摘要：隨著房地產(chǎn)市場運行機制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向成熟與理智。在日趨精明與理性的消費者面前，一些明智的開發(fā)商已充分意識到品牌建設(shè)是企業(yè)占領(lǐng)市場、提高市場占有份額的重要手段。本文針對房地產(chǎn)品牌建設(shè)中存在的問題，提出房地產(chǎn)品牌建設(shè)的對策與建議。

　　1 房地產(chǎn)品牌的涵義

　　今天，我們在而對紛呈的樓盤，很難判斷究竟哪一個房型更好，哪一種特色的物業(yè)管理史令人滿意，惟一能產(chǎn)生差別的就是開發(fā)商企業(yè)的商標和樓盤的名稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量、低成本的競爭在過去的幾年基本己經(jīng)解決，目前擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而前的路只有一條，那就是品牌的競爭。它會為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更廣闊的競爭空間。

　　從表面上看，品牌是指代某種產(chǎn)品的名稱、標志和注冊商標，而從更深層次來看，品牌實際上反映出消費者對產(chǎn)品和廠商的判斷、認可和評價。產(chǎn)品是消費者購買并期望帶來實際功用的物質(zhì)載體，品牌則能契合消費者購買時心理上需要的放心、信賴、愉悅和滿足感。產(chǎn)品要成為品牌遠不是一個自然、簡單的過程。“品牌是歷史的產(chǎn)物，品牌是市場的產(chǎn)物。衡量品牌確立的標準是市場，檢驗品牌價值大小的標準也是市場。”[1]

　　房地產(chǎn)品牌是目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)開始頻頻使用的時髦概念。然而由于種種原因，現(xiàn)在理論上對這一概念的內(nèi)涵目前尚未見權(quán)威、系統(tǒng)的解釋。一般認為房地產(chǎn)品牌包含兩個方面：房地產(chǎn)企業(yè)的品牌和房地產(chǎn)項目的品牌。房地產(chǎn)企業(yè)品牌是指房地產(chǎn)公司的整體社會聲譽，而項目品牌是社會公眾對某一具體開發(fā)項目的社會價值的認知。

　　房地產(chǎn)商借助品牌的力量及魅力開拓市場，提升企業(yè)的知名度和美譽度，以求在日趨激烈的市場競爭中能夠脫穎而出，這是末來房地產(chǎn)企業(yè)市場竟爭的必然趨勢。

　　2 房地產(chǎn)品牌建設(shè)的必要性

　　2.1 市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化需要塑造品牌 目前，我國房地產(chǎn)市場漸趨成熟，消費者買房己經(jīng)開始注重品牌效應(yīng)。對消費者而言，住宅區(qū)別于普通商品，具有價值量大、使用周期長、商品特性不直觀的特點，因而購買風(fēng)險大。消費者購買心理及行為較為復(fù)雜，購買決策謹慎理智，消費者購買住宅時除了考慮實際利益，還追求超值利益，希望得到質(zhì)量免檢的保障，得到社會尊重、自我價值實現(xiàn)等心理滿足。這種附加價值是產(chǎn)品本身所不具備的，但卻是品牌刻意創(chuàng)造和包含的。因此，市場上品牌住宅一經(jīng)推出，就會以其良好的知名度，引起消費者的關(guān)注和積極評價。如果該品牌住宅己經(jīng)由知名度走向美譽度，成為眾所周知的名牌住宅，則消費者會認為購買這樣的住房，不但能夠得到基本的利益保證，還可以享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)等超值利益，這樣他們在購房時僅需衡量地段、價位等極少因素，就可以快速做出購買決定。

　　而且，我國己經(jīng)加入WTO，市場準入將進一步擴大，越來越多的國外知名房地產(chǎn)公司將進入中國市場，激烈的市場竟爭將迫使企業(yè)走差異化經(jīng)營之路。品牌作為企業(yè)差異化的集中體現(xiàn)，是其它企業(yè)無法效仿的。因此，隨著市場竟爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，及早塑造品牌己成為房地產(chǎn)企業(yè)謀求長期發(fā)展的戰(zhàn)略性選擇。[2]

