房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅應納稅額的計算

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　　首先以出售房地產的總收入減除扣除項目金額，求得增值額。再以增值額同扣除項目金額相比，其比值即為土地增值率。然后，根據土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應納稅額。

　?。ǘ┺D讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法

　　1.匯集扣除項目的金額并計算轉讓房地產的增值額

　　2.計算增值率

　　增值率＝（轉讓房地產的總收入－扣除項目金額）／扣除項目金額×100％

　　3.依據增值率確定適用稅率

　　4.依據適用稅率計算應納稅額

　　應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

　?。ㄈ┏鍪叟f房應納稅額的計算方法

　　1.計算評估價格。其公式為：

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　2.匯集扣除項目金額。

　　3.計算增值率。

　　4.依據增值率確定適用稅率。

　　5.依據適用稅率計算應納稅額。

　　應納稅額＝增值稅×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

　　（四）特殊售房方式應納稅額的計算方法

　　納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可以轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算分攤扣除項目金額的公式為：

　　扣除項目金額＝扣除項目的總金額×轉讓土地權的面積或建筑面積受讓土地使用權的總面積