國家稅務(wù)總局去年12月28日出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），此舉被各方認(rèn)為是國家整頓房地產(chǎn)市場的重要手段之一，而引起廣泛關(guān)注。記者昨日從省地稅局獲悉，根據(jù)國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，該局日前出臺了《四川省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》，明確規(guī)定我省從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，實(shí)行“先預(yù)繳，后清算”的征管辦法。為了推動和加強(qiáng)土地增值稅清算，同時(shí)也考慮各地預(yù)征率高低不等，將核定征收率規(guī)定在1.5%—2.5%的幅度內(nèi)由各地自行確定。
記者了解到，我省現(xiàn)在執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率為1%—2.5%.同時(shí)，凡符合規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)自行到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算。土地增值稅清算工作從2007年2月1日起開始。
分析《通知》出臺背景
國家稅務(wù)總局為什么要專門下發(fā)《通知》？省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面的原因——
其一、地方稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的征收方式，但由于計(jì)算和征收復(fù)雜，很少有企業(yè)在項(xiàng)目竣工時(shí)主動去進(jìn)行清算。如果不統(tǒng)一規(guī)范清算工作，不利于土地增值稅的征收管理工作；
其二，近年來大部分已預(yù)征土地增值稅的開發(fā)項(xiàng)目已全部或大部分售出，進(jìn)入清算的高峰期，需要統(tǒng)一和規(guī)范清算管理方法；
其三，稅務(wù)機(jī)關(guān)長期以來沒有一個(gè)統(tǒng)一的清算辦法，各地在土地增值稅清算的過程中，往往因?yàn)榻Y(jié)算辦法不一致，造成補(bǔ)（退）稅結(jié)果差異很大，影響了清算工作的順利開展，需要統(tǒng)一和規(guī)范清算的操作辦法。規(guī)范、統(tǒng)一土地增值稅的清算，有利于配合國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造小面積、低造價(jià)的普通商品住宅，滿足廣大消費(fèi)者的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
什么情形下要進(jìn)行清算
省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》對土地增值稅的清算條件作了具體規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。納稅人符合上述三種情形之一都應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
同時(shí)，主管地稅機(jī)關(guān)還可對以下情形者要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：對于已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（欲售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
以什么為單位進(jìn)行清算
據(jù)介紹，土地增值稅清算是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅以及其他商業(yè)用房，應(yīng)分別核算增值稅。
我省增值稅的計(jì)算方法為：先按核算項(xiàng)目整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)的稅率后，再按銷售（面積）比例分別計(jì)算增值額。
辦理清算要提供哪些憑證
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理清算時(shí)，需向主管地稅機(jī)關(guān)提供取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的不予扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增殖稅清算若出現(xiàn)所附的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證，或資料不符合清算要求或不實(shí)的，縣以上（含縣級）地稅機(jī)關(guān)按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的工程造價(jià)定額，并結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等核定該項(xiàng)目的單位面積標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)以計(jì)算扣除。
特別要指出的是，稅務(wù)機(jī)關(guān)對符合要求的中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》可以采信。
核定征收率是如何規(guī)定的
省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》對于沒有設(shè)置賬簿或賬目混亂的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何進(jìn)行清算也進(jìn)行了明確，即實(shí)行核定征收。規(guī)定土地增值稅的核定征收范圍是：
�。�1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（2）擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；
（3）賬目混亂或者資料憑證不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額情況；
�。�4）未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為；
（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又沒有正當(dāng)理由的。
我省補(bǔ)充規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)交由銷售企業(yè)，只開發(fā)不銷售，提供不出銷售收入憑據(jù)的情形納入核定征收范圍，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。我省現(xiàn)在執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率為1%—2.5%.為了推動和加強(qiáng)土地增值稅清算，同時(shí)也考慮各地預(yù)征率高低不等，將核定征收率規(guī)定在1.5%-2.5%的幅度內(nèi)由各地自行確定。
