簡(jiǎn)介：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)于房地產(chǎn)的分類習(xí)慣，房地產(chǎn)稅收可以分為房地產(chǎn)取得、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置。本文依次研究了各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收安排、稅負(fù)水平及其效應(yīng)，提出了房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅種設(shè)置和稅負(fù)調(diào)整方向，在此基礎(chǔ)上，本文提出了重新構(gòu)建房地產(chǎn)稅收體系的方案。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀

　　作為國(guó)家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，房地產(chǎn)稅收進(jìn)入了房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，其課稅客體既包括獨(dú)立存在的土地，也包括獨(dú)立計(jì)稅的房屋，還包括房屋與土地的共生體，通常被稱為房地產(chǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中共有13個(gè)相關(guān)稅種，這些稅種可分為兩類：一類是直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種，具體包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和契稅；另一類是與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種，具體包括營(yíng)業(yè)稅、三大所得稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅（參見(jiàn)表1）。

　　說(shuō)明：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2000年元月1日停征；教育費(fèi)附加雖然屬于“費(fèi)”，但一直與城市維護(hù)建設(shè)稅同時(shí)征收和管理；房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅與城市房地產(chǎn)稅屬于重復(fù)設(shè)置稅種，其中房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅適用于內(nèi)資企業(yè)和中國(guó)公民，而城市房地產(chǎn)稅則適用于外資企業(yè)和外籍公民。

　　房地產(chǎn)具有非單一生產(chǎn)的重疊稅收環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)鏈條中，同一產(chǎn)品的各種稅收在不同環(huán)節(jié)中分別征收。按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)房地產(chǎn)的分類習(xí)慣，我們可以根據(jù)交易環(huán)節(jié)對(duì)于房地產(chǎn)稅收從取得、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分。房地產(chǎn)稅收在不同環(huán)節(jié)的稅種安排不同，稅負(fù)水平不同，產(chǎn)生的效應(yīng)也不相同。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)稅種設(shè)置與稅負(fù)水平現(xiàn)狀

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)取得環(huán)節(jié)稅種設(shè)置與稅負(fù)水平

　　房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)亦稱房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)征用土地環(huán)節(jié)中涉及到的稅費(fèi)項(xiàng)目相對(duì)較少，但絕對(duì)數(shù)量較大，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)支付的稅金主要有契稅、耕地占用稅；另需支付土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，稅費(fèi)合計(jì)約占房?jī)r(jià)的75%；其中，契稅按照最高稅率5%水平計(jì)算，只占3.75%的比例，耕地占用稅實(shí)行定額征收，所占比例更小?？梢?jiàn)，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，稅費(fèi)合計(jì)數(shù)額較大，但從稅費(fèi)比例看，費(fèi)重稅輕。從收益分享看，在土地征用過(guò)程中，縣、鎮(zhèn)級(jí)政府能夠獲得土地總收益52%以上的收入，縣以上政府獲得15%的收入，掌握土地權(quán)的地方政府在土地利益分配的博弈中處于優(yōu)勢(shì)地位，地方政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)均存在多征地的動(dòng)機(jī)，在現(xiàn)有稅負(fù)水平下，國(guó)家通過(guò)征稅的方式無(wú)法起到限制征地的作用。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅種設(shè)置與稅負(fù)水平

