近期北京同時(shí)出臺(tái)的兩稅費(fèi)新政很可能是為后續(xù)房產(chǎn)稅的出臺(tái)“投石問(wèn)路”，調(diào)控長(zhǎng)期化立場(chǎng)在政府相關(guān)部門(mén)逐漸深化。
11月25日，北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，同時(shí)，聯(lián)合北京財(cái)政局等相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》。
首佳地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)個(gè)評(píng)綜合事業(yè)部總經(jīng)理張宇飛認(rèn)為，稅費(fèi)調(diào)控僅是為長(zhǎng)期調(diào)控所作的鋪墊。他預(yù)計(jì)，在住建部正著手建設(shè)的全國(guó)40個(gè)城市個(gè)人信息系統(tǒng)完善后，房產(chǎn)稅就會(huì)出臺(tái)，這才是長(zhǎng)期化調(diào)控的目標(biāo)。
兩項(xiàng)政策對(duì)沖平衡
北京盛傳已久的存量房最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，意味著二手房久遭詬病的陰陽(yáng)合同可能被堵死。但新政策出臺(tái)后，并未引發(fā)過(guò)多反應(yīng)。
最低計(jì)稅價(jià)格是指，由于二手房交易屬于買(mǎi)賣(mài)雙方私下交易，可能會(huì)過(guò)分隱匿實(shí)際簽約價(jià)格，為了避免稅費(fèi)流失，政府制定執(zhí)行最低交易價(jià)格，用以約束買(mǎi)賣(mài)雙方執(zhí)行納稅義務(wù)。21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)副董事長(zhǎng)兼總裁盧航說(shuō)，“稅費(fèi)調(diào)整問(wèn)題已經(jīng)拖了很長(zhǎng)時(shí)間，關(guān)系到二手房交易過(guò)戶(hù)里面的陰陽(yáng)合同被堵死的問(wèn)題，大家對(duì)此早有預(yù)期。”因此，對(duì)政策本身并沒(méi)有感到意外。
參與二手房最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)政策制定的一位知情人士透露，他去年就參與過(guò)有關(guān)部門(mén)的二手房最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)政策討論，該政策今年也醞釀了整整一年。該人士稱(chēng)，兩項(xiàng)政策同時(shí)出臺(tái)或許是調(diào)控下政府有關(guān)部門(mén)協(xié)商的結(jié)果。
我愛(ài)我家副總裁胡景暉就此分析稱(chēng)，兩新政同時(shí)出臺(tái)的背景可能是，第一，普通住宅的劃定標(biāo)準(zhǔn)重新確定是減稅行為，但二手房最低計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)上提則是加稅行為，兩項(xiàng)政策沖抵則對(duì)市場(chǎng)的沖擊不會(huì)明顯，可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一個(gè)平衡的作用；第二，加稅可能是相關(guān)部門(mén)出于調(diào)控下稅收、財(cái)政方面的壓力，在房地產(chǎn)交易清淡時(shí)期出臺(tái)，不會(huì)引起購(gòu)房者過(guò)激反應(yīng)。
不過(guò)，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智表示，如果政策得以嚴(yán)格執(zhí)行，從單套房的征稅額來(lái)看，因二手房計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整而增加的稅額，理論上要高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整所減少的稅額。
調(diào)控長(zhǎng)期化的準(zhǔn)備
上述知情人士表示，北京此時(shí)出臺(tái)兩項(xiàng)新規(guī)，是加強(qiáng)調(diào)控的表示。
“如果簡(jiǎn)單的看其中一項(xiàng)，可能會(huì)誤讀為收緊或者放寬調(diào)控，兩項(xiàng)政策疊加來(lái)看，收緊的意味更強(qiáng)。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉稱(chēng)。
以購(gòu)房者林偉（化名）算的一筆賬為例。他于2010年年底在霍營(yíng)一帶購(gòu)置了一套總價(jià)140萬(wàn)、單價(jià)20000元/平方米、面積為70平方米的二手商品房。按照規(guī)定，五環(huán)外高于120萬(wàn)的房屋不屬于普通住宅，應(yīng)按2%收取契稅2 .8萬(wàn)元。但林偉當(dāng)時(shí)與業(yè)主私下協(xié)議，做了一份陰陽(yáng)合同，其中給稅務(wù)部門(mén)的這份合同，交易價(jià)是參考區(qū)域的最低指導(dǎo)價(jià)，表面總價(jià)為30萬(wàn)，按照1%的契稅標(biāo)準(zhǔn)收取，林偉只需繳納3000元契稅。但若按照12月10日起實(shí)施的新政，雖然林偉的房屋被界定為普通住宅，但林偉需要繳納1.4萬(wàn)元的契稅。
令胡景暉困惑的是，此時(shí)增加交易環(huán)節(jié)的稅收并不利于長(zhǎng)期調(diào)控，若著眼于長(zhǎng)期調(diào)控，應(yīng)增加多套持有房產(chǎn)的稅收，盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅。
有知情人士透露，目前北京市建委關(guān)于房產(chǎn)稅的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，將于今年年底前準(zhǔn)備完畢。他預(yù)計(jì)，明年房產(chǎn)稅很可能順勢(shì)出臺(tái)。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰稱(chēng)，在現(xiàn)在的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，調(diào)整北京二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)格，額外增加的稅費(fèi)成本將不可能再轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，勢(shì)必引起業(yè)主的進(jìn)一步降價(jià)。對(duì)于急于出售的小業(yè)主來(lái)講，盡快降價(jià)售出是為上策。
