稅費(fèi)高過商鋪售價(jià)背后的爭(zhēng)議與法理辨析

　　一、案情簡(jiǎn)介

　　2014年10月8日，廣州日?qǐng)?bào)刊登了一篇題為“業(yè)主1，652萬賣商鋪，要交增值稅2，422萬”的新聞。根據(jù)報(bào)道，賣方盈聯(lián)多公司是一家香港公司在境內(nèi)設(shè)立的子公司，于1995年購入一塊面積1，101.8平方米的二樓商鋪，購入成本為9，793，498元。

　　2012年6月，賣方與聯(lián)鴻公司（“買方”）達(dá)成轉(zhuǎn)讓上述商鋪的《房屋買賣合同》。根據(jù)合同約定，賣方將以15，000元/m2，總價(jià)1，652多萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓上述商鋪，轉(zhuǎn)讓雙方各自負(fù)擔(dān)應(yīng)繳的稅費(fèi)，2012年7月31日前完成交易過戶。

　　為規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓的交易稅費(fèi)，在中介的“指點(diǎn)”之下，買賣雙方于2012年7月14日簽訂一份用于辦理網(wǎng)簽的《存量房買賣合同》，該合同約定的總成交價(jià)為1，000萬元，2012年7月17日雙方及中介人員到房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。但廣州荔灣區(qū)地稅評(píng)估出來的價(jià)格比雙方的真實(shí)價(jià)格還要高，核定房屋計(jì)稅價(jià)為22，000元/m2.之后雙方分別提起訴訟，經(jīng)過一審、二審，法院最終依然維持雙方履行合同的決定，為此買方申請(qǐng)執(zhí)行判決遞件過戶，2014年8月地稅評(píng)估價(jià)格居然飆升到5.6萬多元/m2，按此評(píng)估價(jià)計(jì)算，單就土地增值稅一項(xiàng)，賣方需要繳納的土地增值稅就已超過該交易的真實(shí)價(jià)格。

　　買賣雙方對(duì)稅局先后兩次差異巨大的評(píng)估價(jià)覺得“難以接受”，希望按照第一次的地稅評(píng)估價(jià)2.2萬元/m2進(jìn)行完稅過戶。雙方認(rèn)為，這筆發(fā)生在兩年前的交易不應(yīng)該適用最新的評(píng)估價(jià)，而且考慮到該商鋪面積較大、目前空置以及位處二樓的事實(shí)，該商鋪的市場(chǎng)價(jià)也不大可能到5.6萬元/m2.據(jù)報(bào)道，買方已于8月27日向地稅部門提出存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理申請(qǐng)表，但處理結(jié)果未知。

　　二、明稅辨析

　　1、哪些情形下二手房交易須核定計(jì)稅

　　根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。而根據(jù)各地出臺(tái)的存量房交易稅收征管相關(guān)文件看來，普遍以申報(bào)價(jià)格是否低于存量房交易價(jià)格評(píng)估值作為判定標(biāo)準(zhǔn)。

　　北京市《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》第二條規(guī)定，“對(duì)納稅人申報(bào)的存量房成交價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱”申報(bào)價(jià)格“）符合存量房交易價(jià)格評(píng)估值的，按照申報(bào)價(jià)格征收稅款；對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定計(jì)稅價(jià)格征收稅款，有正當(dāng)理由的，按申報(bào)價(jià)格征收稅款。”即，如果申報(bào)價(jià)格不低于存量房交易價(jià)格評(píng)估值的，按申報(bào)價(jià)格確認(rèn)征稅，若申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)但有正當(dāng)理由的，也按申報(bào)價(jià)格征稅，只有當(dāng)申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由時(shí)，才采用核定計(jì)稅價(jià)格來征稅。

　　本案中，因雙方在2012年7月14日第一次申報(bào)的交易價(jià)格低于廣州當(dāng)?shù)刂鞴懿块T系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)交易評(píng)估值，被認(rèn)為價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅。

　　2、計(jì)稅價(jià)格明顯偏低但可被接受的合理理由

　　當(dāng)前，中央層面并沒有對(duì)二手房買賣中哪些屬于可被稅務(wù)機(jī)關(guān)接受的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低的合理理由做出統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)踐中各地標(biāo)準(zhǔn)不一。

　　鄭州市出臺(tái)的《鄭州新區(qū)地方稅務(wù)局存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理辦法》列舉了幾個(gè)可被接受的合理理由，包括：“（一）人民法院判決、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)裁決的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；（二）具有合法資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)依法拍賣的；（三）存量房曾發(fā)生火災(zāi)、兇殺、爆炸等重大事件導(dǎo)致低價(jià)出售的；（四）存量房存在功能性結(jié)構(gòu)破損等嚴(yán)重質(zhì)量問題的；（五）經(jīng)房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定的；（六）將房屋轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人的；（七）鄭州市價(jià)格認(rèn)證中心出具房屋價(jià)格認(rèn)證結(jié)果的；（八）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情況。”

　　根據(jù)報(bào)道，案件當(dāng)事人第一次申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格低于廣州荔灣區(qū)地稅系統(tǒng)內(nèi)的評(píng)估價(jià)格且未有合理的理由。因此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)要求按評(píng)估價(jià)格計(jì)稅。

　　3、本案是否屬于納稅爭(zhēng)議

　　買賣雙方之所以對(duì)地稅機(jī)關(guān)第二次5.6萬多元/m2的評(píng)估價(jià)格“難以接受”，主要是基于如下幾方面的理由：（1）地稅機(jī)關(guān)先后兩次的評(píng)估價(jià)差異巨大；（2）買賣交易發(fā)生在兩年前，應(yīng)以交易發(fā)生的時(shí)間（即2012年）為基準(zhǔn)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)稅評(píng)估；（3）商鋪面積較大、目前空置以且位處二樓，市場(chǎng)價(jià)也不大可能到5.6萬元/m2.