　　房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)又稱房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)1998年我國(guó)啟動(dòng)住房改革計(jì)劃，改革目標(biāo)是廢除原有的福利分房制度并推動(dòng)我國(guó)的住房投資，改革成果是通過(guò)大幅度的折價(jià)銷售，在5年間使50%的政府公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到公眾手中。2002年，我國(guó)公房的存量大約有30億平方米，占城鎮(zhèn)住房總面積的64%，這些公房近90%已經(jīng)銷售出去，依據(jù)有關(guān)期間成本和房屋售價(jià)的數(shù)據(jù)，公房市場(chǎng)價(jià)值約在3.6萬(wàn)億元人民幣。廉價(jià)的公房購(gòu)買推動(dòng)了城鎮(zhèn)居民房屋價(jià)值的增加，也帶來(lái)了居民的財(cái)富增加，城鎮(zhèn)居民的收入在過(guò)去5年凈增加了22%，但是，這一增值只有居民出售了住房產(chǎn)權(quán)才能夠?qū)嶋H體會(huì)到。因此，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)問(wèn)題倍受關(guān)注。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)稅收集中在增量方面，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)設(shè)置了大量的主要稅種。一般而言，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、交換等多種情況。在房地產(chǎn)交易行為中，銷售方涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加共6個(gè)相關(guān)稅費(fèi)，購(gòu)買方涉及到印花稅、契稅2個(gè)稅種（參見(jiàn)表2）。從稅負(fù)水平看，營(yíng)業(yè)稅及其附加適用稅率5.5％、土地增值稅30%—60％、企業(yè)所得稅33％，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營(yíng)收入的23％左右，名義稅負(fù)水平明顯偏重；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中，購(gòu)買方還需支付一些地方性的收費(fèi)項(xiàng)目，如土地使用證費(fèi)、房屋所有權(quán)證費(fèi)、商品房買賣交易手續(xù)費(fèi)等。另外，由于房地產(chǎn)供給缺乏彈性而稅收具有轉(zhuǎn)嫁性，一部分開(kāi)發(fā)階段的稅費(fèi)通過(guò)轉(zhuǎn)讓行為而順利地轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買方身上，使得購(gòu)買者必須付出高額代價(jià)；許多應(yīng)由政府在財(cái)政預(yù)算中安排支付并通過(guò)使用者付費(fèi)的方式逐步收回投資成本的公共產(chǎn)品，也被攤?cè)敕績(jī)r(jià)中由購(gòu)買者通過(guò)購(gòu)房一次性負(fù)擔(dān)。因此可以說(shuō)，這一環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平相對(duì)最重。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種設(shè)置與稅負(fù)水平

　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)又稱房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。一般而言，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)居住、租賃等多種情況。在房地產(chǎn)居住行為中，現(xiàn)行稅制設(shè)計(jì)的稅種非常少，主要有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，名義稅負(fù)水平明顯偏低（房產(chǎn)稅1.2%、城鎮(zhèn)土地使用稅0.2—10元/平方米）且免稅范圍極大，如對(duì)于個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；對(duì)于個(gè)人所有的居住房屋及院落用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅等。這類優(yōu)惠政策的制定背景是國(guó)家低工資制度和福利房制度，在這一背離下，住房作為一種潛在福利，由居民在工資以外以低付租費(fèi)的方式獲得。目前為止，房地產(chǎn)居住行為基本處于無(wú)稅負(fù)狀態(tài)。

　　在房地產(chǎn)租賃行為中，租賃方涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費(fèi)附加共7個(gè)相關(guān)稅費(fèi)，承租方涉及到印花稅（參見(jiàn)表3）。這一環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)主要集中在出租方，且名義稅負(fù)較重（營(yíng)業(yè)稅5%、個(gè)人所得稅20%、房產(chǎn)稅12%），稅負(fù)水平占到全部租賃收入的30%—40%.為此，國(guó)家曾出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，降低了出租行為中的主要稅種的稅率水平（營(yíng)業(yè)稅3%、個(gè)人所得稅10%、房產(chǎn)稅4%）。降稅后，個(gè)人出租房屋的綜合稅負(fù)水平比原來(lái)大致降低了五至六成。而且部分城市如上海、北京等，還單獨(dú)將個(gè)人住房出租的稅率降為綜合稅率5％。

