24周年

財稅實務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50

開發(fā)者:北京正保會計科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點擊下載>

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)建安費的核算

來源: 編輯: 2009/07/22 10:03:39  字體:

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)的最大區(qū)別不外乎有三個方面:

  其一,開發(fā)成本成本項目構(gòu)成、核算的特殊性;

  其二,商品房營業(yè)收入確認的條件和依據(jù)不同;

  其三,涉及相關(guān)稅金的核算內(nèi)容更加廣泛。

  本文擬僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算,作如下探討。

  根據(jù)《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》以及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目有六個:

  1.土地征用及拆遷補償費

  2.前期工程費

  3.建筑安裝工程費

  4.基礎(chǔ)設(shè)施費

  5.公共配套設(shè)施費

  6.開發(fā)間接費用

  一般情況下,開發(fā)成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70%左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地基本上都是通過競拍方式取得的,“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否,直接關(guān)系到成本核算的質(zhì)量以及會計信息的披露。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算中,“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

  在新會計準(zhǔn)則體系以及《企業(yè)會計制度》中,均沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的具體規(guī)定。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的實際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹:

  一、應(yīng)使用的主要會計科目

  要正確核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“建筑安裝工程費”,主要應(yīng)使用“原材料”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”、“開發(fā)成本”等會計科目。

  (一)原材料

  1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存的各種材料設(shè)備,包括原料及主要材料、輔助材料、工程設(shè)備、外購半成品(外購件)、修理用備件(備品備件)、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

  2.根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況,可在本科目下設(shè)置“庫存材料”、“庫存設(shè)備”兩個二級明細科目。再按材料設(shè)備的保管地點(倉庫)、材料設(shè)備的類別、品種和規(guī)格等進行明細核算。

  3.原材料的主要賬務(wù)處理。

 ?。?)企業(yè)購入并已驗收入庫的材料設(shè)備,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記本科目,按實際成本,貸記“材料采購”或“在途物資”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。

 ?。?)自制并已驗收入庫的材料,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記本科目,按實際成本,貸記“開發(fā)成本”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。

 ?。?)委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料,按計劃成本或?qū)嶋H成本,借記本科目,按實際成本,貸記“委托加工物資”科目,按計劃成本與實際成本的差異,借記或貸記“材料成本差異”科目。

 ?。?)生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)用材料設(shè)備,借記“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目,貸記本科目。

 ?。?)企業(yè)撥給承包單位抵作預(yù)付備料款或預(yù)付工程款的材料設(shè)備,借記“預(yù)付賬款”科目,貸記本科目;

  (6)出售材料結(jié)轉(zhuǎn)成本,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,貸記本科目。

 ?。?)發(fā)出委托外單位加工的材料,借記“委托加工物資”科目,貸記本科目。

  采用計劃成本進行材料日常核算的,發(fā)出材料還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)材料成本差異,將發(fā)出材料的計劃成本調(diào)整為實際成本。

  采用實際成本進行材料日常核算的,發(fā)出材料的實際成本,可以采用先進先出法、加權(quán)平均法或個別認定法計算確定。

  4.本科目期末借方余額,反映企業(yè)庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本。

  (二)應(yīng)付賬款

  1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因購買材料物資(含設(shè)備)和接受勞務(wù)供應(yīng)等應(yīng)付給供應(yīng)單位的價款,以及因出包工程應(yīng)付給工程承包單位的工程價款。

  2.本科目應(yīng)按應(yīng)付賬款類別設(shè)置明細科目,如“應(yīng)付購貨款”、“應(yīng)付工程款”等,并分別按供應(yīng)單位和承包單位的戶名設(shè)置明細賬進行明細核算。

  3.應(yīng)付賬款的主要賬務(wù)處理

 ?。?)企業(yè)購入材料物資發(fā)生的應(yīng)付賬款,應(yīng)按全部金額,借記“原材料”科目,貸記本科目。如果上述物資的貨款已經(jīng)預(yù)付,則應(yīng)將預(yù)付的貨款自“預(yù)付賬款”科目轉(zhuǎn)入本科目,借記本科目,貸記“預(yù)付賬款”科目;支付貨款時,應(yīng)扣除已付的貨款;償付的貨款,借記本科目,貸記“銀行存款”等科目。

 ?。?)企業(yè)接受供應(yīng)單位提供勞務(wù)而發(fā)生的應(yīng)付款項,應(yīng)根據(jù)供應(yīng)單位的發(fā)票賬單,借記有關(guān)成本費用科目,貸記本科目,支付款項時,借記本科目,貸記“銀行存款”等科目。

  (3)企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時,根據(jù)經(jīng)審核的承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款,借記“開發(fā)成本”科目,貸記本科目??刍仡A(yù)付工程款和備料款時,借記本科目,貸記“預(yù)付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時,借記本科目,貸記“銀行存款”科目。

