在出臺房地產(chǎn)新政細(xì)則之后，中央政府繼續(xù)通過官方媒體和專家學(xué)者之口，警告外資炒樓現(xiàn)象。來自北京的消息稱，有關(guān)部門近期將推出開征特別物業(yè)稅和嚴(yán)格外匯管制等措施，遏制外資炒樓風(fēng)。涉足內(nèi)地樓市的港資由此面臨考驗。另據(jù)了解，建設(shè)部今日將召開閉門會議，其內(nèi)容將涉及到有關(guān)限制外資炒樓。內(nèi)地有影響的民間房地產(chǎn)市場評論人士獲邀參加此次會議。
外資大手筆購房
近日，深圳某房產(chǎn)一開盤，其平均每棟
價值達(dá)千萬、總額超過10億元的103棟別墅就被一搶而空。據(jù)了解，購買者絕大部分來自海外購買者，亦有本港資金投入其中。
類似深圳這樣，今年外資大手筆購入房產(chǎn)的，在其他城市也屢見不鮮。
僅在上海，今年一季度就有數(shù)起外資大手筆購房行動：嘉吉集團(tuán)買下24棟別墅、摩根士丹利以7億元分兩次收購陸家嘴中央公寓4幢住宅、基匯資本以6億元整體收購盧灣區(qū)的盛捷服務(wù)公寓住宅、美國高盛以7000萬美元買下虹橋花苑酒店式公寓。據(jù)統(tǒng)計，一季度外資在上海房地產(chǎn)投資市場成交金額已超過去年總量的一半。
由于地緣關(guān)系，越來越多的本港資金進(jìn)入珠三角樓市。4月下旬，置業(yè)國際發(fā)布報告稱，一季度港人在內(nèi)地購樓金額約36.5億元，同比增長11%.
業(yè)內(nèi)人士分析，持續(xù)的人民幣升值預(yù)期以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場不斷走高是吸引外資的根本原因，對這些資本來說，投入內(nèi)地房地產(chǎn)市場不僅可以從人民幣升值中受惠，還可獲取房地產(chǎn)本身上漲的差價。
外資不受限制弊病多
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對記者表示，外資當(dāng)中的非居民投資房地產(chǎn)本來屬于資本項目，在中國資本項目沒有對外開放的情況下，本來是應(yīng)該受到嚴(yán)格限制的。但目前的現(xiàn)狀是，中國經(jīng)常把它歸入經(jīng)常項目來管理，這使得外資輕而易舉地參與投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場。
他建議，今后包括直接投資（FDI）在內(nèi)的外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，都應(yīng)該受到嚴(yán)格管制。事實上，外國資本通過直接投資的方式進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場并不多，如2006年一季度，利用外資同比下降到了15.6%.換言之，大部分進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金是通過其它方式進(jìn)來的，他們直接為炒作房地產(chǎn)市場而來，政府應(yīng)該出臺嚴(yán)厲遏制措施。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌也持相同的觀點�！S多國家對外國資本進(jìn)入本國房地產(chǎn)市場都有一定的限制措施，惟獨中國非常開放，沒有任何的限制�！谋笳f，現(xiàn)在是前門堵住外匯進(jìn)來，后門房地產(chǎn)外匯隨便就進(jìn)來了。因此應(yīng)該盡快出臺限制性的政策。
財富證券的分析師劉志廣也認(rèn)為，目前外資投資房地產(chǎn)有百害而無一利，而且對中國公民造成了不公。因為相比來說，中國物價水平較低，工資水平也較低，而外國投資者收入往往是中國公民的數(shù)倍甚至數(shù)十倍，他們的加入大大扭曲了市場，并限制了中國公民的購買力。
外資洶涌的投機(jī)浪潮已引起國家有關(guān)部門的關(guān)注。不久前，國家外匯局資本項目管理司副司長孫魯軍表示，外管局對外資進(jìn)入房地產(chǎn)和其他投資猛增已高度關(guān)注，且正在積極研究相關(guān)對策。
多部門將聯(lián)手監(jiān)控外資
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中央政府可能從兩方面著手限制外資炒樓。廣州銀行業(yè)者認(rèn)為，目前，國家對外資的實際做法是寬進(jìn)嚴(yán)出，如果要想遏制房地產(chǎn)虛高，則可能要采取嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出的措施：一個可能是對資本項下限額以下進(jìn)行逐筆審批，一個可能是對資金流轉(zhuǎn)進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)管。
據(jù)介紹，目前，國家外匯管理局對外資資本項下2萬至20萬元美元以上進(jìn)行逐筆核準(zhǔn)，要求外資投資設(shè)廠、項目建設(shè)等用匯，必須明確用匯用途，經(jīng)過外管局審批。經(jīng)審批后，方可拿到商業(yè)銀行結(jié)算成人民幣。而對2萬美金以下資本項下外資，則可直接結(jié)匯，不必經(jīng)過審批。
目前，國家外匯管理局對資本項下20萬美元以上的管理，要求外資方必須上報資金用途，經(jīng)審批后由商業(yè)銀行直接將用款劃入對方賬戶。比如，某外企到上海某公司買原材料，商業(yè)銀行會直接將折換的人民幣直接匯入上海某公司。表面看，資金流向沒有漏洞，但外企若想套利，有可能與上海公司合作，在賬目上分幾次將資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場。業(yè)者估計，對此，國家對外資流轉(zhuǎn)會進(jìn)行更嚴(yán)格的監(jiān)管。
據(jù)了解，目前，隨著中國反洗錢的技術(shù)提高，監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)正逐步實行，而手段更先進(jìn)的聯(lián)網(wǎng)可加強(qiáng)外企資金的后續(xù)管理。預(yù)計，國家可能跨領(lǐng)域采取更嚴(yán)厲的措施，外匯管理局、人民銀行、工商局、稅務(wù)局聯(lián)手監(jiān)控外匯的實際用途。
深圳一位業(yè)內(nèi)人士則表示，限制外資投機(jī)炒房，最治本的方法是對非居民境外人士投資房地產(chǎn)征收額度達(dá)10%或20%的特別物業(yè)稅。對于長期居住的境外居民則可考慮免除這部分稅，以方便人才引進(jìn)。