　　在房屋租賃中存在著的一個(gè)重要問(wèn)題是，許多城市尤其是一些大中城市，房屋租賃情況非常普遍但相關(guān)稅收收入?yún)s非常少。據(jù)了解，目前我國(guó)城鎮(zhèn)每年新增人口955萬(wàn)人，其中相當(dāng)數(shù)量的居民不具備即時(shí)購(gòu)房能力；每年有269萬(wàn)對(duì)新婚夫婦，還有大學(xué)擴(kuò)招等人群，相當(dāng)數(shù)量的人口都需要先租賃住房，對(duì)租房的需求量相當(dāng)大。如北京市現(xiàn)有成套住宅8 600萬(wàn)平方米，加上一部分非成套住宅，可用于出租的房屋面積約1.218億平方米，或者說(shuō)房屋總量的44%都可以用來(lái)出租。不僅如此，北京市對(duì)出租房的需求量也很大，除眾多流動(dòng)人口需要住房外，隨著市場(chǎng)的活躍，買房用來(lái)租賃投資的人也越來(lái)越多。同時(shí)北京每年要增加10萬(wàn)常住人口，五六萬(wàn)對(duì)青年要組成新的家庭。另外，北京1998年有2.6萬(wàn)套房、七八萬(wàn)人進(jìn)行了拆遷，據(jù)了解，今后北京將在5年之內(nèi)完成對(duì)危舊房的改造，這些人在拆遷過(guò)程中都需要租房。但是，這些大量的需求卻形成了一個(gè)稅收方面的巨大的隱形市場(chǎng)，形成了租賃市場(chǎng)規(guī)模大而稅收收入規(guī)模少的局面。分析其原因，不是由于稅負(fù)水平設(shè)置過(guò)低，而是由于稅收征管難度過(guò)大，稅務(wù)工作人員無(wú)法逐門(mén)逐戶排查出租房屋情況，即使能夠做到也很難判斷其真?zhèn)危沟梅课莩鲎膺^(guò)程中的稅收基本處于流失狀態(tài)，造成實(shí)際稅負(fù)水平過(guò)低。許多大中城市住房出租依法到政府部門(mén)申報(bào)登記納稅的不到30%，有的城市只有10%—20%，一些城市一年當(dāng)中甚至只有幾戶、十幾戶出租戶主動(dòng)到稅務(wù)部門(mén)申報(bào)登記納稅。當(dāng)大量的稅收流失成為居民個(gè)人的收入時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)形成了利潤(rùn)巨大的投資回報(bào)，在需求客觀存在的條件下，必然吸引著更多的居民儲(chǔ)蓄或社會(huì)閑散資金投資于房屋租賃經(jīng)營(yíng)，從而形成更大的稅收漏洞，使得房地產(chǎn)租賃環(huán)節(jié)的稅收形同虛設(shè)。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收改革建議

　　我國(guó)是一個(gè)土地公有制下的發(fā)展中國(guó)家，土地和資本嚴(yán)重短缺是制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的主因，土地資源配置與利用中存在的種種問(wèn)題，則加劇了這種稀缺狀況。在今后較長(zhǎng)的一個(gè)發(fā)展時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，擔(dān)負(fù)著刺激需求與推動(dòng)供給的雙重使命，房地產(chǎn)稅收調(diào)整應(yīng)配合這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)踐的總體情況和發(fā)展趨勢(shì)出發(fā)，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅種設(shè)置和稅負(fù)調(diào)整總體上應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

　?。ㄒ唬┨岣叻康禺a(chǎn)稅收總體稅負(fù)水平

　　提高房地產(chǎn)稅收總體稅負(fù)水平，把房地產(chǎn)稅培植為地方財(cái)稅體系的主體稅種，不失為明智的選擇。這種選擇不僅是必要的，而且是現(xiàn)實(shí)可行性的。

