日前，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組撰寫(xiě)的一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報(bào)告曝光。針對(duì)目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問(wèn)題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。其實(shí)，物業(yè)稅開(kāi)征的討論早已開(kāi)始，中共十六屆三中全會(huì)對(duì)此已有說(shuō)法，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而在2005年物業(yè)稅又被明確地寫(xiě)入“十一五”規(guī)劃，此舉意味著5年之內(nèi)我國(guó)將開(kāi)征這一稅種。而今年全國(guó)兩會(huì)上，又有代表提出了開(kāi)征物業(yè)稅的議案，因此，根據(jù)歷來(lái)調(diào)控政策出臺(tái)的習(xí)慣性路徑，發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院此舉可謂是發(fā)出了一個(gè)政策出臺(tái)的初始信號(hào)，這個(gè)信號(hào)無(wú)疑對(duì)目前中國(guó)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)帶來(lái)了一絲涼意。
目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購(gòu)房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。這些稅費(fèi)的計(jì)算不僅復(fù)雜，而且非常分散，征收起來(lái)難度也較大，不僅給稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管工作帶來(lái)了麻煩，還不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康的發(fā)展，并導(dǎo)致了全國(guó)各地特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)虛高；此外，這些稅收都集中在交易環(huán)節(jié)，從稅收制度的設(shè)置上來(lái)看，這是不合理的，制度性因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)走偏方向的因素之一。
所謂物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對(duì)房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時(shí)征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)將隨之取消。其征收主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，在目前如此火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景之下，在我國(guó)絕大部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，并呈現(xiàn)上漲由一線城市向二線、三線城市不斷蔓延的趨勢(shì)下，在房?jī)r(jià)過(guò)高已成為社會(huì)各界反映較強(qiáng)烈的一個(gè)問(wèn)題的環(huán)境下，開(kāi)征物業(yè)稅的提議顯然給這些過(guò)火的現(xiàn)象潑了一瓢冷水。
首先，物業(yè)稅的開(kāi)征，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。另一方面，物業(yè)稅的開(kāi)征將有效抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國(guó)際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費(fèi)。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費(fèi)用的，而惟獨(dú)投資房產(chǎn)不付費(fèi)，這對(duì)投資者來(lái)講也是不公平的，因此物業(yè)稅通過(guò)增加房地產(chǎn)持有人的成本可以達(dá)到有效抑制炒房的作用。
其次，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。迫于物業(yè)稅的壓力，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)推出的高檔豪華別墅會(huì)缺乏很多吸引力。同時(shí)，物業(yè)稅主要對(duì)房產(chǎn)的擁有者征收，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)空置面積過(guò)多時(shí)，開(kāi)發(fā)商不但要負(fù)擔(dān)貸款利息，還要負(fù)擔(dān)很重的物業(yè)稅。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)這些負(fù)擔(dān)，將采取加大促銷(xiāo)力度，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)的方法盡快將手中開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)變現(xiàn)，而對(duì)于炒房投機(jī)者來(lái)說(shuō)，也必將會(huì)更加慎重。另外，物業(yè)稅開(kāi)征后，在政府增加土地供應(yīng)時(shí)，將變?cè)瓉?lái)的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政收入大部分依賴(lài)土地，而且地方政府本身還有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購(gòu)買(mǎi)者在一次性繳納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要繳納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過(guò)度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價(jià)的無(wú)控制上漲，也抑制了房?jī)r(jià)的上漲。
