3月30日,財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號),從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策,個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅免征年限由5年變2年。個人轉(zhuǎn)讓住房政策年限執(zhí)行標準幾經(jīng)變化,后續(xù)政策不斷補充完善。現(xiàn)將現(xiàn)行個人轉(zhuǎn)讓住房稅收政策操作規(guī)定,以營業(yè)稅為主體作一歸納匯總,并將印花稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等相關(guān)規(guī)定作一簡單梳理,以供操作借鑒。
政策內(nèi)容
1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅。
2.個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
3.個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
4.自2015年3月31日起執(zhí)行,《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)同時廢止。
相關(guān)文件
1.《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)
2.《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)
3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)
4.《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)
5.《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)
6.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》(國稅發(fā)〔2007〕33號)
7.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)
8.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)
9.《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕94號)
其他稅種
1.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
2.個人銷售住房以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目適用20%的稅率繳納個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續(xù)免征個人所得稅。自用5年以上,指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。家庭唯一生活用房,指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。
3.個人出售商業(yè)用房取得的所得,應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅,不得享受1年內(nèi)換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。
4.對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅,稅率為20%。
5.對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。
注意事項
1.普通住房與非普通住房的標準
(1)根據(jù)國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定,享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況,制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動,但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
(2)享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標準,指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內(nèi)面積計量的,應(yīng)換算成建筑面積,判斷該房屋是否符合普通住房標準。
2.購買房屋的時間(包括購買與非購買兩種形式)
(1)個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間,“契稅完稅證明上注明的時間”,指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報時,同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的,以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的,以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
(2)個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
(3)根據(jù)國家房改政策購買的公有住房,以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
3.減免稅辦理程序
(1)一般規(guī)定,應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料,向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴剩梅康禺a(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息,對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核,凡符合規(guī)定條件的,給予免征營業(yè)稅。不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的,一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。
(2)個人無償贈與不動產(chǎn)特別規(guī)定,個人向他人無償贈與不動產(chǎn),包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況,在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時,納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)證明材料:
屬于繼承不動產(chǎn)的,繼承人應(yīng)當提交公證機關(guān)出具的繼承權(quán)公證書、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》;
屬于遺囑人處分不動產(chǎn)的,遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關(guān)出具的遺囑公證書和遺囑繼承權(quán)公證書或接受遺贈公證書、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》;
屬于其他情況無償贈與不動產(chǎn)的,受贈人應(yīng)當提交房產(chǎn)所有人贈與公證書和受贈人接受贈與公證書,或持雙方共同辦理的贈與合同公證書,以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》,上述證明材料必須提交原件;
稅務(wù)部門應(yīng)當認真審核上述材料,資料齊全并且填寫正確規(guī)范的,在提交的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后退提交人,將有關(guān)公證證書復(fù)印件留存,同時辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)。
4.差額征稅
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規(guī)定,單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。“按差額計征”,指以轉(zhuǎn)讓價格減去購買價格的差額為計稅金額,購買價格指購房發(fā)票價格,不包括其他相關(guān)稅費。
(1)對個人申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時,需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證;
(2)個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。
5.發(fā)票開具 個人對外銷售住房,應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書,并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。對個人無償贈與不動產(chǎn)的,稅務(wù)部門不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。