　　首先，房地產(chǎn)稅源具有穩(wěn)定性和持續(xù)性。房地產(chǎn)具有使用長(zhǎng)期性、耐久性等特性，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的不斷擴(kuò)張，城市房地產(chǎn)數(shù)量將不斷增加，從而保證房地產(chǎn)稅源穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展。以我國(guó)城市土地為例，1996年城市建成區(qū)面積2.02萬(wàn)平方公里，1997年達(dá)2.08萬(wàn)平方公里，1998年達(dá)到2.14萬(wàn)平方公里，年遞增率為3％；城市房屋面積也在不斷增長(zhǎng)，1996、1997、1998年分別為61.13億平方米、65.5億平方米、70.86億平方米，年遞增率為7.7％。因此，在稅率不變的前提下，房地產(chǎn)稅收收入將隨房地產(chǎn)數(shù)量的增加而穩(wěn)定增長(zhǎng)。另外，隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，人口的增加和城市的發(fā)展，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求將日趨增加，但由于土地是不可再生的稀缺資源，土地面積不可能隨意增加，相對(duì)于日益增長(zhǎng)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格必然上漲。一般來(lái)講，稅收是依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，因此，房地產(chǎn)稅收有可能因稅基的不斷擴(kuò)大而增長(zhǎng)。

　　其次，房地產(chǎn)稅基十分穩(wěn)固，稅源充沛。作為社會(huì)財(cái)富的重要組成部分，房地產(chǎn)具有為地方財(cái)政帶來(lái)巨額稅收收入的可能性。如2000年我國(guó)城市建成區(qū)面積2.14萬(wàn)平方公里，若每平方米每年征2元土地使用稅，則土地使用稅可達(dá)428億元；城市房屋面積70.86億平方米，若房屋價(jià)值每平方米按500元計(jì)算，每年可征房產(chǎn)稅達(dá)425億元，兩項(xiàng)合計(jì)853億元，約占地方財(cái)政收入17.1%左右。若采取普遍征收、提高稅率等辦法，其比重會(huì)達(dá)到25％左右，再加上契稅等，房地產(chǎn)稅收收入可達(dá)地方財(cái)政收入的30%.

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)稅收課稅環(huán)節(jié)后移

　　按照征稅環(huán)節(jié)的不同，可分三個(gè)部分構(gòu)建我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系，即房地產(chǎn)取得稅類、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類、房地產(chǎn)保有稅類（參見(jiàn)圖1）。這一體系安排的前提條件是清費(fèi)立稅，主要目標(biāo)有三：第一，適當(dāng)提高目前總體稅負(fù)水平；第二，征稅環(huán)節(jié)后移，大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)水平；第三，適當(dāng)提高房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)稅負(fù)，適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。為此，需要新設(shè)、完善和取消部分房地產(chǎn)稅種。

　　1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)的稅收安排

　　房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)保留耕地占用稅、契稅兩個(gè)稅種，但需對(duì)兩種進(jìn)行調(diào)整。主要措施如下：

　?。?）提高耕地占用稅稅率

　　鑒于現(xiàn)行耕地占用稅從量計(jì)征，既沒(méi)有考慮所占用耕地的質(zhì)量等級(jí)，也沒(méi)有考慮物價(jià)水平的變動(dòng)，使得占用好地與劣地的稅額沒(méi)有差別，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平不斷上漲的前提下，無(wú)法形成節(jié)約用地的機(jī)制，建議結(jié)合地理位置、肥沃程度、單位面積常年收入、使用年限、生產(chǎn)潛力等因素，對(duì)于耕地進(jìn)行測(cè)量，合理確定計(jì)稅依據(jù)；大幅度提高耕地占用稅現(xiàn)有稅率水平，尤其是提高經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的稅率；在企業(yè)所得稅統(tǒng)一之后，耕地占用稅也應(yīng)統(tǒng)一適用于外商投資企業(yè)和外籍個(gè)人。

　?。?）擴(kuò)大契稅征稅范圍

　　大幅度提高契稅稅率水平；取消對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定，避免契稅和印花稅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)取得行為的重復(fù)課稅。

　　2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收安排

　　房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)設(shè)置企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育稅五個(gè)稅種，取消現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅和土地增值稅。主要措施如下：

