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幾年來,油田按照國家住房制度改革的要求,統(tǒng)一進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè),在油田范圍內(nèi)建成了一大批經(jīng)濟(jì)適用房,以成本價向職工出售,基本解決了城鎮(zhèn)中低收入職工家庭的住房問題,大大緩解了商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾。但近年來,經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本逐年攀升,如何搞好造價控制,降低建造成本,確保住房建設(shè)資金的最大適用效益,已成為丞待解決的一個課題。本文就經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本談一些看法,供各位同仁參考。
一、油田經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展及現(xiàn)狀
油田經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)始自98年下半年。建設(shè)初期,為了解決無房職工的住房問題,實施了各種優(yōu)惠政策和福利制度,以較低的價格出售給住戶居民,銷售勢頭良好。2001年,油田進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)機制和模式的改革,主要涉及以下兩個方面:一是開發(fā)主體:設(shè)立了經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中心,全面負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè);二是資金來源:投資的主體由單位變?yōu)槁毠€人投資為主。為了保護(hù)職工的利益,油田對經(jīng)濟(jì)適用住房的成本售價做了統(tǒng)一規(guī)定,“在局自由土地上開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本主要由地方有關(guān)行政事業(yè)收費、工程的堪察設(shè)計費、三通一平費、本體建安工程費及配套費等項目組成 .”
據(jù)初步測算分析,油田2001年第一批經(jīng)濟(jì)適用房平均工程造價達(dá)到了1200元/平方米,高于管理局規(guī)定的1050元/平方米控制價格的;2003年,多層經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價格已達(dá)1480元/平方米,逐步接近當(dāng)?shù)氐纳唐纷》?。所以如果加強造價的管理控制,為職工建造更多質(zhì)優(yōu)價廉的住房已經(jīng)是今后經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)工作的難點。
二、油田經(jīng)濟(jì)適用房造價剖析
油田經(jīng)濟(jì)適用房工程造價偏高,接近地方商品的建設(shè)成本,有其客觀方面的原因,這主要體現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃、配套以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面等幾個方面,主要情況如下:——規(guī)劃布局。通過與地方有規(guī)模的住宅小區(qū)比較,其房屋及配套設(shè)施布局非常緊湊,小區(qū)容積率高,一般為0.9-2.0.據(jù)不完全統(tǒng)計,油田2001年開發(fā)建設(shè)的幾個區(qū)域的容積率,最高只0.85,最低的達(dá)到0.58.單從經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā),容積率小,建筑密度小,小區(qū)的綠化、硬化面積增大,其他相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工作量也增大。配套工程造價提高,拉動了住宅造價的上升。
——樓型和房型。油田經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)工作起步較晚,有關(guān)政策還不允許開放房型,只能按規(guī)定開發(fā)建設(shè)60、70、80三種房型,建房面積一般為70-105平方米左右,且為了解決無房戶問題,還需要建設(shè)大量的60型住宅;而地方開發(fā)公司開發(fā)的房屋面積一般為80-140,有的達(dá)到或超過200平方米。按照小區(qū)的規(guī)劃,油田在樓型上一、二單元布局較多,外圍地區(qū)還有四層的住宅。所以較地方的大戶型和三單元五層結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)房型,在同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況下,小戶型、小單元、低樓層的房型結(jié)構(gòu)是很不經(jīng)濟(jì)的。
——區(qū)域因素。首先偏遠(yuǎn)區(qū)域價格拉動了整體平均價格的上升。由于油田住宅建設(shè)區(qū)域分散,特別是部分偏遠(yuǎn)區(qū)域,地質(zhì)條件差,地基的處理代價大;因地域偏遠(yuǎn),材料價格高。因此,同等型號住宅造價,偏遠(yuǎn)區(qū)域要高出中心地帶5個百分點左右。其次是油田住宅是在自有土地上開發(fā)開發(fā)建設(shè)的,規(guī)劃區(qū)域存在大量的拆除改造工作量,前期三通一平所占比重大,例如油田第一批三通一平費平均為16元/平方米的標(biāo)準(zhǔn),要高出新區(qū)費用一半。油田經(jīng)濟(jì)適用房的建造成本的分析價格是綜合全局不同地區(qū)的平均價格,由于目前油田中心區(qū)域 可規(guī)劃建設(shè)區(qū)域少,大部分經(jīng)濟(jì)適用房分布在外圍區(qū)域,因此整體的平均價格是偏高的。
——其他因素。為提高住房的使用功能,避免房屋二次裝修引起的不必要浪費,油田的經(jīng)濟(jì)適用房在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)上力爭一次到位,如進(jìn)戶防盜門、室內(nèi)門、衛(wèi)生潔具及墻地磚等,都是為進(jìn)一步滿足用戶使用要求的中檔以上裝修標(biāo)準(zhǔn),雖然造價提高了,但對住戶今后的裝修還是節(jié)約了大量資金,不但提高了房屋的居住質(zhì)量,還為住戶解決了許多的麻煩。另外油田大部分住宅小區(qū)毗鄰人口稠密的地方鄉(xiāng)鎮(zhèn),工農(nóng)關(guān)系復(fù)雜,影響了工程的進(jìn)度和質(zhì)量,增加了建設(shè)成本的負(fù)擔(dān)。再是油田住宅的地下室是不計面積出售給住戶的,相對地方出售地下室和閣樓,油田等于多出一部分投資。