　　2.2 產(chǎn)品品質(zhì)的趨同性催生品牌 隨著科技的不斷進步、設(shè)計和施工技術(shù)的不斷改進、房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)普遍提高，產(chǎn)品品質(zhì)的趨同性越來越明顯。而且我國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開放性和易模仿性的特點也導(dǎo)致同質(zhì)化競爭日益嚴重。因此，企業(yè)要想在眾多相似的產(chǎn)品中獨具特色，必須塑造自己的品牌。

　　2.3 房地產(chǎn)市場相對過剩的總體格局呼喚品牌 據(jù)有關(guān)專家分析，目前我國的房地產(chǎn)市場處于一種相對過剩的格局。這種“相對過剩”既表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量過多，也表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量過多。以上海為例，截至2005年底，上海有房地產(chǎn)企業(yè)5000家左右，平均每個區(qū)縣的地盤上有大約200家房地產(chǎn)企業(yè)，且大多數(shù)企業(yè)表現(xiàn)出小、弱、散的特點。國外統(tǒng)計資料表明，在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場份額通常超過70%，但目前上海排在前十名企業(yè)的產(chǎn)品市場占有率不超過30%，而香港則占到80%。

　　隨著我國房地產(chǎn)市場的完善和競爭的日趨激烈，一些大房地產(chǎn)公司的實力急劇增強，市場競爭的核心能力正加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將脫穎而出，而那些實力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將面臨被淘汰出局的危險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得競爭優(yōu)勢必須塑造自己的品牌，走品牌競爭之路。

　　3 房地產(chǎn)品牌建設(shè)中存在的問題

　　隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和市場竟爭的加劇，商品的品牌形象己成為消費者認知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種特殊商品也不例外。近年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)認識到了品牌建設(shè)的重要性，開始著手創(chuàng)建品牌，如合生創(chuàng)展、萬科地產(chǎn)等。但不可否認，目前中國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著數(shù)量過多、規(guī)模較小、市場分散、實力有限等特點。房地產(chǎn)企業(yè)對品牌的認識還比較膚淺，與其他行業(yè)相比，其品牌創(chuàng)建還處在落后的階段。據(jù)有關(guān)資料顯示，與一般耐用消費品(如家電)的名牌企業(yè)占有70%——80%的市場份額相比，在京滬等大城市里，前五名開發(fā)商的市場占有率還不到20%。

　　2007年公布的中國最有價值的10強品牌，海爾位居榜首，其次是聯(lián)想和TCL。作為我國支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)卻沒有一家企業(yè)入圍。這對動輒上億元圈地的房地產(chǎn)開發(fā)商來說無疑是一種莫大的恥辱。[3]

　　房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)中存在如下的問題：

　　3.1 品牌意識薄弱。一方面，房地產(chǎn)商普遍認為，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品這種特殊商品，區(qū)位是最重要的。把精力放在考慮如何拿到一塊好的地皮遠比搞什么品牌建設(shè)要實際的多。換句話說，只要把房子蓋在好的地段，不愁不賺錢，完全沒必要花心思去塑造什么品牌。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的員工沒有創(chuàng)建品牌的意識，認為創(chuàng)建品牌是公司高層的事情，與自己無關(guān)。

　　3.2 品牌建設(shè)的連貫性差。房地產(chǎn)開發(fā)商常認為與消費者建立聯(lián)系的紐帶是項目，因此只要打造項目品牌就足夠了。其實這樣的品牌建設(shè)策略不但收效甚微，還會造成品牌資源的浪費。這是因為：房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的日常消費品，各項目之間的差異性大，關(guān)聯(lián)度小。如果只注重單個項目的品牌建設(shè)，那么勢必就會導(dǎo)致每開發(fā)一個項目就得打造一個新的品牌，而隨著每個項目銷售的結(jié)束，其品牌影響力也就漸漸消失。大量的投入并沒有多少沉淀為品牌資產(chǎn)，更沒有使品牌效應(yīng)得以真正實現(xiàn)。留給消費者的永遠是一個忽隱忽現(xiàn)，極其模糊的印象。在具體樓盤的命名上，開發(fā)商隨意的拼湊幾個在許多城市幾乎都能找到的樓盤名字，像“某某花園”或者“某某豪庭”等，然后期望借助廣告的狂轟亂炸來打造品牌。這種做法完全忽略了品牌傳播對名稱的唯一性和可識別性這個最基本的要求，更不必談借此塑造品牌及進行有效的傳播了。