　　（1）取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅

　　取消三稅的原因，是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅針對(duì)不同納稅人而重復(fù)設(shè)置，房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅針對(duì)房和地而重復(fù)設(shè)置。從房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅的關(guān)系看，城市房地產(chǎn)稅條例公布于20世紀(jì)50年代，主要針對(duì)“三資”企業(yè)征收，隨著企業(yè)所得稅的改革步伐，兩稅合并是遲早的事。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系看，在物質(zhì)形態(tài)上，房依地而建，地為房之基，房地難以分離；在價(jià)值形態(tài)上，房?jī)r(jià)、地價(jià)之間往往難以分割且常?；ズ?，市場(chǎng)上的房屋價(jià)值中或多或少地包含土地的價(jià)值，這在商品房中尤為突出。在稅制設(shè)計(jì)上，現(xiàn)行稅收制度按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種，對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅，對(duì)土地從量計(jì)稅，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)確定上，若要人為地剝離土地的價(jià)值，在實(shí)際征管中很難操作；若不剝離土地的價(jià)值，又明顯不合理，造成重復(fù)征稅和稅負(fù)不公。為此，建議取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅，其功能由新設(shè)稅種物業(yè)稅取而代之。

　?。?）取消土地增值稅

　　土地增值稅僅在房地產(chǎn)交易時(shí)收取，對(duì)土地所有期間潛在的、動(dòng)態(tài)的增值收入無(wú)法收取，沒(méi)有反映地價(jià)的經(jīng)常變化，沒(méi)有將自然增值和人工投資改良增值區(qū)別開(kāi)來(lái)，沒(méi)有考慮通貨膨脹和利息因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的影響，沒(méi)能嚴(yán)格控制逃偷稅現(xiàn)象，因此，現(xiàn)行土地增值稅實(shí)際稅負(fù)水平極低，稅收收入規(guī)模過(guò)?。▍⒁?jiàn)表4）。將其取消后，可適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，將征稅環(huán)節(jié)后移，同時(shí)由于稅收收入較少，對(duì)于中央財(cái)政亦不會(huì)產(chǎn)生太大影響世界范圍內(nèi)開(kāi)征土地增值稅的國(guó)家或地區(qū)為數(shù)不多，到2002年為止，僅有中國(guó)大陸、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、韓國(guó)和意大利四個(gè)國(guó)家或地區(qū)征收土地增值稅。以土地私有制為主體的西方國(guó)家歷史上曾經(jīng)開(kāi)征過(guò)類似土地稅，但多數(shù)早已停征，如德國(guó)政府于1904年出臺(tái)法蘭克福條例，開(kāi)征土地增值稅，但1913年便宣布廢止。英國(guó)、日本在歷史上也曾經(jīng)開(kāi)過(guò)土地增值稅，但也很快廢止……［2］

　?。?）完善企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅

　　從企業(yè)所得稅看，目前應(yīng)盡快統(tǒng)一內(nèi)、外資企業(yè)所得稅，把不同所有制性質(zhì)的企業(yè)、不同地區(qū)的企業(yè)的所得稅稅率調(diào)整到同一個(gè)稅率水平上，清理現(xiàn)行對(duì)內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的減免稅政策。從個(gè)人所得稅看，對(duì)房地產(chǎn)交易直接征收20％個(gè)人所得稅似乎并不明智且并非長(zhǎng)久之計(jì)。此舉雖可實(shí)現(xiàn)短期調(diào)控目標(biāo)，但從稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁分析和稅收中性角度分析，除了大幅刺激二手房?jī)r(jià)格提升和嚴(yán)重扭曲市場(chǎng)之外，這樣做并不能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，反而有可能帶來(lái)房?jī)r(jià)的高漲和成交的萎縮，隨之影響一級(jí)市場(chǎng)，使樓市表現(xiàn)沉悶；況且，從稅負(fù)水平分析，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)已經(jīng)十分沉重。