 ?。?)企業(yè)開出、承兌商業(yè)匯票抵付應(yīng)付賬款時,借記本科目,貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。

 ?。ㄈ╊A(yù)付賬款

  1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款。

  預(yù)付給承包單位抵作備料款的材料,也在本科目核算。

  2.本科目應(yīng)設(shè)置以下兩個明細科目:

  (1)預(yù)付承包單位款;

  (2)預(yù)付供應(yīng)單位款。

  3.預(yù)付賬款的主要賬務(wù)處理

 ?。?)企業(yè)預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,借記本科目,貸記“銀行存款”科目;

 ?。?)撥付承包單位抵作備料款的材料,借記本科目,貸記“原材料”等科目;

 ?。?)企業(yè)與承包單位結(jié)算工程價款時,根據(jù)承包單位提出的“工程價款結(jié)算賬單”結(jié)算工程款,借記“開發(fā)成本”科目,貸記“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”科目,同時,從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款,借記“應(yīng)付賬款”科目,貸記本科目。

 ?。?)企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的貨款,借記本科目,貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發(fā)票賬單,根據(jù)發(fā)票賬單的應(yīng)付金額,借記“原材料”科目,貸記“應(yīng)付賬款”科目;同時,將預(yù)付的貨款自本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)付賬款”科目,借記“應(yīng)付賬款”科目,貸記本科目。

  預(yù)付賬款不多的企業(yè),也可將預(yù)付的賬款直接記人“應(yīng)付賬款”科目的借方,不設(shè)置本科目。

 ?。ㄋ模╅_發(fā)成本

  1.本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。

  企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出,也在本科目核算。

  出租開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)務(wù)中發(fā)生的按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷等,可直接計入“其他業(yè)務(wù)成本”科目,不通過本科目核算。

  企業(yè)為進行資金的籌集等理財活動而發(fā)生的利息支出,以及企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用,應(yīng)作為期間費用,直接計入當(dāng)期損益,不在本科目核算。

  2.企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝工程費等,屬于直接費用,直接計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中);應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔(dān)的間接費用,應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集,月末,再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。

  3.企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營特點,選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開發(fā)成本的種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置明細賬,并在明細賬下,按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

  4.開發(fā)成本的主要賬務(wù)處理

 ?。?)企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等,采用出包方式建設(shè)的,應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款,計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中),借記本科目,貸記“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目。

  (2)企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等采用自營方式的,發(fā)生的各項費用,可直接計入本科目(有關(guān)成本核算對象的成本項目中),借記本科目,貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

  企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備,附屬于工程實體的,應(yīng)根據(jù)附屬對象,于設(shè)備發(fā)出交付安裝時,按其實際成本,借記本科目,貸記“原材料——庫存設(shè)備”科目。

  根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費用配比原則,應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的費用,如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費等,應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提,預(yù)提時,借記本科目,貸記“應(yīng)付賬款”科目。預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額,增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。

  5.企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程,應(yīng)及時進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時,按實際成本,借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目,貸記本科目。

  6.本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。

  二、“建筑安裝工程費”的核算程序

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“建筑安裝工程費”核算的一般程序是:

  1.施工單位根據(jù)合同約定,繳納履約保證金;

  2.開發(fā)商根據(jù)合同約定,支付一定的工程預(yù)付款、備料款;

  3.開發(fā)商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料,并供應(yīng)到施工現(xiàn)場;

  4.施工單位報送“已完工程形象進度”,并提供《工程價款結(jié)算賬單》;

  5.向施工單位結(jié)算甲供材料價款,抵作工程進度款;

  6.開發(fā)商根據(jù)應(yīng)付工程款扣除預(yù)付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款;

  7.辦理工程結(jié)算,除預(yù)留工程保修金外,支付工程尾款給施工單位。

  三、 會計核算舉例

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是將建筑安裝工程以對外招標(biāo)的形式發(fā)包給施工企業(yè)施工建設(shè),支付給施工企業(yè)的建筑安裝工程費屬于開發(fā)成本的直接費用,可以直接計入相關(guān)開發(fā)項目的成本中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)是承發(fā)包合同契約關(guān)系,根據(jù)合同約定進行工程款的預(yù)付、備料款的預(yù)付以整個工程價款的最終結(jié)算。工程開工前或開工后,按照合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向施工企業(yè)撥付工程備料款、工程進度款,還有可能向施工企業(yè)提供設(shè)備或材料(鋼材、水泥等),涉及預(yù)付工程款、備料款以及撥付材料設(shè)備的支出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先列入“預(yù)付賬款”賬戶核算,待施工企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”辦理工程價款結(jié)算時,從“預(yù)付賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”賬戶。