　　3.3 缺乏打造品牌所需要的人才。很多房地產(chǎn)企業(yè)認為他們的企業(yè)最需要的就是那些能說會道的售樓小姐，這些人是關(guān)鍵，即使房子的質(zhì)量不怎么樣，也能夠忽悠消費者買房。但是，在房地產(chǎn)品牌建設(shè)中，企業(yè)所需要的人才遠不止售樓小姐這一類人。

　　3.4 不注重品牌的根本—房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量。房地產(chǎn)品質(zhì)是一個綜合的概念，既包括基礎(chǔ)的工程質(zhì)量，也包括規(guī)劃質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、配套齊全、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。有些小區(qū)規(guī)劃質(zhì)量不高，對小區(qū)用地的分配、住宅群落的分布、住宅類型的確定、小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)綠化用地以及其他設(shè)施沒有嚴格按照小區(qū)規(guī)劃原則進行合理規(guī)劃，在整體上影響了住房質(zhì)量。有些小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量很差。比如，在小區(qū)安全方面，保安就是形同虛設(shè)的，任何人都可以隨意自由出入小區(qū)。

　　4 房地產(chǎn)品牌建設(shè)的對策與建議

　　4.1 樹立正確品牌觀，強化全員品牌意識 首先，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)們應(yīng)該有打造品牌的意識。因為，現(xiàn)在消費者買房考慮的并不僅僅是房子的地理區(qū)位好，還會受很多心理因素的影響，比如買這套房子能否體現(xiàn)自己的身份，社會地位等。這些心理上的滿足感是房子的地理區(qū)位所不能滿足的，必須由品牌提供。

　　創(chuàng)建品牌并非是企業(yè)老板或董事會幾個人的事，而是整個團隊的持續(xù)不懈為之努力的結(jié)果。企業(yè)員工不僅是生產(chǎn)經(jīng)營的主體，也是企業(yè)與社會公眾進行聯(lián)系交往主體與承擔(dān)者。

　　企業(yè)品牌形象除了來源于項目自身的品質(zhì)以及推廣，還與企業(yè)員工素質(zhì)和形象有關(guān)。從一定程度上說，企業(yè)員工的文化水平、工作作風(fēng)、技術(shù)素質(zhì)、職業(yè)道德以及儀表服飾等都是企業(yè)品牌信息最廣泛、最直接的傳播媒介。因此，應(yīng)當(dāng)通過全員品牌戰(zhàn)略的實施來獲取員工的認可和支持，使企業(yè)部門間以及員工之間配合默契、步調(diào)一致，增強內(nèi)聚力和整個組織的外張，最終塑造企業(yè)強勢品牌形象。

　　4.2 “母子式”的命名策略 “母子式”的命名是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采用“企業(yè)品牌+項目及品牌”的品牌發(fā)展模式，依托統(tǒng)一的企業(yè)品牌來創(chuàng)建項目品牌。這樣的品牌建設(shè)將企業(yè)品牌的知名度、美譽度轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品品牌身上，進而抬升了產(chǎn)品品牌的價值，更重要的是使各項目品牌所帶來的品牌影響力不斷沉淀與積累，克服了單純塑造項目品牌所帶來的弊端。如“萬科地產(chǎn)”開發(fā)建設(shè)的深圳萬科俊園、上海萬科城市花園、北京萬科星園、天津萬科城市花園等。另外，具體命名時還要注意以下三點：

