中國各地稅務(wù)部門2月1日起正式開始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行全面清算,征收30%到60%不等的土地增值稅。
加上1月1日正式實施的城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費提高1倍的政策,中國新一年房地產(chǎn)稅費調(diào)控的序幕已經(jīng)揭開。
自1994年以來,中國對房地產(chǎn)土地增值稅一直實行“預(yù)征制”:事前預(yù)征,事后清算,多退少補。但在實際操作中,一些地方只按房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入征收1%至3%不等的土地增值稅。一些房地產(chǎn)企業(yè)為避稅囤地捂盤待價而售,無形中助推了房價的上漲趨勢。
國家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》,規(guī)定自2月1日起,將對房地產(chǎn)土地增值稅的征收由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。
有分析人士認(rèn)為,土地增值稅的清算征收將加大開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本,縮減房地產(chǎn)企業(yè)利潤,這意味著中國進(jìn)一步通過稅收手段加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。
事實上,自2005年以來,從央行調(diào)息,到“國八條”、“新國八條”、“七部委八條”,以及后來的一些財稅和金融政策,中國政府對房地產(chǎn)市場實施了一系列密集而又強有力的調(diào)控措施。
從去年8月1日起,中國所有地稅局開始征收房產(chǎn)出售個人所得稅,加強以稅收手段遏制投機炒房。然而,大城市房價依然在高位運行、“且調(diào)且漲”。
因此,很多百姓并沒有對年初出臺的這一新政策表現(xiàn)出太大的熱情,有的反而多了一份擔(dān)心!袄习傩贞P(guān)心的是房價,增加開發(fā)商的成本不等于房價就會下降”,一位北京市民的話多少道出了其中緣由。更有人擔(dān)心,“羊毛出在羊身上”,房價不但不會下跌,相反開發(fā)商可能還會以此為借口提高房價。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也認(rèn)為,雖然決定房價水平的是市場總需求和總供給,與企業(yè)的成本沒有直接關(guān)系,但該項成本的增加將會在一定程度上改變市場供求狀況,起到促進(jìn)房價上升的效果,除非有其他政策能化解這種作用傾向。
江西省社科院經(jīng)濟研究所所長麻智輝則表示,土地增值稅清算能夠起到相應(yīng)的宏調(diào)作用。他說,清算土地增值稅視增值率的大小,采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式,這意味著開發(fā)商的利潤越高,適用的增值稅稅率越高,“這必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤率走低”。
業(yè)內(nèi)人士對此仍持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰說,土地增值稅清算的效果取決于稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)行力,投資豪宅、超標(biāo)房的房地產(chǎn)商可能會被較嚴(yán)格執(zhí)行;而對于開發(fā)經(jīng)濟適用房等滿足基本住房需求的房地產(chǎn)商而言,也許情況不會那么糟。