24周年

財(cái)稅實(shí)務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50

開發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點(diǎn)擊下載>

關(guān)于土地增值稅稅務(wù)籌劃的探討

來源: 編輯: 2006/05/25 10:58:08  字體:

  [關(guān)鍵詞]土地增值稅;增值額;扣除項(xiàng)目金額;稅務(wù)籌劃

  [摘 要]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中,土地增值稅占有較大的比重,它稅率高、稅負(fù)重,對(duì)土地增值稅的籌劃就顯得更加重要??梢愿鶕?jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來減低增值額,從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。

  土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收,增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,其計(jì)算公式為:

  土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

  土地增值稅籌劃的重點(diǎn)是,根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,通過合理合法調(diào)整收入額和扣除項(xiàng)目金額來減低增值額,從而適用較低稅率納稅或享受免稅待遇。筆者擬從以下四個(gè)方面對(duì)土地增值稅籌劃進(jìn)行探討。

  一、建房方式的稅務(wù)籌劃

  《土地增值稅暫行條例》規(guī)定了土地增值稅的征稅范圍,同時(shí)對(duì)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為進(jìn)行了界定,列出不屬于土地增值稅征稅范圍的轉(zhuǎn)讓行為包括房地產(chǎn)的繼承、房地產(chǎn)的贈(zèng)與、房地產(chǎn)的出租、房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)的交換、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營及合作建房、房地產(chǎn)的代建房行為、房地產(chǎn)重新評(píng)估。房地產(chǎn)開發(fā)商(即納稅人)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí),可以運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行建房方式的稅務(wù)籌劃。

  納稅人可以采用合作建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。納稅人可以利用該政策,在購置土地使用權(quán)準(zhǔn)備進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),可以預(yù)先聯(lián)系到購買者,預(yù)收購房者的購房款作為合作建房資金,簽訂合作建房的合同。這樣就符合了一方出地、一方出資金的條件。由于地價(jià)款在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中所占比重較小,大部分房屋由購買者分得自用,這部分就免征土地增值稅,納稅人僅就轉(zhuǎn)讓分得的那部分房屋繳納土地增值稅。另外,納稅人可以采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入,該收入不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅征稅范圍,而屬于營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)營業(yè)稅適用的是3%的比例稅率,稅負(fù)顯然比土地增值稅的30%—60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率要低得多。納稅人可以利用該政策,在房地產(chǎn)開發(fā)之初便確定客戶,簽訂代建房合同。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利,納稅人可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù)費(fèi)用,將該項(xiàng)籌劃節(jié)省的稅款也讓利一部分給客戶,以得到客戶更大的配合。這樣,納稅人只需按代建收入繳納營業(yè)稅,大大減少稅費(fèi)支出。

  二、簽訂合同時(shí)的稅務(wù)籌劃

  在確定土地增值稅稅額時(shí),很重要的一點(diǎn)便是控制增值額。因增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少,扣除項(xiàng)目金額不變,增值率自然降低,從而可以適用較低稅率納稅。在簽訂合同時(shí)可以進(jìn)行的稅務(wù)籌劃包括,第一,若納稅人進(jìn)行舊房的銷售,將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來,如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等設(shè)施。納稅人與購買者可以簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,同時(shí)再簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同,從而使得增值額降低而節(jié)省了應(yīng)納土地增值稅。第二,若納稅人進(jìn)行新建房的銷售,可以與購買者簽訂兩份合同,一份是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,另一份是設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同,則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅,而第二份合同上的注明金額屬于營業(yè)稅的征稅范圍,不用計(jì)征土地增值稅

  三、銷售價(jià)格定價(jià)的稅務(wù)籌劃

  《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí),免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。

  納稅人應(yīng)設(shè)法享受免稅的稅收優(yōu)惠?,F(xiàn)假定,某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為a,營業(yè)稅稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%,教育費(fèi)附加為3%,除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為b,則全部扣除項(xiàng)目金額為:

  b+5%a(1+7%+3%)=b+5.5%a

  要享受免稅的稅收優(yōu)惠,增值率必須小于20%,得出:

  [a-(b+5.5%a)]/(b+5.5%a)<20%

  解以上不等式可知,a<1.2848b,即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠,其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1 2848倍,否則將全額征稅。

  從上述推理可知,當(dāng)a=1.2848b時(shí),增值率剛好為20%.當(dāng)增值率略高于20%時(shí),應(yīng)適用“增值率為50%以下,稅率為30%”的規(guī)定。假定售價(jià)提高到a+x(即1.2848b+x),相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%x,則:

  允許扣除項(xiàng)目金額=b+5.5%a+5.5%x

  =b+7 .0664%b+5.5%x =107.0664%b+5.5%x增值額=1.2848b+x-(107.0664%b+5.5%x)

  =21.4136%b+94.5%x應(yīng)納土地增值稅=(21.4136%b+94.5%x)30% =6.42408%b+28.35%x

  若納稅人欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益,就必須使x>6.42408%b+28.35%x,即x>0.0897b.這就是說,如果想通過提高售價(jià)取得更大的收益,就必須使價(jià)格超過除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.3745倍(即1.2848+0.0897)。

  從上面分析可知,納稅人在銷售房地產(chǎn)時(shí)售價(jià)的確定應(yīng)遵循的規(guī)律是,當(dāng)除銷售稅金及附加后的扣除項(xiàng)目金額為b時(shí),將售價(jià)定為1.2848b是該納稅人可以享受免稅優(yōu)惠的最高價(jià)位。這一價(jià)格既可享受免稅又可獲得較大的收益,如果售價(jià)低于該價(jià)位,雖也能享受免稅,卻只能獲取較低的收益,如欲提高售價(jià),則必須使價(jià)格高于1.3745b,否則價(jià)格提高帶來的收益將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)稅率將從30%躍升到40%時(shí),也可依此類推,從而得出每一檔稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格的確定標(biāo)準(zhǔn)。

  四、利息支出的稅務(wù)籌劃

  納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),由于投資金額巨大,一般都會(huì)發(fā)生大量的借款,所以利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(包含在扣除項(xiàng)目金額)中的占比較大。

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為:

  房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為:

  房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

  如果納稅人在能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,利息支出的稅務(wù)籌劃的空間就較大。如果納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),借款數(shù)額較大,其利息實(shí)際數(shù)大于取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%,則企業(yè)應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)證明,采用第一種方式據(jù)實(shí)計(jì)扣利息,以增加扣除項(xiàng)目金額,降低增值額,節(jié)省稅款。如果納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),自有資金比較充裕,借款數(shù)額較小,其利息實(shí)際數(shù)小于地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%,則可以不分?jǐn)偨杩罾⒒虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,這樣就可以按第二種方式計(jì)扣利息,也能使利息扣除項(xiàng)目金額達(dá)到最大,同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

  [參考文獻(xiàn)]

  [1]蓋地 稅務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)籌劃[M] 北京:中國人民大學(xué)出版社,2003 [2]王彥偉 土地增值稅稅務(wù)籌劃[J] 遼寧工學(xué)院學(xué)報(bào),2003,(1)

  [3]李穎 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J] 中國房地產(chǎn),2004,(6)

  [4]危索玉 土地增值稅稅務(wù)籌劃[J] 西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào),2004,(1)

回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - m.8riaszlp.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)