　　（4）調(diào)整城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

　　對(duì)于城市維護(hù)建設(shè)稅，建議按照其實(shí)際收入來(lái)源，更名為城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅，將交通重點(diǎn)建設(shè)附加費(fèi)、污水處理費(fèi)等并入其中；擴(kuò)大征稅范圍，取消對(duì)外資企業(yè)的免稅，使其適用于所有享有城鄉(xiāng)公用設(shè)施而又具有納稅能力的單位和個(gè)人；改變其依附于流轉(zhuǎn)三稅的狀況，直接以納稅人的銷售收入或營(yíng)業(yè)收入為計(jì)稅依據(jù)；授權(quán)各地根據(jù)本地區(qū)的具體情況調(diào)整稅率，保證為城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供足夠的資金來(lái)源。

　　對(duì)于教育費(fèi)附加，建議按照費(fèi)改稅的政策目標(biāo)，更名為教育稅；從全民辦教育的思想出發(fā)，擴(kuò)大征稅范圍，取消對(duì)外資企業(yè)的免稅；成為一個(gè)獨(dú)立的稅種后，對(duì)于城鎮(zhèn)職工，以工資收入為計(jì)稅依據(jù)；對(duì)于企業(yè)和單位，以銷售收入、營(yíng)業(yè)收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)。

　　3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收安排

　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置物業(yè)稅和社會(huì)保障稅兩個(gè)稅種。主要措施如下：

　　（1）新設(shè)物業(yè)稅

　　建議將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等收費(fèi)合并，開(kāi)征物業(yè)稅，將目前由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一次性繳納的土地出讓金改為由消費(fèi)者在購(gòu)房后分次繳清，減輕交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，加大保有環(huán)節(jié)稅負(fù)；擴(kuò)大征稅范圍，將居民擁有的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)也納入征稅范圍近年來(lái)，許多企事業(yè)單位原有的職工住房已按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)賣給個(gè)人，房屋的產(chǎn)權(quán)及占地的土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓給個(gè)人；住房制度改革后，居民購(gòu)買住房的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，且居民個(gè)人購(gòu)買第二套住房的也越來(lái)越多。在這種情況下，應(yīng)將個(gè)人的房產(chǎn)納入征稅范圍，對(duì)于居民個(gè)人房地產(chǎn)保有進(jìn)行調(diào)控。；計(jì)稅依據(jù)以各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平確定；及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，進(jìn)而在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

　　（2）新設(shè)社會(huì)保障稅

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于市場(chǎng)無(wú)法按照價(jià)值規(guī)律全部供給所有居民以住房，同時(shí)住宅消費(fèi)保障的責(zé)任主體只能是國(guó)家或政府，住宅保障是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府必須提供的一個(gè)“公共產(chǎn)品”，因此，建議開(kāi)征社會(huì)保障稅，在社會(huì)保障制度中建立住宅消費(fèi)保障制度，將住房同養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)一樣納入到社會(huì)保障體系之中，保障低收入群體“居者有其屋”。

　　參考文獻(xiàn)：

　　［1］ 高富平，黃武雙。房地產(chǎn)法學(xué)［M］。北京：高等教育出版社，2003.

　?。?］ 陳多長(zhǎng)。房地產(chǎn)稅收論［M］。北京：中國(guó)市場(chǎng)出版社，2005.

　?。?］ 李進(jìn)都。房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)［M］。北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2000.

　?。?］ 熊英。地方稅收法律問(wèn)題研究［M］。北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2001.

　　［5］ Wallace E. Oates.財(cái)產(chǎn)稅與地方政府財(cái)政［M］。丁成日譯。北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2005.

　?。?］ 王洪衛(wèi)，陳歆，戴招揚(yáng)。房地產(chǎn)租費(fèi)稅改革研究［M］。上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005.

　　［7］ 陳長(zhǎng)多，蹤家峰。房地產(chǎn)稅收與住宅資產(chǎn)價(jià)格：理論分析與政策評(píng)價(jià)［J］。財(cái)貿(mào)研究，2004，（1）。