房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問題面面觀

日前，江蘇省南京市六合區(qū)國稅局對(duì)全區(qū)17戶從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)納稅評(píng)估，評(píng)估實(shí)現(xiàn)稅款8750萬元，評(píng)估總成效占該行業(yè)全年入庫稅款的4.1%，行業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率提升2.7%?？v觀整個(gè)評(píng)估過程，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)存在一些共性的問題。

評(píng)前分析

納稅評(píng)估團(tuán)隊(duì)根據(jù)對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的典型調(diào)研以及第三方信息分析，確立了3類指標(biāo)14項(xiàng)參數(shù)。其中，建造成本類：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用6項(xiàng)參數(shù)；成本、收入與費(fèi)用類，包括主營業(yè)務(wù)收入所得稅負(fù)擔(dān)率、主營業(yè)務(wù)利潤所得稅負(fù)擔(dān)率、主營業(yè)務(wù)利潤率、主營業(yè)務(wù)收入成本率、主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率、成本費(fèi)用率和預(yù)售收入費(fèi)用率7項(xiàng)指標(biāo)；另外，通過查閱南京市工程造價(jià)信息網(wǎng)，他們還獲取了多層住宅、綜合樓、小高層住宅、高層住宅等建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)1項(xiàng)。

制定預(yù)案

納稅評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員梳理相關(guān)房地產(chǎn)政策及所得稅匯繳審核提示的重點(diǎn)，根據(jù)典型剖析建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，將關(guān)鍵指標(biāo)特征：營業(yè)收入、營業(yè)成本、應(yīng)納所得稅額、期間費(fèi)用、利潤總額，營業(yè)收入所得稅負(fù)擔(dān)率、營業(yè)利潤所得稅負(fù)擔(dān)、經(jīng)營利潤率、營業(yè)收入成本率、營業(yè)收入費(fèi)用率、成本費(fèi)用率等11個(gè)數(shù)據(jù)，分別列在評(píng)估對(duì)象清冊(cè)上，為評(píng)估人員案頭分析提供依據(jù)和便利，設(shè)計(jì)并逐戶填制包含上述14項(xiàng)參數(shù)的《房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)采集表》，并與平均值和預(yù)警值進(jìn)行比對(duì)，從而找出差異，分析原因，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)。

同時(shí)，該局與其他部門聯(lián)系，做好數(shù)據(jù)交換工作，并對(duì)相關(guān)網(wǎng)站公開的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，以驗(yàn)證企業(yè)申報(bào)的真實(shí)性完整性。如在“南京市建筑安裝工程質(zhì)量監(jiān)督”網(wǎng)站，可以查詢各個(gè)樓盤竣工備案情況。一旦發(fā)現(xiàn)存在某樓盤已竣工備案，則要求企業(yè)按完工情況辦理涉稅事宜。

涉稅問題

通過專項(xiàng)納稅評(píng)估，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在8個(gè)方面的涉稅問題。

——隱匿預(yù)售房款。季度所得稅申報(bào)不足，預(yù)收購房者的預(yù)售房款未足額記入“預(yù)收收入”，而是掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，且未開具“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)售款憑據(jù)”。同時(shí)預(yù)售房款未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)預(yù)計(jì)利潤，或擅自降低預(yù)計(jì)毛利率。

——隱瞞銷售收入。比如與銷售公司聯(lián)手，將部分房款存到銷售公司賬上少開票，不作房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入；收到銀行撥付按揭款后不及時(shí)入賬，掛在“短期借款”科目；銷售不足2.2米高度的車庫、雜物間和屋頂?shù)拈w樓等，以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時(shí)自制收款收據(jù)，將收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆作“小金庫”使用；故意錯(cuò)列會(huì)計(jì)科目不記收入等。

——延緩確認(rèn)收入。不按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入，對(duì)跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工部分不確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入。將實(shí)際利潤率高于預(yù)計(jì)利潤率的收入延遲結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致納稅申報(bào)不實(shí)，未按照稅法及其相關(guān)文件的規(guī)定及時(shí)繳納企業(yè)所得稅。一旦企業(yè)資金鏈斷裂或樓盤銷售完畢，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入極易形成欠稅，甚至死欠。

——視同銷售不作收入。將開發(fā)產(chǎn)品用于會(huì)所、捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、出租、抵頂工程款、換取其他企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，不確認(rèn)收入，未按規(guī)定作視同銷售處理。

——不申報(bào)轉(zhuǎn)讓土地收入。以房換地、以地抵押銀行借款以及其他債務(wù)等，通常不做賬務(wù)處理或直接沖減應(yīng)付賬款，而不作銷售。

——通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤。壓低售價(jià)賣給股東，向關(guān)聯(lián)企業(yè)借出款項(xiàng)未按稅法規(guī)定確認(rèn)利息收入，通過關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司、銷售公司、建筑安裝公司轉(zhuǎn)移利潤。

——成本核算錯(cuò)誤。不按配比原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，多列、虛列計(jì)稅成本。一方面，利用開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目多、工期長、收入、成本滾動(dòng)發(fā)生的特點(diǎn)，混淆完工和未完工產(chǎn)品的直接成本，將間接成本（應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀荆┤坑?jì)入完工成本對(duì)象，未將各項(xiàng)成本性支出在完工和未完工產(chǎn)品成本對(duì)象之間進(jìn)行歸集、分配，或因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，未按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配；另一方面，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，未按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本進(jìn)行確認(rèn)。

——成本費(fèi)用重復(fù)入賬。在總承包合同中籠統(tǒng)地簽訂合同金額，同時(shí)又在具體的施工過程中，從總合同中抽出一些單項(xiàng)工程，單獨(dú)簽訂單項(xiàng)合同，重新開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，重復(fù)記入成本或者將包含在總合同中的工程物資另開增值稅發(fā)票、重復(fù)記入工程成本。

征管建議

建立第三方協(xié)作機(jī)制。稅務(wù)機(jī)關(guān)與房產(chǎn)、國土、物價(jià)、建設(shè)、規(guī)劃、金融等部門加強(qiáng)信息溝通，定期交換房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期等各種信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。另外，國稅機(jī)關(guān)應(yīng)與地稅機(jī)關(guān)建立“建安發(fā)票”聯(lián)查機(jī)制，解決虛開票問題。

實(shí)施項(xiàng)目化管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)著重抓住預(yù)售、完工確認(rèn)階段的時(shí)點(diǎn)，算好整個(gè)樓盤利潤賬和單位面積利潤賬“兩本明賬”。同時(shí)，建立動(dòng)態(tài)管理臺(tái)賬機(jī)制，注意轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)情報(bào)信息的收集、整理和歸類，落實(shí)好房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)資料備案工作。