房地產企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。它是一個專門針對房地產市場的特殊稅種，因此對土地增值稅進行稅收籌劃對房地產企業(yè)來說尤為重要。

　　一、利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

　　準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判定，房地產企業(yè)可以根據這些判定標準進行合理的稅收籌劃。

　　1.房地產的代建房行為

　　稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產的代建行為是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

　　2.合作建房

　　稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。假如某房地產開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產成本，增強了市場競爭力。將來再做處置時，可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。

　　二、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃

　　計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。

　　稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和的20%.其中房地產開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定，房地產企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。下面舉例說明。

　　假設某房地產開發(fā)企業(yè)進行一個房地產項目開發(fā)，取得土地使用權支付金額300萬元，房地產開發(fā)成本為500萬元。那么：

　　如果該企業(yè)利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供了金融機構證明，則：

　　房地產開發(fā)費用=利息費用+（300+500）×5% =利息費用+40萬元

　　如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則：

　　房地產開發(fā)費用=（300+500）×10%=80萬元

　　對于該企業(yè)來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業(yè)應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并取得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額；反之，如果企業(yè)預計利息費用低于40萬元的話，那么就不必按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不必提供有關金融機構證明，以便多扣除房地產開發(fā)費用，達到增加扣除項目金額的目的。

　　三、利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

　　根據我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

　　房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的話，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。下面通過舉例說明。

　　假設某市房地產企業(yè)出售商品房取得銷售收入 5000萬元，其中普通標準住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元?？鄢椖拷痤~為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。

　　該企業(yè)應納的土地增值稅為：

　　銷售普通標準住宅：

　　銷售稅金及附加①=3000×5%×（1+7%+3%） =165萬元

　　扣除項目金額合計=2200+165=2365萬元

　　增值額=3000-2365=635萬元

　　增值率=635÷2365×100%=27%

　　適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 635×30%=190.5萬元

　　銷售豪華住宅：

　　銷售稅金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）= 110萬元

　　扣除項目金額合計=1000+110=1110萬元

　　增值額=2000-1110=890萬元

　　增值率=890÷1110×100%=80%

　　適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 890×40%-1110×5%=300.5萬元

　　共繳納土地增值稅為190.5+300.5=491萬元

　　通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為27%，超過了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有兩種：一是增加普通標準住宅的扣除項目金額；二是降低普通標準住宅的銷售價格。

　　1.增加扣除項目金額

　　假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化，假設其為X，那么應納土地增值稅為：

　　扣除項目金額合計=X+165

　　增值額=3000-（X+165）=2835-X

　　增值率=（2835-X）÷（X+165）×100%

　　由等式（2835-X）÷（X+165）×100%=20%，解得 X=2335萬元

　　此時普通標準住宅可以免稅，繳納的土地增值稅僅為銷售豪華住宅的部分，應納稅額為300.5萬元。增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等（見上）。

　　2.降低銷售價格

　　降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，假設其為Y.那么應納土地增值稅為：

　　銷售稅金及附加=Y×5%×（1+7%+3%）=5.5%Y

　　扣除項目金額合計=2200+5.5%Y

　　增值額=Y-（2200+5.5%Y）=Y-5.5%Y-2200

　　增值率=（Y-5.5%Y-2200）÷（2200+5.5%Y）×100%

　　由等式（Y-5.5%Y-2200）÷（2200+5.5%Y）×100%=20%，解得Y=2827萬元

　　同上普通標準住宅免稅，此時繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分300.5萬元。銷售收入比原來的3000萬元減少了173萬元，少納稅190.5萬元，與減少的收入相比節(jié)省了17.5萬元。

　　以上介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產企業(yè)可根據實際情況靈活運用。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

　　參考文獻：

　　[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室。稅法。經濟科學出版社。2003年版

　　[2]黃鳳羽。稅收籌劃理論與實踐。中國財政經濟出版社。2003年版 （中國日照）