論文關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè) 主要稅種 納稅籌劃

　　論文摘要：房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

　　1  房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

　　1.1 籌劃思路

　　納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。營業(yè)稅是房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據，營業(yè)額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

　　1.2 籌劃案例

　　案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業(yè)稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業(yè)稅為6億元，丙應納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業(yè)稅。

　　2  房地產開發(fā)企業(yè)房產稅納稅籌劃技巧

　　2.1 籌劃思路

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變?yōu)?ldquo;自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

　　2.2 籌劃案例

　　案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發(fā)成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

　　方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

　　方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發(fā)產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。

　　可見：方案2巧妙地將出租行為轉變?yōu)槌邪洜I行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

　　3  房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

　　3.1 籌劃思路

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

　　3.2 籌劃案例

　　案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費用)。

　　方案1：直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售，則；

　?、倏煽鄢椖拷痤~=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

　　②增值額=35000－29000=6000(萬元)

　?、墼鲋德?6000÷29000×100％=20.69％

　?、軕U納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

　　方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

　?、倏煽鄢椖拷痤~=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

　　②增值額=35000－29260=5740(萬元)

　?、墼鲋德?5740÷29260×100％=19.62％

　　④因為增值率<20％，所以免土地增值稅。

　　可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。

　　4  結語

　　房地產行業(yè)涉及的稅種較多，但考慮到納稅籌劃成本與效益的因素以及我國房地產行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營業(yè)稅、土地增值稅和房產稅三個稅種的現(xiàn)狀，本文重點介紹營業(yè)稅、房產稅、土地增值稅這三個與房地產行業(yè)緊密相關的稅種的納稅籌劃技巧。