　　對(duì)于本案是否屬于納稅爭(zhēng)議從而適用“復(fù)議前置”的稅務(wù)爭(zhēng)議解決規(guī)則，實(shí)務(wù)中存在不同的觀點(diǎn)?！抖愂照鞴芊▽?shí)施細(xì)則》第一百條規(guī)定，稅收征管法第八十八條規(guī)定的納稅爭(zhēng)議，是指納稅人、扣繳義務(wù)人、納稅擔(dān)保人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅主體、征稅對(duì)象、征稅范圍、減稅、免稅及退稅、適用稅率、計(jì)稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、納稅地點(diǎn)以及稅款征收方式等具體行政行為有異議而發(fā)生的爭(zhēng)議。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，本案中的納稅人，本質(zhì)上是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評(píng)估的時(shí)間點(diǎn)（而非計(jì)稅價(jià)格的確定）存在異議，不屬于《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的適用復(fù)議前置的納稅爭(zhēng)議，不適用復(fù)議前置的規(guī)則，可以直接不經(jīng)復(fù)議而提起行政訴訟。一些專業(yè)人士則認(rèn)為，本案中納稅人訴求仍屬于對(duì)計(jì)稅價(jià)格的異議，應(yīng)適用訴訟前置的規(guī)則。

　　4、若對(duì)核定計(jì)稅價(jià)格有異議，如何進(jìn)行救濟(jì)

　　根據(jù)《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條第二款，納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)采取本條規(guī)定的方法核定的應(yīng)納稅額有異議的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，調(diào)整應(yīng)納稅額。而各地出臺(tái)的存量房交易價(jià)格爭(zhēng)議處理辦法中，多提供了行政復(fù)核、行政復(fù)議及訴訟的救濟(jì)手段。

　　如宜春市《宜春市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估后期管理辦法》第十六條規(guī)定了向征收機(jī)關(guān)工作人員提出異議，意見不一致的填寫《宜春市存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理申請(qǐng)表》由主管機(jī)關(guān)審查，對(duì)復(fù)審結(jié)果仍有爭(zhēng)議的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議。

　　鄭州市《鄭州新區(qū)地方稅務(wù)局存量房交易計(jì)稅價(jià)格爭(zhēng)議處理辦法》則規(guī)定直接提出申請(qǐng)并提交相關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行書面審核或?qū)嵉卣{(diào)查，出具復(fù)核結(jié)果，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，可自行委托存量房所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定。但限定同一存量房同一交易的價(jià)格爭(zhēng)議，只能申請(qǐng)一次爭(zhēng)議處理。若對(duì)重新核定的結(jié)果仍有異議的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議。

　　5、“陰陽合同”的行政處罰

　　本案中，買賣雙方試圖通過簽訂“陰陽合同”的方式來規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓交易過程中的部分稅費(fèi)。該方式存在被稅務(wù)機(jī)關(guān)行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

　　《稅收征管法》第六十四條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。另外，北京、深圳等地也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的懲治力度?！侗本┦嘘P(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（京財(cái)稅〔2011〕418號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律、法規(guī)，公正、公平地組織實(shí)施經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的管理、教育。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，誘導(dǎo)、協(xié)助交易雙方出具“陰陽合同”等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定嚴(yán)肅查處。

　　三、明稅建議

　　二手房（存量房）轉(zhuǎn)讓交易中，買賣雙方都可能涉及交納巨額的稅費(fèi)。買賣雙方在簽訂合同之前，有必要聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)交易可能產(chǎn)生的稅費(fèi)做細(xì)致的測(cè)算，以明確交易過程中的稅費(fèi)成本并對(duì)稅費(fèi)的承擔(dān)做出明確的約定，以防止雙方未來對(duì)稅費(fèi)的承擔(dān)產(chǎn)生任何的爭(zhēng)議。

　　明稅律師在此特別提醒廣大納稅人，任何的稅務(wù)規(guī)劃須以不違反稅法的規(guī)定為前提。納稅人通過簽訂“陰陽合同”的方式不僅可能無法實(shí)現(xiàn)避稅的目的，還可能因此遭受稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政處罰。不僅如此，陰陽合同還可能給受讓方帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橄麓卧俎D(zhuǎn)讓時(shí)，可扣除的成本是前次轉(zhuǎn)讓的交易價(jià)格及買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　當(dāng)前，在稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管技術(shù)和征管水平不斷提高的背景下，納稅人的任何稅務(wù)規(guī)劃安排都需要在實(shí)施之前做細(xì)致的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。必要時(shí)，納稅人應(yīng)尋求專業(yè)人員的協(xié)助以避免潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　（作者：武禮斌，北京明稅律師事務(wù)所）