開征物業(yè)稅，無論從哪個(gè)方面看都是大勢(shì)所趨。但物業(yè)稅又是一個(gè)系統(tǒng)工程，牽涉行業(yè)多，涉及范圍廣，關(guān)系到每個(gè)城市居民的切身利益，操作不好還會(huì)引發(fā)新的社會(huì)矛盾。就目前看，開征物業(yè)稅還面臨不少政策瓶頸。
1、平買貴用問題。開征物業(yè)稅，從理論上講，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者至少可降低10％至20％的購房成本，使購房者的“門檻”大為降低。但是，根據(jù)國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。這將有可能導(dǎo)致住宅商品房的“平買貴用”現(xiàn)象，特別是對(duì)于那些家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，只是因購房“門檻”降低而購置房屋的消費(fèi)者來說，有可能買房容易養(yǎng)房難了。
2、新房舊房問題。目前許多買房人已經(jīng)在房?jī)r(jià)中一次性繳納了多年的土地稅費(fèi)，而物業(yè)稅一旦開征，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新法收稅，則對(duì)已經(jīng)購房者來說，一來將大大增加其負(fù)擔(dān)，二來也是重復(fù)征稅。還有人擔(dān)心，開征物業(yè)稅后，“買房出租”的利潤(rùn)會(huì)“縮水”，進(jìn)而動(dòng)搖投資類物業(yè)的市場(chǎng)前景。
3、自住物業(yè)與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)問題。物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性。以納稅能力衡量，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與純消費(fèi)性物業(yè)的性質(zhì)是不同的。后者是純支出，而前者則通過房屋出租收取利潤(rùn)，如果兩者按相同稅率征取，則會(huì)失去物業(yè)稅有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的功能。
4、普通物業(yè)與豪宅問題。筆者認(rèn)為，對(duì)普通住宅和高檔豪宅應(yīng)征收不同稅率的物業(yè)稅，這不是“殺富”，不同稅率所表達(dá)的將是社會(huì)“公平”的要求。
綜上所述，開征物業(yè)稅是必然選擇，也存在一定困難。因此在物業(yè)稅開征前，一定要科學(xué)計(jì)劃、嚴(yán)密組織，不僅要設(shè)定合理的稅負(fù)，還要明晰產(chǎn)權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)登記制度，要逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，要正確處理好物業(yè)稅的法律關(guān)系，保障公民的利益。為此，筆者認(rèn)為，開征物業(yè)稅必須清除政策瓶頸。
1、要建立健全嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度。為配合物業(yè)稅的開征，我國必須盡快建立和完善與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的法律制度，對(duì)公民與法人合法收入與財(cái)產(chǎn)進(jìn)行界定與保護(hù)，繼續(xù)對(duì)財(cái)產(chǎn)管理予以規(guī)范。需要個(gè)人和家庭之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、繼承、受讓、捐贈(zèng)等行為做出相應(yīng)的法律規(guī)定，以便為物業(yè)稅及財(cái)產(chǎn)稅制的推行提供法律支持。物業(yè)稅的征管是建立在財(cái)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上的，鑒于我國目前財(cái)產(chǎn)登記管理制度的不健全，尤其是私有財(cái)產(chǎn)登記制度尚無法律規(guī)定，因此，要盡快建立健全財(cái)產(chǎn)登記制度。如財(cái)產(chǎn)實(shí)名制，確保財(cái)產(chǎn)稅稅基準(zhǔn)確，防止轉(zhuǎn)移。
2、要完善土地供應(yīng)機(jī)制。為防止開發(fā)商盲目開發(fā)、濫用土地的行為，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展，政府在施行物業(yè)稅后，必須加大政府的宏觀調(diào)控，建立科學(xué)的、嚴(yán)格的土地供應(yīng)機(jī)制。各地方政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地的統(tǒng)一規(guī)劃，保證城市整體功能的協(xié)調(diào)。對(duì)開發(fā)商供應(yīng)土地時(shí)要加大審核力度。
3、要采取一定的過渡措施。由于開征物業(yè)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，牽涉行業(yè)多，涉及范圍廣，關(guān)系到每一個(gè)城市居民的切身利益，是個(gè)敏感的話題，所以可以在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，對(duì)老的房地產(chǎn)采取老政策；也可以對(duì)收入水平或住房?jī)r(jià)值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免征稅，使低收入的居民和大多數(shù)農(nóng)民在一定的時(shí)期內(nèi)不用負(fù)擔(dān)物業(yè)稅；同時(shí)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。對(duì)新房和舊房是否可以采取不同的稅率和征稅辦法，新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時(shí)不含土地出讓金并入的因素。也就是說，對(duì)目前買了已經(jīng)包含以上稅費(fèi)的購房者將來最好能減免物業(yè)稅。
4、要規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。根據(jù)國際慣例，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而目前國內(nèi)物業(yè)價(jià)值評(píng)估體系遠(yuǎn)未完善，如何合理評(píng)估不斷變化的房地產(chǎn)價(jià)值從而據(jù)以征收物業(yè)稅也將是有關(guān)方面面臨的一個(gè)重要問題。否則，體系未建立，配套不完善，市場(chǎng)不規(guī)范，在此情況下，開征物業(yè)稅就很容易引發(fā)各種不容忽視的社會(huì)問題。因此，物業(yè)稅的征收必須建立在財(cái)產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確的評(píng)估財(cái)產(chǎn)價(jià)值是確定物業(yè)稅的關(guān)鍵。目前我們首要解決的是整頓評(píng)估市場(chǎng)、建立規(guī)范的評(píng)估制度，培養(yǎng)評(píng)估人員。建議由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的專門財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)每3-5年評(píng)估一次。
