房地產(chǎn)業(yè)營改增:購地能否抵扣成關(guān)鍵
內(nèi)容摘要:若房地產(chǎn)業(yè)實行11%的增值稅稅率,企業(yè)內(nèi)部管控良好,與實行營業(yè)稅相比,稅負(fù)可降低1個百分點。
增值稅稅率是11%還是17%,一直是房地產(chǎn)業(yè)營改增討論的焦點之一,從目前釋放的消息來看,實行11%的可能性更大。
今年被外界看作“營改增”的收官之年。國務(wù)院此前明確提出,力爭“十二五”期間全面完成營業(yè)稅改增值稅(下稱“營改增”)改革。
截至目前,還有建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)尚未納入“營改增”。多位稅務(wù)人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)“營改增”將會一起推出。
安永間接稅合伙人周澔宇預(yù)計,房地產(chǎn)業(yè)“營改增”很可能與建筑業(yè)“營改增”一起在上半年推出,而相關(guān)文件則會較快出臺。
包括周澔宇在內(nèi)的多位稅務(wù)人士對本報表示,業(yè)內(nèi)人士更傾向11%的稅率。而有媒體近日援引國稅總局專家觀點稱,房地產(chǎn)增值稅稅率暫定11%。
不過,北京“營改增”工作小組成員陳志堅對本報記者表示,目前還不能確定具體稅率。“11%和17%都有可能,如果定在11%將會與建筑業(yè)同步,定在17%是與固定資產(chǎn)同步。具體稅率還沒交給我們討論。”
目前房地產(chǎn)業(yè)實行營業(yè)稅,稅率為5%。有稅務(wù)人士預(yù)測,若房地產(chǎn)業(yè)實行11%的增值稅稅率,企業(yè)內(nèi)部管控良好,與實行營業(yè)稅相比,企業(yè)稅負(fù)大概可以降低1個百分點。
但由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗,企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況不一,而上下游行業(yè)增值稅抵扣情況也不明晰,多位稅務(wù)人士表示,目前還很難判斷“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增減情況。
房地產(chǎn)企業(yè)成本主要來自土地成本、實際建筑安裝成本、財務(wù)成本三部分。其中,土地成本一般占據(jù)總成本的50%以上。因此,“營改增”后,土地購置價能不能抵扣、怎么抵扣,就成為決定房企稅負(fù)的關(guān)鍵。
根據(jù)前述媒體援引國稅總局專家觀點,目前的版本是政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證,也就是說隨著建筑業(yè)、金融業(yè)的“營改增”試點展開,房企的稅負(fù)將有所減輕。
周澔宇告訴本報記者,對于房企來說,土地購置時的地方政府并非企業(yè),所以也不可能開具增值稅發(fā)票,可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證,實際操作簡單,政府監(jiān)管也方便。不過,這對于地方財政收入影響到底有多大,會成為政策制定者考慮的重點問題。
除此之外,實行增值稅后,房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目如何處理也是難點。
比如,一個房地產(chǎn)項目已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束,如果在這個時點實行營改增,稅率將從此前的5%營業(yè)稅變?yōu)?1%或17%的增值稅。由于項目已經(jīng)完工,不可能取得原材料等進項抵扣發(fā)票,而房屋的銷售合同已經(jīng)確定,房企也很難修改價格,這將會明顯增加房企稅負(fù)。
上述國稅總局專家稱,房地產(chǎn)領(lǐng)域的“營改增”將采取過渡性政策,即根據(jù)項目的開工情況進行營改增試點。
實行“營改增”后,房地產(chǎn)業(yè)將在賬務(wù)處理、業(yè)務(wù)模式、發(fā)票管理和企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)系統(tǒng)等面臨諸多挑戰(zhàn)。
專家建議,企業(yè)應(yīng)提前從內(nèi)部先著手梳理業(yè)務(wù)模式、梳理現(xiàn)有采購銷售合同情況、考慮會計核算可能產(chǎn)生的變化、測算“營改增”潛在的稅務(wù)和利潤影響、考慮定價調(diào)整策略、變更合同模板、制定內(nèi)部發(fā)票報管和內(nèi)控制度、制定系統(tǒng)升級改造行動計劃等。
實務(wù)指南
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