物業(yè)稅的開(kāi)征在另一方面也將對(duì)國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)特別是A股房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生影響。不可否認(rèn)，A股房地產(chǎn)上市公司從基本面上看，除了人民幣升值加快這個(gè)常規(guī)的因素外，各地房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁上漲也是市場(chǎng)提高地產(chǎn)股估值預(yù)期的催化劑。目前在A股市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊市值占總市值比重僅次于金融行業(yè)，其一舉一動(dòng)對(duì)股票市場(chǎng)的影響不言而喻。然而，當(dāng)物業(yè)稅開(kāi)征后，支撐其上市公司估值水平的因素之一？？房?jī)r(jià)將不會(huì)像現(xiàn)在這樣飆升，相反，會(huì)得到一定程度的遏制，這樣的信號(hào)對(duì)房地產(chǎn)上市公司而言，無(wú)疑是利空的，從而資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司將進(jìn)行一次在物業(yè)稅背景下的價(jià)值重估，進(jìn)而影響到股票市場(chǎng)的波動(dòng)。
物業(yè)稅的開(kāi)征是一個(gè)關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的重大工程，不能草率開(kāi)征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重的后果，而且還會(huì)引起股票市場(chǎng)的劇烈動(dòng)蕩，所以物業(yè)稅開(kāi)征一定要非常慎重，是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程。我們希望政府能夠做到謹(jǐn)言慎行，在具體的實(shí)施思路上我們比較贊成采取先試點(diǎn)再推廣，以及新老劃斷的方式逐步推進(jìn)。估計(jì)下半年將在深圳試點(diǎn)，因?yàn)樯钲谑俏覈?guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，承受能力要強(qiáng)一些，試點(diǎn)的其他條件也相對(duì)成熟，而且深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是以香港炒家為主的市場(chǎng)，香港人黑市兌換人民幣已經(jīng)不對(duì)，以外籍身份購(gòu)買(mǎi)房子更加不對(duì)，純粹屬于投機(jī)行為。而跟風(fēng)的內(nèi)地居民和溫州炒家也無(wú)法形成制約政府的合力，被當(dāng)成魚(yú)肉宰割的命運(yùn)在所難免。因此，最有可能首先進(jìn)行試點(diǎn)的城市直指深圳，在深圳取得成功經(jīng)驗(yàn)后，再逐步在一線城市進(jìn)而推廣開(kāi)來(lái)。
在具體的實(shí)施模式上，新老劃斷是一個(gè)比較好的選擇，即對(duì)已經(jīng)一次性繳納土地出讓金的“老房”征收較低稅率的物業(yè)稅，對(duì)尚未一次性繳納的“新房”采用較高稅率的物業(yè)稅。當(dāng)然，征收物業(yè)稅受到的阻力是非常多的。其中，最大的阻力可能并非普通百姓，而是地方政府。自1994年分稅制改革以來(lái)，我國(guó)地方政府的公共財(cái)政模式是一種“類(lèi)聯(lián)邦制式”模式，在這種分稅制的公共財(cái)政模式下，國(guó)家拿了稅收大頭，留了一些稅種給地方政府。在這些地方性財(cái)政收入里最重要的就是土地出讓金。物業(yè)稅肯定會(huì)改變目前地方政府的財(cái)政模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)最發(fā)達(dá)的幾十個(gè)城市中，土地批租收入基本上占了地方財(cái)政收入的30%以上。毫無(wú)疑問(wèn)，這樣的財(cái)政模式?jīng)]有持續(xù)性，弊大于利。因?yàn)檎呢?cái)政收入過(guò)多地依賴(lài)于土地，而土地是有限的，當(dāng)?shù)胤秸诸^可批的地批得差不多了的時(shí)候，那么未來(lái)的財(cái)政收入流就危險(xiǎn)了。
另外，一次性的批租也會(huì)刺激地方政府因?yàn)槎唐诶娑Ц叩貎r(jià)，后果之一就是房?jī)r(jià)高企。而物業(yè)稅一旦開(kāi)征，自然就將“一次性”操作轉(zhuǎn)換為“階段性”分年份操作，土地批租將采取年租制，土地購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)競(jìng)標(biāo)，除當(dāng)期繳納數(shù)量較小的一次性土地出讓金以外，在土地出讓期內(nèi)還要每年繳納一次年租。這具有一種遞延效應(yīng)，地方政府沒(méi)有辦法在短期內(nèi)拿到所有的地租，就降低了他們過(guò)度批租的欲望，于是，那種地方政府驅(qū)動(dòng)式的瘋狂上項(xiàng)目的勁頭將被冷卻，一種溫和均衡的發(fā)展觀油然而生。同時(shí)，地價(jià)下降帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本的下降，進(jìn)而帶來(lái)房?jī)r(jià)下降，對(duì)普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是好事，自然其對(duì)物業(yè)稅實(shí)施的阻力就小。當(dāng)然，對(duì)于擁有兩套及以上的散戶(hù)炒房者或投機(jī)者來(lái)說(shuō)又另當(dāng)別論了。因此，物業(yè)稅的開(kāi)征將使那些房?jī)r(jià)很高、開(kāi)發(fā)程度劇烈、崇尚“大政府”的城市將遭遇到財(cái)政缺口，因?yàn)樗麄兊男路慷愂詹蛔阋蕴畛湄?cái)政開(kāi)支。
他們將成為物業(yè)稅改革的 “財(cái)政惡化品”，可能成為物業(yè)稅改革的障礙勢(shì)力。相反，對(duì)于那些房?jī)r(jià)不高的城市，土地出讓金占財(cái)政收入不高而物業(yè)稅占地方財(cái)政收入的比例高的城市，卻將成為物業(yè)稅改革的支持者。物業(yè)稅作為地稅，一旦征收能夠?yàn)榈胤秸畮?lái)穩(wěn)定的收入來(lái)源，因此，它能給地方政府帶來(lái)的收益不僅取決于房地產(chǎn)的規(guī)模，更來(lái)源于由于房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的房地產(chǎn)稅收增值，由此可見(jiàn)，物業(yè)稅改革會(huì)得到經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)地區(qū)的歡迎。
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
