國有劃撥土地的價值構成及其估價(三)

來源: 宗躍光編輯： 2005/03/24 00:00:00　　字體：大小

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土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*因素修正系數期日修正系數：估價期日沒有超過蓮花市公布的基準地價有效期，所以修正系數為1；年期修正系數：蓮花市公布的基準地價有效期的年期到估價基準日的物價水平略有上浮，所以修正系數為1.03；區(qū)位因素修正系數：由于委估對象位于工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，區(qū)位因素修正系數為0.80；權屬因素修正系數：由于基準地價是出讓土地的價值，因此按照40%的出讓金計算，權屬因素修正系數為0.60；最終土地價格確定：

　　I類國有劃撥土地價格=適用的基準地價*期日修正系數*年期修正系數*區(qū)位因素修正系數*權屬因素修正系數=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或 49440.00元/畝

　?。?）加權平均法獲得I類國有劃撥土地價格由于本估價分別采用成本法和基準地價法求取I類國有劃撥土地價格，考慮到兩種方法對本類土地估價都比較客觀，因此分別賦予權重0.5，結果如下：

　　I類國有劃撥土地價格=0.5*成本法結果+0.5*基準地價法結果=0.5*71.94+0.5*74.16=73.05元/平方米或48700元/畝2、II類工業(yè)劃撥土地價格評估

　　（1）成本法

　　評估中以在同類區(qū)內的通過征用劃撥方式取得土地使用權，由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過程，其建造成本已經記入建筑物、構筑物之中，因此本估價報告作為生地計算其價值。基本公式為：待估宗地土地價格 =土地取得費＋稅費+利息+利潤土地取得費：土地取得費是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。根據蓮花電廠水庫周邊土地的實際情況，確定II級工業(yè)劃撥地的耕地征收標準為二類耕地的18倍，即35.1元/平方米。有關稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，合計2.19元/平方米。

　　對于非耕地征收標準為二類耕地的12倍，即23.4元/平方米。有關稅規(guī)費包括：耕地占用費，土地管理費等等，合計1.46元/平方米。則：耕地土地取得費為37.29元／平方米，非耕地土地取得費為24.86元／平方米。

　　利息：根據待估宗地的規(guī)模，調查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按目前中國建設銀行公布的固定資產一年期貸款利息率5.31%計，土地取得費為一次性年初投入。則：耕地土地取得費利息＝37.29×5.31%=1.98元／平方米非耕地土地取得費利息＝24.86×5.31%=1.32元／平方米利潤：綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8%.則：耕地土地利潤＝37.29×8%＝2.98元/平方米，非耕地土地利潤＝24.86×8%＝1.99元/平方米。

　　最終土地價格確定：依據成本法測算地價公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤II類國有劃撥耕地土地價格=37.29＋1.98＋2.98 =42.25元/平方米或 28166.67元/畝II類國有劃撥非耕地土地價格=24.86＋1.32＋1.99 =28.17元/平方米或 18780元/畝

　　（2）基準地價法

　　根據（蓮花政字[2003]12號）公布的基準地價，委估對象所在的地區(qū)屬于蓮花市工業(yè)3級地價區(qū)的外圍地區(qū)，理論上應該作地價區(qū)位條件的減值處理。

　　基準地價法的基本計算公式為：

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