三、搞好經(jīng)濟(jì)適用房造價控制的幾點設(shè)想
經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是一項中長期的政策,偏高的工程造價,將產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng),導(dǎo)致小區(qū)功能不能得到全面的開發(fā),必然會影響到職工的切身利益。今后,工程造價控制有待加強,讓有限的資金發(fā)揮最大的使用效益。為此結(jié)合油田經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實際,提出工程造價控制的幾點想法。
1、逐步建立科學(xué)的工程造價分析系統(tǒng),為設(shè)計階段工程造價管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。任何事情都有一定的規(guī)律,把握好了相關(guān)規(guī)律,工程的造價控制就能做到有的放矢。工程造價管理,特別是設(shè)計階段的工程造價完全是由設(shè)計人員所采用的工藝技術(shù),材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式等因素決定。在滿足設(shè)計任務(wù)書要求的前提下,采用不同的工藝技術(shù)、材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式會有不同的工程造價,其差額有時還會很大,可見設(shè)計階段的工程造價控制大有潛力可挖。建立一套比較科學(xué)的、客觀的工程造價分析系統(tǒng)是很有必要的。
2、搞好規(guī)劃設(shè)計,合理確定工程造價控制目標(biāo)。造價控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計階段,對于我局經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來說,主要是做好前期的規(guī)劃和單體設(shè)計。結(jié)合油田自身特點,規(guī)劃設(shè)計在兼顧社會效益和環(huán)境效益的同時,突出經(jīng)濟(jì)效益這個中心,重點做好建筑密度、容積率、綠化率等指標(biāo)的合理控制,最大限度發(fā)揮資金的使用效益。大力推廣限額設(shè)計,提高設(shè)計概預(yù)算的精確度,并作為施工圖預(yù)算和施工實施階段的控制目標(biāo)。在造價的實施管理過程中,除特殊情況外,設(shè)計及施工人員不能隨意改變設(shè)計內(nèi)容,提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。從而能夠做好經(jīng)濟(jì)適用房造價的事前控制和主動控制。
3、加大招投標(biāo)力度,有效控制工程造價。招投標(biāo)承包制已在全國普遍推廣,并在降低工程造價、縮短工期、提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量及投資效益方面取得了明顯的效果。招投標(biāo)的實施,使工程建設(shè)投資得到了有效地控制,主要體現(xiàn)在三個方面。一是設(shè)計的招投標(biāo),通過對多種設(shè)計方案比較和優(yōu)選,使小區(qū)規(guī)劃布局更加合理,結(jié)構(gòu)更加先進(jìn),造價更加低廉。二是建設(shè)工程的招投標(biāo)。把真正有技術(shù)力量、質(zhì)量意識比較強、素質(zhì)比較好的施工單位,并且有相當(dāng)?shù)墓こ探ㄔO(shè)經(jīng)驗的單位招標(biāo)進(jìn)來,是建設(shè)高質(zhì)量住房的保障。三是建材招投標(biāo)。發(fā)揮建材的規(guī)模采購優(yōu)勢,以招投標(biāo)的形式擇優(yōu)選擇規(guī)模大、質(zhì)量高的材料生產(chǎn)廠家,不但確保了駐扎建設(shè)原材料質(zhì)量,而且通過規(guī)模效應(yīng),達(dá)到了進(jìn)一步降低材料價格的目的。
4、提高概預(yù)算的編制質(zhì)量,搞好結(jié)算把關(guān)工作。編制工程概預(yù)算是技術(shù)性、政策性、經(jīng)濟(jì)性很強的工作,應(yīng)該使有限的建設(shè)資金得到充分利用,有效的控制投資。為此,概預(yù)算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場,搜集第一手資料,搞好調(diào)查研究,掌握市場的動態(tài)發(fā)展,了解最新的施工技術(shù),熟悉施工現(xiàn)場的現(xiàn)狀,使自己所做的估算、概算和預(yù)算貼近實際。同時,還需要工程經(jīng)濟(jì)人員與專業(yè)設(shè)計人員密切合作,避免漏項、缺項,提高概預(yù)算的編制質(zhì)量,不能機械地按圖算量,按定額套價,而應(yīng)及時地對工程造價進(jìn)行分析對比,反饋造價信息,能動地影響設(shè)計,以保證有效地控制工程造價。工程竣工結(jié)算是如實反映建設(shè)項目的產(chǎn)品價格,也是工程造價管理的終點站。根據(jù)工程建設(shè)各階段的動態(tài)因素,確定設(shè)計變更和各種市場變化引起的造價變更與調(diào)整,合理準(zhǔn)確地確定建設(shè)項目地總造價。
5、走市場開發(fā)路子,以贏補缺降低造價。由于建房體制的原因,在住宅小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)上只能局限于組織住宅部分開發(fā)建設(shè),而對商業(yè)用房部分只能委托開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè),這就等于將利潤無償?shù)刈尷o房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。所以隨著經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)體制地改革,必然走市場開發(fā)建設(shè)的路子,充分發(fā)揮市場的杠桿作用,開發(fā)適銷對路的新房型,大力發(fā)展商業(yè)用房的開發(fā)建設(shè),通過商業(yè)用房的盈利彌補小區(qū)建設(shè)資金的不足,從而達(dá)到整體降低工程造價的目的。
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