房地產(chǎn)稅務(wù)稽查技巧：成本的核算

　　一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目

　　房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項(xiàng)目，開工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。

　　房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。

　　二、成本核算項(xiàng)目

　　房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括：

　　1.土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　2.前期工程費(fèi)：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

　　3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。

　　4.建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過程中的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　5.配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。

　　6.開發(fā)間接費(fèi)：為開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用如現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、福利費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　三、房屋開發(fā)成本的核算方法

　　1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　?。?）如能分清項(xiàng)目則直接計(jì)入開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

　　（2）不能分清成本項(xiàng)目的，其支出應(yīng)先歸集整理，隨后在各項(xiàng)目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配（一般按建筑面積）

　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本

　　2.前期工程費(fèi)

　　能分清核算對(duì)象的直接計(jì)入開發(fā)成本，不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?，然后?jì)入開發(fā)成本。

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款等科目

　　3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　4.建筑安裝工程費(fèi)

　?。?）自營(yíng)工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：庫(kù)存材料（應(yīng)付賬款等）

　　工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進(jìn)行核算

　　借：工程施工

　　　貸：銀行存款（庫(kù)存材料、應(yīng)付賬款等）

　　然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：

　?、匍_工報(bào)告確定工程成本核算對(duì)象；②按核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；③分配間接費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等；④按月計(jì)算施工實(shí)際成本；⑤根據(jù)完工報(bào)告結(jié)算實(shí)際成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：工程施工

　　（2）發(fā)包工程及價(jià)款結(jié)算的核算：一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式，通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)，采取按月、一次性和按工程形象進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算。

　　5.配套設(shè)施費(fèi)

　?。?）對(duì)能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對(duì)象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：銀行存款、庫(kù)存材料等科目

　?。?）對(duì)不能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施，應(yīng)先進(jìn)行歸集，然后按可銷售面積進(jìn)行分?jǐn)偂Ｙ~務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

　　　貸：應(yīng)付賬款（庫(kù)存材料、預(yù)付賬款等）

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施成本

　　6.開發(fā)間接費(fèi)用

　　（1）對(duì)能分清開發(fā)項(xiàng)目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：

　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本

　　　貸：應(yīng)付職工薪酬（累計(jì)折舊、銀行存款等）

　?。?）如有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)先歸集費(fèi)用再進(jìn)行分?jǐn)?

　　借：開發(fā)間接費(fèi)用

　　　貸：應(yīng)付職工薪酬、周轉(zhuǎn)房攤銷等

　　（3）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費(fèi)用可只接進(jìn)入期間費(fèi)用—管理費(fèi)用。最后將間接費(fèi)用分?jǐn)側(cè)敕课蓍_發(fā)成本。

　　四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品

　　待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品

　　　貸：開發(fā)成本

　　五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本（或銷售成本）

　　根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本或銷售成本，其計(jì)算和賬務(wù)處理如下：

　　可售面積單位工程成本－項(xiàng)目預(yù)計(jì)總成本/總可售面積

　　經(jīng)營(yíng)成本－已實(shí)現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本

　　借：經(jīng)營(yíng)成本

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品