根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的消息，我國(guó)各地將從2月1日即昨日開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行清算，房地產(chǎn)企業(yè)將交納30％－60％不等的土地增值稅。
記者從湖南省地方稅務(wù)局了解到，湖南的相關(guān)文件將于春節(jié)前出臺(tái),但2月1日起湖南一樣開(kāi)始執(zhí)行土地增值稅的清算。
在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，有的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始掛牌賣地，有的開(kāi)發(fā)商正在調(diào)整預(yù)算，還有的在醞釀?wù){(diào)高新盤售價(jià)——只因?yàn)椋恋卦鲋刀愑|動(dòng)了樓市的神經(jīng)，但是開(kāi)發(fā)商們的行動(dòng)還是相當(dāng)謹(jǐn)慎，更多表示仍在觀望當(dāng)中。
部分開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)至少清算17.4％
長(zhǎng)城證券最近發(fā)布了一份分析報(bào)告，以量化的方式計(jì)算了普通住宅開(kāi)發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對(duì)凈利潤(rùn)的影響程度。報(bào)告指出，對(duì)于毛利率超過(guò)40％的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅對(duì)凈利潤(rùn)的影響將超過(guò)17.4％。
報(bào)告稱，“通過(guò)計(jì)算……按照相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，普通住宅毛利率在40％以上的項(xiàng)目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40％的項(xiàng)目是免稅的”：“毛利率為40％的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4％，毛利率越高的項(xiàng)目征稅的影響越大”。
開(kāi)發(fā)商心態(tài)很復(fù)雜
土地增值稅的清算單位和清算條件首次獲得明確，延長(zhǎng)工期、保留尾盤等開(kāi)發(fā)商慣用的避稅手法不再有效。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的心態(tài)很復(fù)雜，主流的心態(tài)是觀望。開(kāi)發(fā)商希望新政策能有回旋的空間，使企業(yè)避免將較大部分利潤(rùn)上繳。未來(lái)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商有可能增加建設(shè)全裝修房，建設(shè)一些成本較高的樓盤，使企業(yè)在利潤(rùn)總額不變的情況下，減少增值稅的額度。
但是，新政策出臺(tái)半個(gè)月來(lái)，也有不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始悄悄行動(dòng)，但表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎。2月1日以后正在開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目都面臨“財(cái)務(wù)調(diào)整”，公司將隨著每一期項(xiàng)目的結(jié)束“清算”一次土地增值稅。
有達(dá)到清算條件的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始計(jì)劃在春節(jié)后調(diào)整樓盤售價(jià)，放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)程，以減少土地增值稅帶來(lái)的損失。而另一開(kāi)發(fā)商向記者透露，公司原來(lái)看中了一塊正在招標(biāo)的國(guó)有土地，但土地增值稅新政策的出臺(tái)改變了原有的計(jì)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策接二連三地出臺(tái)，令一些開(kāi)發(fā)商選擇謹(jǐn)慎行動(dòng)。
短期內(nèi)可能推高房?jī)r(jià)
土地增值稅政策并不是新內(nèi)容，現(xiàn)在重新落實(shí)，政府的本意應(yīng)該是打壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間，進(jìn)一步控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域持續(xù)過(guò)熱的現(xiàn)狀，但事實(shí)上卻會(huì)提高開(kāi)發(fā)成本，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上升。
在存在廣泛的供不應(yīng)求情況的背景下出臺(tái)土地增值稅政策，開(kāi)發(fā)商方面有足夠的能力利用需求做文章，把因政府征收土地增值稅而提高的成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。而開(kāi)發(fā)商在分級(jí)累進(jìn)的稅率影響下，還會(huì)出現(xiàn)追求同級(jí)別稅率下的最高利潤(rùn)，這也將促成房?jī)r(jià)上漲。
據(jù)了解，過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)征收稅制在執(zhí)行時(shí)，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商真正足額繳納的是少數(shù)，現(xiàn)在強(qiáng)制征收后必然會(huì)在全行業(yè)內(nèi)增加原有的開(kāi)發(fā)成本。羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商在想辦法轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的同時(shí)，肯定會(huì)將成本進(jìn)一步轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，而提高房?jī)r(jià)正是轉(zhuǎn)移成本的基本方法。
[聲音]
寄望別征太嚴(yán)
有開(kāi)發(fā)商估計(jì)，如果國(guó)稅總局的規(guī)定得到不折不扣的執(zhí)行，那么長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)每年估計(jì)要再付出一筆十分龐大的稅金。對(duì)部分資金緊張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，很有可能就是致命一擊。
“也許因?yàn)橥恋卦鲋刀惖膰?yán)征，長(zhǎng)沙有可能出現(xiàn)一批新的爛尾樓�！边@位開(kāi)發(fā)商說(shuō)�！艾F(xiàn)在，我們只能寄希望于稅務(wù)部門不要太嚴(yán)格。不過(guò)，現(xiàn)在命運(yùn)并不掌握在我們手里�！�
[政策解讀]
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的，稅率為30％；增值額占扣除金額50％至100％的，稅率為40％；增值額占比100％至200％的，稅率為50％；增值額占比200％以上的，稅率為60％。
紅網(wǎng)
相關(guān)專題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開(kāi)了該不該開(kāi)征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
