)道德要求。

《資產評估法》第一章總則第四條： 評估機構及其評估專業(yè)人員開展業(yè)務應當遵守法律、行政法規(guī)和評估準則， 遵循獨立、 客觀、 公正的原則。

《資產評估基本準則》第二章基本遵循第四條： 資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員開展資產評估業(yè)務應當遵守法律、 行政法規(guī)的規(guī)定， 堅持獨立、 客觀、 公正的原則。

二、資產評估經濟技術原則

資產評估經濟技術原則， 是指在開展資產評估業(yè)務過程中的一些技術規(guī)范和業(yè)務準則， 為資產評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中的專業(yè)判斷提供技術依據。

（一）供求原則

（１）供求原則是基于供求關系影響商品價格的原理。

（２）供求規(guī)律對商品價格形成的作用： 假定其他條件不變， 商品的價格隨需求的增長而上升， 隨供給的增加而下降。 盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化， 但變化的方向具有規(guī)律性。

（３）第（２）條供求規(guī)律同樣適用于資產價值的評估。 資產評估專業(yè)人員在判斷資產價值時，應充分考慮和依據供求原則： 均衡價格是需求和供給共同作用的結果， 在均衡價格中， 生產費用和效用是影響價格的兩個均等因素， 因此資產評估既需要考慮資產的購建成本， 又需要考慮資產的效用。

（二）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則依據價值理論原理， 強調商品在交換時， 應以最佳用途及利用方式實現(xiàn)其價值。

最高最佳用途的確定一般需要考慮以下幾個因素：

（１）確定該用途法律上是否許可， 必須考慮該項資產使用的法律限制。

（２）確定該用途技術上是否可能， 必須是市場參與者認為合理的用途。

（３）確定該用途財務上是否可行， 必須考慮在法律上允許且技術上可能的情況下， 使用該

資產能否產生足夠的收益或現(xiàn)金流量， 從而在補償資產用于該用途所發(fā)生的成本后， 仍然能夠滿足市場參與者所要求的投資回報。

（三）替代原則

替代原則是指價格最低的同質商品對其他同質商品具有替代性， 即相同效能的資產， 最低價格的資產需求最大。 正確運用替代原則是資產評估公正性的重要保證。

作為理性的投資者： 當面對具有相同效用的物品時， 必定選擇價格較低的； 當面對價格相同的物品時， 必定選擇效用較大的。

在同一市場上： 如果具有相同使用價值和質量的商品， 具有不同的交換價值或價格， 買方會選擇價格較低的。 賣方， 如果可以將商品賣到更高的價格水平上， 他會在較高的價位上出售商品。

（四）預期收益原則

預期收益原則是資產評估專業(yè)人員判斷資產價值的一個最基本的依據。

資產具有價值是由于它能夠為其擁有者或控制者帶來未來經濟利益。 因此， 在資產評估過程中， 資產的價值應當基于其對未來收益的預期加以決定， 而不是考慮過去的生產成本或銷售價格。

（五）貢獻原則

（１）根據邊際收益原理， 各生產要素價值的大小可依據其對總收益的貢獻來衡量。 貢獻原則是指某一資產或資產某一構成部分的價值， 取決于它對所在資產組合或完整資產整體價值的貢獻， 或者根據當缺少它時對整體價值的影響程度來確定。

（２）貢獻原則主要適用于：

①確定構成整體資產的各組成要素資產的貢獻；

②當整體資產缺少該要素資產將蒙受的損失。

（３）貢獻原則是預期收益原則在某種情況下的具體應用。

（六）評估時點原則

（１）必須評估基準日的原因： 資產評估具有動態(tài)性特點， 資產的價值會隨著時間因素的變化而變化。

（２）評估基準日： 為了使資產評估得以操作， 同時又能保證資產評估結論可以被市場檢驗， 在資產評估時， 必須假定市場條件固定在某一時點， 這一時點就是評估基準日。 它為資產評估提供了一個時間基準。

（３）評估時點原則是對交易假設和公開市場假設的一個反映。 評估基準日為“特定的時間點”， 資產評估專業(yè)人員的價值意見為該時間點的價值意見， 價值標準是該時間點適用的價值標準。

（七）外在性原則

（１）外在性原則是指， “外在性”會對相關權利主體帶來自身因素之外的額外收益或損失，從而影響資產的價值， 并對資產的交易價格產生直接的影響。

（２）資產評估專業(yè)人員應充分關注“外在性”給被評估資產帶來的損失或收益以及這種損失或收益對資產價值的影響。

如， 在對房屋建筑物進行評估時， 房屋周邊開發(fā)的程度、 環(huán)境狀況等因素與房屋本身的所有權無關， 但對房屋價格有重要影響， 這一影響有時甚至不亞于房屋本身的造價。 環(huán)境因素對房屋建筑物評估價值的影響實際上就是“外在性”對房屋建筑物價值影響的體現(xiàn)。

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