  【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2004年5月開發(fā)建設(shè)電梯公寓一批,經(jīng)過公開招投標(biāo),甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定,工程總造價以5000萬元包干(設(shè)計變更另行辦理結(jié)算),簽訂《建設(shè)工程施工合同》后,向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。每月根據(jù)實際完成的形象進度的80%再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價款后支付工程款,工程竣工后工程決算辦理完畢,除預(yù)留5%的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機關(guān)要求,支付工程款時應(yīng)代扣施工單位營業(yè)稅金(附加稅費略去不計)?,F(xiàn)將相關(guān)賬務(wù)處理說明如下:

  1.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元,存入銀行。

  賬務(wù)處理為:

  借:銀行存款               100萬元

   貸:其他應(yīng)付款——履約保證金       100萬元

  2.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定,用銀行存款向施工企業(yè)支付工程備料款200萬元、預(yù)付工程進度款300萬元。

  賬務(wù)處理為:

  借:預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款  200萬元

        ——施工企業(yè)——預(yù)付工程款  300萬元

   貸:銀行存款               500萬元

  3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元,鋼材和電梯已驗收入庫。扣除預(yù)付款15萬元以及電梯質(zhì)量保證金1.5萬元(2年質(zhì)保期滿后退還)后,以銀行存款支付93.5萬元。

  賬務(wù)處理為:

  借:原材料——庫存材料          60萬元

    原材料——庫存設(shè)備           50萬元

  貸:預(yù)付賬款——預(yù)付購貨款        15萬元

    其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金        1.5萬元

    銀行存款                93.5萬元

  4.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向施工企業(yè)撥付電梯設(shè)備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元,抵作工程備料款。

  賬務(wù)處理為:

  借:預(yù)付賬款——施工企業(yè)——預(yù)付備料款  110萬元

   貸:原材料——庫存材料          60萬元

     原材料——庫存設(shè)備          50萬元

  5.施工企業(yè)月末向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出“工程價款結(jié)算賬單”,經(jīng)監(jiān)理單位、企業(yè)的工程管理部等審核后確認,應(yīng)付工程結(jié)算價款600萬元。

  賬務(wù)處理分為:

  借:開發(fā)成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

   貸:應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款    600萬元

  6.次月初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同約定本次應(yīng)扣回預(yù)付工程款100萬元、扣回工程備料款(含價撥的材料設(shè)備)80萬元,并代扣工程營業(yè)稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業(yè)。

  賬務(wù)處理為:

 ?。?)抵扣工程預(yù)付款和備料款

  借:應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款    180萬元

   貸:預(yù)付賬款——預(yù)付工程款——施工企業(yè)  100萬元

     預(yù)付備料款——施工企業(yè)         80萬元

 ?。?)代扣營業(yè)稅金

  借:應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款     18萬元

   貸:應(yīng)交稅費——代扣營業(yè)稅金        18萬元

  (3)實際支付工程進度款

  借:應(yīng)付賬款——施工企業(yè)——工程款    402萬元

   貸:銀行存款               202萬元

     應(yīng)付票據(jù)               200萬元

  說明:如果開發(fā)商不代扣營業(yè)稅,則施工單位應(yīng)開具600萬元的發(fā)票;如果開發(fā)商已經(jīng)代扣營業(yè)稅,則由開發(fā)商向主管稅務(wù)機關(guān)為施工單位代開600萬元的發(fā)票。

  7.以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似,其賬務(wù)處理就不再贅述。

  8.2005年8月,施工單位的工程決算經(jīng)過開發(fā)商委托的造價審核機構(gòu)的審計,雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前,施工單位累計完成施工產(chǎn)值4900萬元,甲方已經(jīng)確認,并進行了賬務(wù)處理,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計入“開發(fā)成本——建筑安裝工程費”4900萬元,已預(yù)付施工單位工程款3920萬元,應(yīng)付施工單位工程款980萬元。根據(jù)工程決算資料,甲乙雙方的財務(wù)部門辦理了財務(wù)結(jié)算。除應(yīng)該預(yù)留的工程質(zhì)量保證金275萬元、代扣營業(yè)稅金47.4萬元外,一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

  賬務(wù)處理為:

  借:開發(fā)成本——建筑安裝工程費     600萬元

    應(yīng)付賬款——施工企業(yè)-工程款    980萬元

   貸:其他應(yīng)付款——質(zhì)量保證金      275萬元

     應(yīng)交稅費——代扣營業(yè)稅金      47.4萬元

     銀行存款             1257.6萬元

  說明:本例中,施工單位開具的發(fā)票金額應(yīng)該是1580萬元。

責(zé)任編輯:zoe

實務(wù)學(xué)習(xí)指南

回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - m.8riaszlp.cn All Rights Reserved. 北京正保會計科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號-7 出版物經(jīng)營許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號