　　4.2.1 命名要符合“家”的語義 “家”在中國人的心日中充滿了溫馨，富有人情味。一所房子能不能代表“家”，是“家”的最重要的物質(zhì)體現(xiàn)。因此，樓盤命名需要采用花園、園、苑等諸如此類，意義美好，有著明確的合圍感覺的詞匯才能符合人類對于家的情感認知。

　　4.2.2 命名要符合消費者的生活理念 人們購房居住只是最低的需求，更高的追求是某種生活理念。所以，在樓盤命名中要考慮目標消費者的現(xiàn)實需求和潛意識里渴望得到的生活方式，從而激發(fā)消費者對這種生活方式的向往，最終贏得消費者的心。

　　4.2.3 命名要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕厣?樓盤命名要充分考慮當(dāng)?shù)氐奈幕?xí)俗，這樣才能給樓盤起一個生動、形象的名稱，有利于與當(dāng)?shù)啬繕讼M者的溝通，增強品牌在當(dāng)?shù)氐恼J知度和美譽度。

　　4.3 優(yōu)秀的人才 品牌戰(zhàn)略成功的根本是人才，大體上房地產(chǎn)企業(yè)需要三類人才。第一類是優(yōu)秀的企業(yè)家。優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)家，應(yīng)具備三方面的特質(zhì)：一是具有強烈的經(jīng)營意識與高超的管理技能；二是具有戰(zhàn)略頭腦，對大勢判斷的前瞻性與決策的正確性；三是特有的應(yīng)變能力，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)家不僅要有對行業(yè)走勢的獨到認識和相應(yīng)的應(yīng)變能力，還要有廣泛的交際范圍。第二類是各種專業(yè)化人才，如能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本思想，創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計師，優(yōu)秀的工程項目經(jīng)理；了解顧客消費需求，分析預(yù)測市場走勢，為品牌探索市場之路、營運之路的市場調(diào)查師；為品牌提供合法的商標設(shè)計及相關(guān)的配套服務(wù)，能夠提升品牌形象的商標師等。第三類是高素質(zhì)員工隊伍。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)品牌的關(guān)鍵在于高素質(zhì)的員工隊伍，在于吸取廣大員工的智慧，調(diào)動普通員工的積極性與創(chuàng)造性。[4]

　　4.4 卓越的質(zhì)量 工程質(zhì)量包括設(shè)計、建筑、結(jié)構(gòu)、施工、裝修等全部都應(yīng)是高質(zhì)量的。而規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，體現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展的意識，留有一定的空間，為家庭用車的普及、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用等做好準備。要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質(zhì)量，在空間、地表、綠化、建筑布局等方面應(yīng)適當(dāng)合理，而且還應(yīng)具備一定的文化品位，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。配套方面，交通設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施以及其他公共設(shè)施應(yīng)基本具備。物業(yè)管理的質(zhì)量高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。物業(yè)管理要做到服務(wù)態(tài)度熱情、及時、周到；服務(wù)設(shè)備完好；服務(wù)項目齊全；服務(wù)程序規(guī)范；服務(wù)收費合理；服務(wù)制度健全。[5]

　　房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)建是一項長期而艱巨的、復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，不可能一蹴而就。必須經(jīng)過科學(xué)的調(diào)研，準確的定位，堅持一致的品牌執(zhí)行及無微不至的品牌管理和維護，才能塑造成功的品牌。

　　參考文獻：

　　[1]謝靜.房地產(chǎn)品牌營銷的結(jié)構(gòu)與模式認知[J].商場現(xiàn)代化.2008(3).

　　[2]王為峰，尹得剛.強化品牌塑造提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力[J].商情.2008(4).

　　[3]李紅瑩.淺析房地產(chǎn)品牌建設(shè)現(xiàn)狀及對策[J].北京建筑工程學(xué)院學(xué)報.2008(6).

　　[4]李偉東.房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)品牌經(jīng)營初探[J].科技資訊.2008(13).

　　[5]王春華.房地產(chǎn)品牌營銷要有科學(xué)的戰(zhàn)略方案[J].北京房地產(chǎn).2009(2).